房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與管控

任中路 成都棠湖屋業(yè)發(fā)展有限公司

一、引言

近兩年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資總體減緩、房地產(chǎn)市場不景氣、銷售呈下降趨勢、庫存逐步增加、銷售回款緩慢、大量債務(wù)陸續(xù)到期，特別是需要固定償還金融機構(gòu)貸款本息，財務(wù)風(fēng)險陡增，資金鏈發(fā)生斷裂的風(fēng)險增大，甚至不少房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡稱：企業(yè)）開始爆雷或直接宣告破產(chǎn)。因此，財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)必須引起高度重視的重大戰(zhàn)略問題，這不僅影響到資金鏈可持續(xù)性和充足性，還會直接威脅企業(yè)生存和可持續(xù)發(fā)展。

二、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險原因分析

對企業(yè)而言，財務(wù)風(fēng)險主要是內(nèi)部原因引起的。內(nèi)部原因引起的財務(wù)風(fēng)險，按照財務(wù)管理內(nèi)容可以分為籌資活動引起的財務(wù)風(fēng)險、投資活動引起的財務(wù)風(fēng)險、營運活動引起的財務(wù)風(fēng)險和收益分配活動引起的財務(wù)風(fēng)險。

（一）籌資活動引起的財務(wù)風(fēng)險

進(jìn)行項目投資開發(fā)，其資金占用都比較大，特別是同時進(jìn)行多個項目開發(fā)的，資金占用會更大，僅依靠自身內(nèi)部積累是不夠的。對外發(fā)行股票、債券或向金融機構(gòu)借款。能夠?qū)ν獍l(fā)行股票、債券籌資滿足項目開發(fā)的企業(yè)畢竟是少數(shù)，而對于大部分企業(yè)來說，主要向金融機構(gòu)借款來滿足需要。國家“三道紅線”政策的實施，使籌資變得更加不容易。特別是大部分中小企業(yè)籌資變得更加困難。為了籌集資金，不得不向金融機構(gòu)支付高額的籌資成本。一旦遇到宏觀政策調(diào)整、市場不景氣，企業(yè)資金回流將遭受重大影響和承受更大的財務(wù)風(fēng)險，甚至引起資金鏈斷裂。

（二）投資活動引起的財務(wù)風(fēng)險

一般說來，項目投資活動是嚴(yán)格按照財務(wù)風(fēng)險管控體系要求來進(jìn)行的。而現(xiàn)實中，特別是中小企業(yè)根本就沒有按照財務(wù)風(fēng)險管控體系要求來進(jìn)行，或根本就沒有財務(wù)風(fēng)險管控體系來規(guī)范企業(yè)投資活動。反之，如果市場環(huán)境、融資環(huán)境發(fā)生變化、宏觀政策發(fā)生調(diào)整，不僅項目投資實際收益達(dá)不到預(yù)期收益，而且還會帶來相當(dāng)嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。如果應(yīng)對措施不當(dāng)或不及時，很可能會引起資金鏈斷裂甚至走向破產(chǎn)。

（三）營運活動引起的財務(wù)風(fēng)險

營運活動引起的財務(wù)風(fēng)險主要是項目開發(fā)建設(shè)和銷售活動引起的財務(wù)風(fēng)險。項目開發(fā)建設(shè)是對項目開發(fā)成本進(jìn)行全面預(yù)算、動態(tài)控制和協(xié)調(diào)管理，將項目成本控制在投資預(yù)估算成本范圍內(nèi)。嚴(yán)格控制項目開發(fā)建設(shè)成本，將項目開發(fā)建設(shè)引起的財務(wù)風(fēng)險因素扼殺在萌芽之中。積極有效的銷售政策是管控企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要手段。在銷售活動中，如果沒有制定出靈活高效的營銷手段和營銷措施，或銷售過程中過于死板，將影響項目正常銷售、資金回流、金融機構(gòu)借款本息償還，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險增加，影響企業(yè)發(fā)展。

（四）收益分配活動引起的財務(wù)風(fēng)險

收益分配活動引起的財務(wù)風(fēng)險主要是指因收益分配活動沒有考慮投資戰(zhàn)略和籌資戰(zhàn)略引起的。制定收益分配方案要充分考慮投資戰(zhàn)略和籌資戰(zhàn)略，堅持長遠(yuǎn)發(fā)展、保障股東權(quán)益。根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃、項目投資、需要償還的債務(wù)、資金充足性等內(nèi)部因素，同時考慮宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、融資環(huán)境的可能變化等外部因素，制定出符合自身實際的收益分配方案。需要注意的是，不合理的收益分配方案不僅會影響股東的信心，還會對企業(yè)正常經(jīng)營和規(guī)模擴(kuò)張帶來不利影響和增大財務(wù)風(fēng)險。

三、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控

（一）樹立財務(wù)風(fēng)險管理理念，建立健全財務(wù)風(fēng)險管控體系

為了使財務(wù)風(fēng)險管控工作切實有效，應(yīng)建立健全財務(wù)風(fēng)險管控體系，該體系至少應(yīng)包括：財務(wù)風(fēng)險管理理念、組織職能體系、制度體系。財務(wù)風(fēng)險管理理念，要求企業(yè)上至高層管理人員下至基層員工，全面樹立財務(wù)風(fēng)險管理理念，形成財務(wù)風(fēng)險管理文化。財務(wù)風(fēng)險組織職能體系，主要包括規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)、職能部門、項目單位組織機構(gòu)及相關(guān)職責(zé)等。應(yīng)在董事會下設(shè)戰(zhàn)略風(fēng)險管理委員會，全面負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)風(fēng)險管控工作，對董事會負(fù)責(zé)，同時設(shè)置四道防線。項目單位財務(wù)部門（或融資部門）和該部門負(fù)責(zé)人是財務(wù)風(fēng)險管控的第一道防線；企業(yè)相關(guān)職能部門和內(nèi)部審計部門是財務(wù)風(fēng)險管控的第二道防線；董事會下設(shè)的審計委員會和戰(zhàn)略風(fēng)險管理委員會是財務(wù)風(fēng)險管控的第三道防線；董事會是財務(wù)風(fēng)險管控的第四道防線。制度體系，應(yīng)建立健全能涵蓋主要環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險管理制度體系，該制度體系應(yīng)包括財務(wù)風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警、識別與評估、報告、應(yīng)急處理、決策、評價、考核制度等。

各職能部門及相關(guān)人員，在監(jiān)測預(yù)警過程中發(fā)現(xiàn)認(rèn)為比較重要的事件，很可能影響財務(wù)風(fēng)險的，應(yīng)及時向上級部門報告；或接到下級職能部門所反映的事件，很可能影響財務(wù)風(fēng)險的，應(yīng)及時向上級部門報告；發(fā)現(xiàn)特別重大的事件，基本上能夠確定影響財務(wù)風(fēng)險的，可以直接向企業(yè)戰(zhàn)略風(fēng)險委員會或董事會報告。

為了有效調(diào)動各職能部門及相關(guān)人員積極性，戰(zhàn)略風(fēng)險管理委員會應(yīng)根據(jù)各職能部門工作職責(zé)設(shè)置相應(yīng)的考核指標(biāo)，并納入部門和個人績效管理，應(yīng)定期對各職能部門和相關(guān)人員的財務(wù)風(fēng)險管控實施情況和有效性進(jìn)行考核，并將考核結(jié)果及時報送戰(zhàn)略風(fēng)險管理委員會和薪酬考核委員會，作為部門和個人獎懲的依據(jù)。至少在每年末對當(dāng)年財務(wù)風(fēng)險管控體系實施情況進(jìn)行有效性評價，評價是否存在重大缺陷、有效，并同時進(jìn)行改進(jìn)完善。

（二）科學(xué)規(guī)范企業(yè)項目投資決策，積極主動實施項目預(yù)算管理

為了有效規(guī)避項目投資所引起的財務(wù)風(fēng)險，投資部門在眾多擬投資項目中進(jìn)行嚴(yán)格審查、篩選，從中選出盈利預(yù)測較好的擬投資項目進(jìn)行內(nèi)部投資立項工作。組織內(nèi)部專業(yè)團(tuán)隊或委托專業(yè)中介機構(gòu)再次進(jìn)行市場調(diào)研、評估擬項目投資價值和可能遇到的風(fēng)險，特別是財務(wù)風(fēng)險，出具詳盡的市場調(diào)研報告，提交戰(zhàn)略投資委員會，由戰(zhàn)略投資委員會組織專業(yè)團(tuán)隊、高層管理人員、各職能部門負(fù)責(zé)人、外部專家組成的項目投資決策會，進(jìn)行項目投資論證和決策。經(jīng)投資決策會通過的擬項目投資，經(jīng)董事會審議表決通過后報股東大會審議批準(zhǔn)并授權(quán)管理團(tuán)隊進(jìn)行項目投資后續(xù)管理。

為了有效控制項目投資成本和管控財務(wù)風(fēng)險，需要對項目投資進(jìn)行全面預(yù)算管理。預(yù)算管理委員會全面負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)項目投資成本預(yù)估算和成本管理工作。項目投資預(yù)估總成本由預(yù)算管理委員會審核通過后報經(jīng)董事會審議，最后報股東會審議批準(zhǔn)。對項目單位各職能部門和員工實行崗位成本責(zé)任制，將職能部門職責(zé)和員工崗位職責(zé)與項目預(yù)估總成本相聯(lián)接，將項目預(yù)估成本分解至各職能部門和個人，作為考核和獎懲的直接依據(jù)。

在項目投資管理過程中，需要特別關(guān)注項目投資設(shè)計、招投標(biāo)、建設(shè)過程中簽證變更、成本動態(tài)更新、工程驗收竣工結(jié)算。項目投資設(shè)計不僅是項目投資成本控制的關(guān)鍵，也是整個項目成本控制和財務(wù)風(fēng)險管理最重要的環(huán)節(jié)，項目設(shè)計基本上決定了項目投資成本的75%左右。應(yīng)對項目設(shè)計方案進(jìn)行公開招標(biāo)，同時需要與中標(biāo)設(shè)計單位溝通實施項目限額設(shè)計，確保所選擇的設(shè)計方案投資概算不超過項目投資預(yù)估算金額，在此基礎(chǔ)上確定施工圖設(shè)計，在保證使用功能的前提下，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，以保證項目預(yù)估總投資額不被突破。設(shè)計部門作為項目技術(shù)責(zé)任部門應(yīng)保證設(shè)計單位在各設(shè)計階段各個節(jié)點限額成本都得到落實。項目招投標(biāo)，就是要求對工程金額大且對項目有重大影響的項目宜采用公開招標(biāo)方式，確保選擇一些實力強、技術(shù)水平高的企業(yè)成為中標(biāo)單位，不僅可以有效進(jìn)行成本控制，還可以降低財務(wù)風(fēng)險；對于小項目，也可以采取邀請招投標(biāo)的方式，選擇信譽好的優(yōu)秀施工單位，保證工程質(zhì)量。項目中發(fā)生的屬于預(yù)算內(nèi)的簽證、變更，經(jīng)項目單位職能部門、專業(yè)工程師、設(shè)計單位、項目單位負(fù)責(zé)人審核確認(rèn)后，報預(yù)算管理委員會審批；屬于預(yù)算外和超預(yù)算且重要、非正常的例外事項，經(jīng)預(yù)算管理委員會和董事會審議后，送交股東會批準(zhǔn)，調(diào)整項目預(yù)算。項目單位財務(wù)部及相關(guān)職能部門及時將增加的預(yù)算成本錄入動態(tài)成本臺賬中，按月和季度對成本變動情況進(jìn)行匯總分析，發(fā)現(xiàn)異常及時分析原因并提出擬解決方案上報項目成本管理部和預(yù)算管理委員會，根據(jù)審批意見進(jìn)行處理，讓項目成本時刻處于控制范圍內(nèi)。項目竣工驗收結(jié)算，是項目成本控制和管控財務(wù)風(fēng)險最不可忽視的環(huán)節(jié)，需要組織經(jīng)驗豐富的項目結(jié)算團(tuán)隊對施工單位報送工程結(jié)算資料嚴(yán)格仔細(xì)審核，確保項目最終結(jié)算成本不得超過項目成本預(yù)算總額。結(jié)算完成后，計算項目實際成本與預(yù)算成本的差異，按照職能部門職責(zé)和員工崗位成本責(zé)任制進(jìn)行獎懲，同時更新項目投資成本數(shù)據(jù)庫，為以后項目開發(fā)提供借鑒。

（三）全面加強資金管理，嚴(yán)格控制財務(wù)風(fēng)險

為了有效管控財務(wù)風(fēng)險，需要全面加強項目單位資金管理、設(shè)置符合實際需要的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)、建立健全擔(dān)保和反擔(dān)保制度。

全面加強項目單位資金管理，就是要求企業(yè)財務(wù)部將所屬項目單位銷售收入統(tǒng)一集中在企業(yè)財務(wù)部門，其所有支出審批權(quán)限集中在企業(yè)財務(wù)部。企業(yè)財務(wù)部負(fù)責(zé)對項目單位財務(wù)部門設(shè)置、人員配備和日常業(yè)務(wù)進(jìn)行垂直領(lǐng)導(dǎo)管理，所屬項目單位財務(wù)部定期將項目單位銷售收入中非限制資金轉(zhuǎn)入企業(yè)財務(wù)部指定的銀行賬戶中。對企業(yè)財務(wù)部下?lián)苜Y金，項目單位財務(wù)部根據(jù)年初資金支付預(yù)算、相關(guān)工程款項審批手續(xù)完備情況進(jìn)行款項和日常費用支付，當(dāng)月末將資金收付情況匯總并上報企業(yè)財務(wù)部。

可以將現(xiàn)金比率、資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金利息保障倍數(shù)[即（非限制貨幣金+交易性金融資產(chǎn)）/應(yīng)付利息）]等指標(biāo)設(shè)置為財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)并設(shè)置其警戒值，根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境變化進(jìn)行適時調(diào)整。項目單位財務(wù)部每月根據(jù)財務(wù)報表數(shù)據(jù)計算預(yù)警指標(biāo)值，如果預(yù)警指標(biāo)實際數(shù)值超過了警戒值，應(yīng)仔細(xì)分析查找原因，提出應(yīng)對措施及時上報企業(yè)財務(wù)部，企業(yè)財務(wù)部匯總所屬項目單位財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)超出警戒值的事項，匯報戰(zhàn)略風(fēng)險管理委員會，并根據(jù)其審批意見進(jìn)行處理。

企業(yè)及所屬項目單位的擔(dān)保事項均由戰(zhàn)略風(fēng)險管理委員會審核批準(zhǔn)。經(jīng)辦人在其職責(zé)范圍內(nèi)，按照審批意見辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)，嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)的其他無關(guān)部門和人員辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)。除戰(zhàn)略風(fēng)險管理委員會批準(zhǔn)的擔(dān)保對象外，其他任何部門和個人均不得以企業(yè)名義為企業(yè)客戶、合作伙伴、項目單位之間提供任何擔(dān)保。為了降低被擔(dān)保對象給企業(yè)帶來連帶財務(wù)風(fēng)險，擔(dān)保企業(yè)要求被擔(dān)保單位和被擔(dān)保單位的實際控制人或大股東同時為企業(yè)提供反擔(dān)保。

（四）積極拓寬籌資渠道，探索多元化籌資方式，保持合理優(yōu)化的資本結(jié)構(gòu)

為了管控財務(wù)風(fēng)險，需要制定切實有效的營銷政策加大庫存去化、資金回籠，同時向外部負(fù)債和權(quán)益融資、對不具有成長性、營利性的非核心業(yè)務(wù)和非戰(zhàn)略資產(chǎn)進(jìn)行剝離、出售、戰(zhàn)略合并重組等方式，及時解決資金短缺和化解財務(wù)風(fēng)險。

項目銷售部門需要根據(jù)董事會審議批準(zhǔn)的銷售政策，積極靈活運用各種營銷手段加大營銷推廣，或聘請專業(yè)營銷機構(gòu)團(tuán)隊協(xié)助庫存去化。項目銷售部門根據(jù)最新市場行情、宏觀調(diào)控政策走勢，積極主動提出應(yīng)對方案及時上報項目單位負(fù)責(zé)人，經(jīng)戰(zhàn)略風(fēng)險管理委員會審核后，報送董事會審議批準(zhǔn)。或戰(zhàn)略風(fēng)險委員會結(jié)合當(dāng)前最新市場行情、融資政策、經(jīng)濟(jì)形勢走向及時調(diào)整銷售政策，經(jīng)董事會審批后及時下達(dá)給銷售部門執(zhí)行。

除了少數(shù)龍頭企業(yè)能夠通過發(fā)行股票或債券進(jìn)行籌資外，大部分企業(yè)基本上只能向金融機構(gòu)借款。如果借款不能滿足資金需要的，考慮引入合格戰(zhàn)略投資者或與企業(yè)有投資關(guān)聯(lián)的所有公司“捆綁”在一起向金融機構(gòu)申請集團(tuán)授信貸款。在引入前需要對其進(jìn)行全面深入詳細(xì)評估，尤其要考慮與企業(yè)自身的治理規(guī)則、戰(zhàn)略管理觀念、企業(yè)資源整合、運營與管理方法、企業(yè)文化契合等各方面的互補性，以避免“引狼入室”[1]。如果能基本確定取得集團(tuán)授信貸款的情況下，由集團(tuán)控股公司或控股母公司對所取得信貸資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，根據(jù)事前簽訂的資金使用協(xié)議分配使用信款資金，按照資金使用單位使用額度和金融機構(gòu)貸款利率收取資金利息和應(yīng)歸還的本金，然后由集團(tuán)控股公司或控股母公司統(tǒng)一向金融機構(gòu)歸還利息和本金。

對不具有成長性、營利性差的非核心業(yè)務(wù)和非戰(zhàn)略資產(chǎn)進(jìn)行剝離、出售，收回資金，補充企業(yè)資金的不足。同時可以考慮與資金實力強勁、財務(wù)狀況良好的大型企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，引進(jìn)先進(jìn)管理經(jīng)驗和資金，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

（五）制定并執(zhí)行科學(xué)合理的稅收籌劃方案，全面管控財務(wù)風(fēng)險

企業(yè)所涉及的稅種多、計算復(fù)雜、稅負(fù)相對較重，加強稅收風(fēng)險管理也是進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管控的重要內(nèi)容。加強稅收風(fēng)險管控的最好辦法就是制定并執(zhí)行科學(xué)合理的稅收籌劃方案。在制定和執(zhí)行稅收籌劃方案時，始終堅持守法、事前周密籌劃、成本效益、時效性、風(fēng)險與收益均衡原則[2]。

為了確保稅收籌劃有效開展，應(yīng)成立董事長或總經(jīng)理為組長、總會計師（或財務(wù)總監(jiān)或分管財務(wù)副總經(jīng)理）為副組長、副總經(jīng)理、部門負(fù)責(zé)人、稅收中介或稅收顧問為成員的稅收籌劃工作領(lǐng)導(dǎo)小組，全面領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)稅收籌劃工作。應(yīng)定期舉行稅收籌劃領(lǐng)導(dǎo)小組工作會，討論、決定稅收籌劃方案、各職能部門工作協(xié)同、稅收籌工作劃進(jìn)度和需要解決的各種問題。

在執(zhí)行過程中需要特別注意：隨時關(guān)注稅收政策變化，如果變化影響方案的，需要及時更新；需要注意與管理層和業(yè)務(wù)職能部門的協(xié)同配合；稅收籌劃方案嚴(yán)格按照稅收政策來設(shè)定，滿足企業(yè)所在地稅收機關(guān)執(zhí)法部門相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)常與稅收機關(guān)進(jìn)行有效溝通，避免被認(rèn)定為違法行為和出現(xiàn)稅收風(fēng)險[3]。

四、結(jié)論

綜上，為了有效管控財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)可以借鑒以上提出的財務(wù)風(fēng)險管控措施，同時根據(jù)外部環(huán)境和自身實際情況，制定出財務(wù)風(fēng)險管控措施并落到實處。隨著最新市場行情、宏觀政策調(diào)控趨勢和融資政策可能變化等因素適時調(diào)整，積極主動管控財務(wù)風(fēng)險，使企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營、財務(wù)狀況保持健康良好和可持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展。