商業地產運營期資產管理的價值核心

陳靜 北京京城佳業物業股份有限公司

商業地產是國家的支柱型產業，對國民經濟發展有著很大的推動作用。隨著國家宏觀政策的不斷調控，尤其是“三條紅線”的出臺，使得商業地產普遍出現了現金流緊張問題，越來越多的商業地產在尋求新的發展和出路。以往的“重資產”商業地產也越來越重視對資產的管理。商業地產要利用科學的管理手段來盤活資產，實現資產的保值和增值，以此來加強現金的快速回收，實現企業收益最大化。因此，在市場競爭壓力不斷加劇的背景下，亟須加強資產管理方面的研究。

一、商業地產資產管理的四個環節

（一）投資

商業地產投資主要有兩種模式：重資產、輕資產。重資產是通過獲取或持有絕大部分產權成為地產最大股東；而輕資產模式是通過公司品牌效應及經營模式，如企業建設、招商管理等層面的優勢來獲取地產的經營產權，并從中獲取相應的經費收入。重資產模式的主要優點就是產權與經營權統一，持權者與經營者擁有相同的利益，缺點就是在實際運營過程中，需要投入大量的資金，且風險較高；輕資產模式的優點是資金投入低，且風險低，缺點就是產權與經營權利益不一致。在目前的我國商業地產市場上，主要的輕資產模式代表者則是萬達地產。

萬達地產于2012 年提出的輕資產戰略，主要盈利模式為賺取品牌費、管理費、知識產權費，這樣不僅可以降低企業的資金投入，還可以降低資產負債率，進而推動該產業的長期發展。在2018 年1 月份，萬達地產逐漸引入騰訊、蘇寧、京東、融創四家戰投，以340 億元入股萬達商業。2019 年1 月，王健林在萬達地產的年度總結會中表示，萬達將逐漸改變運營模式，轉變成商業運營管理企業；到2020 年9 月底，萬達地產累計336 個萬達廣場，其中“輕資產”項目58 個，還在建設中的萬達廣場166 個，“輕資產”128 個。對于萬達地產的發展情況來看，堅持重資產經營模式的地產企業也有不少，如香港太古地產，一直堅持重資產模式，開啟慢節奏的開發形式，主要持有項目有：北京三里屯太古里、成都遠洋太古里等。

（二）融資

對于商業地產融資的方式來說，主要分為兩種：外源融資、內源融資。外源融資有：上市融資、非上市增資擴股、聯合開發、資產證券化、融資租賃等等；內源融資有：通過銷售地產來獲取資金，及自身具有較多資金來源[1]。以上兩種融資方式，最需要商業地產投資方退出的就是商業地產信托，即REITs（Real Estate Investment Trusts）。該商業地產信托主要通過發行股票幾何公眾進行投資，進而獲取大眾的募集資金，將商業地產的經營產權以利的形式分配給投資者，起到募集資金、降低風險的作用。REITs 是一種類似于股票形式的投資，國外的一些發達國家發展較為成熟。我國對募集投資REITs 只有相關商品，對這方面的研究還有待深入，而相關投資者也屬于私募基金。外資企業在商業地產信托方面發展比較成熟，主要代表公司有：光控安石、黑石集團等等。

（三）管理

當下，商業地產資金管理的主要方式有：①業態重組注入新業態，如體育、醫療等；而增值的主要方式是根據自身IP 開展多元業務，進而推動企業發展；②優化產品，不斷塑造企業項目形象；可以適當舉行一些項目實踐活動，通過業務聯動的方式來提高部門的業績，發揮企業自身優勢；③創新企業運營方式，提升客戶服務體驗，以客戶的滿意度為標準；同時還可以結合科技化產品，運用智能化技術，不斷提升企業內部服務體驗；可以通過線上導流，線下引流的方式，提高企業客流量。

（四）退出

①資產轉讓是通過將所有的資產轉讓給投資者；②資產最大控股權轉讓給投資者；③REITs 將資產以證券化的形式售賣給投資者，從中獲取相對應的資金，但在商業地產轉讓過程中，運營商的運營權及額外收益分配權不變。在實際商業地產信托中，美國黑石集團的不動產基金最受大家關注，他們的主要投資理念為：買入、修復、賣出，對于這種經營模式來看，就是通過買入成熟的物業資產，優化內部管理團隊，提高在市場環境中的地位，然后擇機對股權進行出售；④通過散售的形式出售給投資者，投資者從中獲取一個或多個商業產權[2]。

例如：2006 年南昌紫金國際購入廣場將30 萬平的面積出售給了3141 名業主，通過售賣的方式來獲取資金，但很多前來租賃商談的商家卻因產權分散原因不敢進行租賃，最終導致該地產招商困難，于2014 年宣布破產；再如北京大鐘寺中坤廣場由于小產權商戶過多，難以實現統一管理，導致這個處在北京黃金地段的商業中心空置。

二、商業地產運營期資產管理現狀

（一）資產統籌管理意識淡薄

在當前的商業地產資產管理中，企業往往把關注度集中在了出售型物業產品的生產銷售、業績考核上，忽視了對自持資產的統籌管理。首先，項目實施前，受企業前期市場考察及論證不充分，對市場變化把握不精準等因素的影響，讓企業對項目的產品定位不夠清晰，給后期的資產管理帶來很大的困擾；其次，項目實施過程中，雖然有目標概算的導向，但往往受國家政策影響、企業經營策略的調整甚至是企業高層“一言堂”等不可控因素的影響，使得施工造價成本遠遠超出預期目標，一旦目標成本不可控，就會給企業帶來收益損失，也給企業融資帶來更大的壓力；最后，項目投入使用后，由于企業經營目標不明確，部門之間各自為政、溝通不暢等現象，導致信息不互通，資產管理出現脫節[3]。

（二）缺乏健全的資產管理制度

商業地產的各項內部管理制度應該與時俱進，及時更新并完善。但是部分商業地產內部雖然也建立了相關管理制度，并按制度執行，但是大多數制度內容陳舊，沒有及時修訂和完善，已經失去了其應發揮的作用，很難適應企業的管理模式和發展需要[4]。比如，某些商業地產為了順應市場，加速現金流回籠，針對出售型商業以“帶租約銷售”模式進行營銷管理，其關注的重點是尋找客戶源和實現銷售，但對后續的由“出售”轉為“自持”，再由“自持”轉為“銷售”的資產狀態轉換過程，并未建立有效的制度文件，職責不清，各自“閉門造車”，員工都在摸著石頭過河，大大降低了企業經營效率，甚至導致因未及時回籠資金而給企業帶來經濟損失。又如，商業地產在開發過程中為酒店、會所投入的裝飾裝修品，營銷售樓處、體驗中心、樣板房購置的軟裝飾裝修品，類似這些資產是否應該納入固定資產的管理范圍，如果納入管理應該如何管理，都缺乏針對性地建立資產管理制度，使得該部分的資產管理陷入盲區，也會在一定程度上影響資產管理效率，從而出現固定資產非正常流失的隱患。

（三）投融資機制落后

由于商業地產投資規模大、回收時間長等原因，導致很多開發商出現資金困難等情況。而商業地產資金的主要來源有：開發商自身的積累及銀行貸款抵押等形式進行的融資，外加我國對上市融資及私募地產融資方式管控較嚴，只有少部分開發商才能通過上市融資和私募地產融資方式獲取資金[5]。對于融資方式渠道存在局限，很多開發商在市場行情不好的情況下會選擇散售來進行資金回收，進而導致商業地產難以進行統一管理，且不符合國家管理標準。

三、商業地產運營期資產管理的價值核心措施

（一）加強全面信息化管理水平

目前，商業地產行業整體已經進入到競爭的新時代，數字化會成為未來新的生產力，很多的商業地產也已經走在前頭，運用數字化、科技能力來增效降本、賦能業務、輔助決策等。資產管理作為重要的一個環節，同樣可以依托數字化，采用全生命周期的管理理論，對資產進行全流程管理。比如，日常經營用行政資產，運用供應鏈管理系統和固定資產管理系統及總賬財務系統的聯合，實現從計劃采購—采購付款—驗收入庫—自動生成憑證—實物管理（包括調撥、報廢）—實物盤點的全流程管理，從而實現資產的核算與實物管理有機地結合，既節約了時間成本，又保證了資產安全；又比如，“帶租約銷售”業務，可以依托營銷管理系統衍生出租賃房產管理平臺，嵌入風險管控點，來對不動產租賃資產進行全方位的跟蹤管理。信息化手段的介入及運用，既加快信息收集速度，達到信息共享，又提高核算工作效率，從而有效降低企業經營風險和財務風險。

（二）加強資產會計核算管理

商業地產財務人員要摒棄“我是職能部門”的思想，積極的深入業務，了解業務，及時掌握業務開展節奏，對經濟業務的發生有準確的預判，才能更加真實、準確地進行確認和計量，才能在發揮其監督職能的同時充分發揮業務賦能作用，在提升財務核算質量和財務報告質量的同時，真正實現業財融合[6]。商業地產財務人員要不斷加強學習緊跟時代，合理運用企業會計準則，建立完善的會計核算辦法或制度，保持會計核算方法的統一和標準化；并借助數字化平臺，將固定資產的財務管理和實物管理進行有效融合，將資產管理管控點內置到管理系統中對資產進行全生命周期的留痕管理，實現系統自動記賬。借助信息化管理減少財務基礎核算工作量的同時促使財務人員更多地參與企業財務分析和管理工作，對企業資產的運用和管理有更深入的研究，及時發現及識別運行風險，并行為糾偏，在提升財務管理效率的同時更有利于資源的快速整合。

（三）優化資產管理的監督與績效管理

加大企業資產管理的監督力度，優化企業考核機制，是避免管理制度流于形式，是其有效執行的保證。一方面，加大企業資產監管力度。商業地產要根據自身發展需求和業務模式，擴大資產管理范圍，針對不同種類的資產進行差異化管理，完善資產審批程序，規范資產管理行為，優化資產管理系統，促使資產管理過程形成制約和監督，同時，企業要重視內外部審計，通過審計評估企業資產管理運行的效果和效率，檢查企業出現的問題，追根溯源，并及時糾正[7]。另一方面，實施有效的考核機制。通過把資產管理與各個責任主體掛鉤，建立獎懲制度，使得人人重視資產管理，才能最終全面做好資產管理。比如，對租賃資產的租金回款，應由營銷部設置專職管理人員進行跟蹤管理，根據租賃協議規定及時催繳租金，財務部門應及時跟蹤租金回款情況，對長期不能收回的租金，應及時采取相應措施，并根據當年度完成任務情況進行評價，給予相應的獎懲。

四、結論

總之，商業地產資產的有效管理是保障企業正常運行的前提，也是商業地產發展的基本前提。目前，商業地產的資產管理還存在著一些問題，管理層必須加強企業統籌管理意識，通過完善企業管理制度、健全監督考核機制、加強人才梯隊建設，進一步優化資產管理，夯實商業地產正常經營的基礎，有效地促進商業地產的持續穩定發展。