房地產企業內部審計的問題及對策研究

溫斯琴 北京科技園建設（集團）股份有限公司

得益于良好的政策指引，經濟體制的有效推動，以及全國人民的共同努力，改革開放以來的數十年間，我國一直處于快速的發展態勢之下，經濟發展水平穩中有升，人民群眾的生活質量得到了極大的改善，社會生產生活活動有序地進行著。并且在快速的發展態勢之下，帶動了各行各業的蓬勃發展。這其中，房地產行業的高速發展是有目共睹的。在基礎建設規模不斷擴大，以及人民群眾生活環境改善的現實需求下。近年來，雖然房地產企業一直處于全新的發展階段之中，但是也由于越來越多的資本進駐房地產行業，從而使得房地產企業之間的競爭日趨殘酷，如何在當前激烈的競爭形勢下，獲得更好的生存發展空間，以及更大的效益回報。除了在業務拓展上，在技術革新上不斷提升之外，還要狠抓內部管理，尤其是要應用有效的管理手段來加強財務管理工作，嚴格把好成本控制，筑牢財務風險防火墻，避免財務管理漏洞產生企業風險與危機。所以，房地產企業除了從財務管理制度上著手之外，還要充分發揮內部審計的監督與審查作用，對房地產企業管理的各個過程進行全方位的監督與監管，讓房地產企業的運行更加規范，資金、資源、資產的流動與利用更加有序，為房地產企業的有序發展奠定基礎。

一、加強房地產企業內部審計建設的必要性

隨著企業的不斷發展壯大，對企業的風險管控能力提出了更高的要求，企業內部審計應當在改善經營管理、增加企業價值方面發揮更大的作用。內部審計工作要求堅持依法依規審計、獨立客觀，從三維（出資人角度、監管者角度、公司管理者）審計角度進行審計，揭示經營風險隱患和存在的問題，反映經營困難與改革建議，在推動企業持續健康發展、規避經營風險等方面積極發揮作用。

基于房地產企業經營主業特點，針對地產鏈條多風險廣的特征，審計工作起到重要風險防范作用。通過離任審計及時發現干部履職風險，能夠有效防止國有資產流失、完善企業內控、防范經營風險。通過開展招商營銷類、合同執行類專項審計工作，能夠發現一些制度空白與操作風險，較好地維護企業利益，發揮審計作用。開展內控自評價審計，通過對公司組織架構、管理流程、內部管理制度的梳理，發現內部控制存在的缺陷，并提出整改工作方案，有效規避了企業經營風險，強化了內控管理，提升風險管理水平。因此加強企業內部審計，對企業至關重要。

二、房地產企業內部審計中存在的問題

內部審計工作作用的發揮對房地產企業管理水平提升的影響是直接的，但是由于房地產企業財務支出特點，項目管理特殊性來看，要發揮好內部審計的實質性作用，需要各方面形成有效合力，才能夠促進房地產企業管理質量的提升。但是從當前房地產企業管理中所暴露出來的問題來看，內部審計作用的發揮還有較大的提升空間，還沒能形成很好的監督約束作用。主要受幾個方面因素的影響，一是，受內部審計體系的影響，在房地產企業持續的發展過程中，必然會根據時代變化與行業趨勢來不斷地調整發展方針，改變管理策略，在這個過程中，內部審計的重點，內容也需要不斷地完善，但是在體系上卻沒能將這種變化更充分地體現出來，或是直接沿用原本的體系，或僅只是針對性的微調，這就無法充分地發揮出內部審計的有效性。二是，內部審計隊伍的綜合能力參差不齊，一些審計人員觀念僵化，主動更新知識能力的意識不足，無法更好地適應時代變化下的新審計要求。三是，內部審計模式有待創新。房地產企業不斷發展，業務范圍逐步擴大，內部設計所涉及的內容越來越多，傳統審計模式不符合發展需求，需要對內部審計模式加強創新。四是，缺乏對內部審計成果的轉化與運用，對于審計結果中所呈現出的問題整改落實不到位，從而影響了審計效果的發揮。

三、房地產企業內部審計的有效策略

相較于其他企業來說，房地產企業的運營管理十分復雜。這是由于房地產企業所進行的項目多，通常情況下都是多個項目同時進行，需要投入的資金量大，從地塊投資，到建設投資，在不同的階段需要大量的資金投入，而且地產項目的建設周期長，資金回籠與市場形勢相關，這讓房地產企業的內部審計面臨著較大的復雜性。因此，為了確保審計效率和質量，就要采取有效策略，對審計工作予以優化。

（一）從內部審計體系上進行完善

基于房地產企業經營管理的特殊性，復雜性，以及經濟活動，財務管理中風險控制的重要性，應用好內部審計來加強企業財務管理，對經濟活動過程進行有效的監督與管理就顯得至關重要。這也是內部審計工作的重要功能所在，顯而易見，在當前的房地產行業發展形勢下，不僅僅是房地產企業所面臨的競爭越來越激烈，同時由于經濟往來，核算結算方式的轉變，財務支出活動中的風險在不斷加劇，要實現良好的財務管理效果，以強有力的管理水平來為企業的發展壯大提供源源不斷的動力與支持。內部審計作用的發揮十分關鍵，在市場形勢的變化下，房地產企業無論是在建筑技術上，還是項目開發，運營上都發生了巨大的變化，這就意味著內部審計的方法與路徑也要與時俱進的改變。首先，要從體系的建設與完善上著手。盡管一直以來，內部審計都是房地產企業經營管理中的重要部分，但是隨著整體形勢的變化，內部審計無論是從制度上，還是從落實上，理念與路徑上都需要變化。這就需要科學的體系為指引，來對內部審計活動的實施提供科學的指導，從而對房地產企業的經濟活動，財務支出進行有效的監督與評價。內部審計制度建設一是要結合當前房地產企業的發展現狀，發展目標，以及當前內部審計的體系建構進行梳理，對冗余的部分進行優化，對不足的部分進行補充。二是，要結合房地產企業財務管理的需求，以及經濟管理的習慣，來對內部審計體系進行調整，使得內部審計從執行上更加具備可操作性與針對性，這樣才能夠充分地發揮出內部審計的實質性作用。總而言之，內部審計的有效性發揮，首先要從制定科學完善的管理流程體系來加強對企業管理過程的監管力度，在制度的指引下來規范財務管理活動的實施，以制度來加強管理過程的監督。

（二）從審計隊伍上加強建設

內部審計活動的高效有序開展，是一系列的步驟與過程，完善的內部審計體系建設只是第一步，僅有科學的體系指引是遠遠不夠的，還需要落實到具體的審計工作中去，將審計的監督與評價作用更充分地發揮出來。而審計體系的落實，監督責任的到位，離不開每一位審計人員的具體操作。并且，可以毫不夸張地說，審計人員的專業水平與綜合能力是決定房地產企業審計效果實現的關鍵。這也是影響房地產企業審計質量提升的最關鍵因素之一，從當前房地產企業審計工作中所暴露出來的問題來看，與內部審計隊伍綜合素質的參差不齊不無關系。所以，與完善內部審計體系建設同等重要，且需要同步展開的就要加強內部審計隊伍的綜合能力建設。主要從幾個方面著手，一是從專業技能上著手，通過不定期的培訓工作來加強內部審計人員的專業技能，包括審計理念，審計方法，審計流程的反復學習與提升，同時要促進內部審計隊伍的經常性交流，通過利用新媒體平臺，或是社交軟件，組建內部審計學習群，交流群，來對過往或是現在進行的內部審計工作進行及時的交流，一起分享經驗，分擔困難，尤其要對審計工作中所出現的一些新問題進行重要討論、分析，集中智慧解決，并總結經驗，避免類似的問題重復發生，通過持續的學習，交流，總結，來循序漸進的提升內部審計隊伍的綜合能力，以高素質的內部審計隊伍來為審計工作的開展保駕護航。二是，要加強內部審計人員的思政教育工作，夯實內部審計人員的職業素養，道德觀念，內部審計是一個十分敏感的崗位，牽涉到的不僅僅有個人的利益，還關系到企業的長遠未來。而在當前的信息化時代背景下，受環境，以及互聯網思維的影響，一些審計人員難免不會出現思想滑坡的可能性，這就需要強有力的思政教育形式來筑牢內部審計人員的思想關。通過思政教育，讓內部審計人員樹立起強烈的風險意識與廉潔意識。

（三）從內部審計模式上進行創新

新時代背景下的典型性特征是變化，這種變化是無處不在的，對市場的影響，和對房地產企業的影響都是直接而深遠的。在新的形勢下，房地產企業要通過內外兼修才能夠獲得更廣闊的發展空間。從外而言，從業務項目，范圍在不斷拓展，從內而言，就需要從管理上不斷精進，而精進的前提是創新，無論是管理活動，還是內部審計都是如此。眾所周知，信息技術與互聯網已經被廣泛地應用于各行各業各個領域中，房地產企業也積極地利用了先進的信息技術來參與內部管理與外部開拓。通過充分發揮信息技術的優勢性來打造智慧審計模式已經成為可能。比如，在內部審計活動中，可以積極發揮大數據技術的數據獲取，分析功能，來對企業財務數據進行精準分析，包括對企業資金的收入與支出進行追根溯源，對財務活動的全過程進行核驗，這不僅是提升企業內部審計質量與效率的重要手段，同時也是促進企業實現現代化管理的必由之路。所以，作為企業管理層，要高度重視信息技術的先進性，以及信息技術在內部審計作用發揮的有效性，加強審計系統的信息化建設，通過加強審計系統的硬件與軟件建設，比如，引進相應的信息化軟件，創建云審計平臺，同時采取分布式賬本技術來引入獨立的區塊鏈審訂，做好審計溯源管理。同時要以現行的審計制度以及相關的法律法規為依托，結合當下的管理模式，以及具體的財務數據和審計程序等，利用大數據與云計算技術構成綜合分析智慧生態體系，突出審計工作的全面性與嚴謹性。

（四）加快推進內部審計成果的運用

內部審計活動實施的根本目的在于提升房地產企業管理質量的提升，發現房地產企業管理中的不足與漏洞，起到重要的風險識別與防范作用。所以，從整體上來看，內部審計活動只是一個過程，在這個過程中所總結出來的結果，以及對結果的分析與利用才是最關鍵的。如前文所述，內部審計會重點對房地產企業的經濟活動，財務支出等進行重要審計，那么，對于所發現的漏洞與不足，就必須要改善落實，從而避免審計中所出現的錯誤再次發生，進而對企業造成風險。所以，內部審計最終要落實在審計成果的轉化與利用上來。轉化運用的有效渠道，一是領導層要高度重視審計活動的重要性，同時要積極發揮推動作用，就審計成果中所呈現出來的具體問題，組織和督促各部門及時對審計結果中所暴露出來的問題進行深入分析，分析問題的形成，并制定相應的解決方案與解決路徑，同時以總結會的形式，承諾問題整改的時限。同時，也要將整改責任落實到人，并全面落實糾正、整改、預防措施的實施；二是要嚴格執行審計整改考核問責制度，針對審計中所查出的問題，結合整改方案，對整改結果進行確認，一旦發現整改不到位或未及時整改的部門，要對部門以及其負責人進行績效考核、嚴格問責，確保審計活動的有效性。通過自上而下形成層級管理，切實提高對內部審計的重視程度，促進審計活動的增值作用得到有效發揮，為企業的經營管理創造條件。

四、結束語

綜上所述，當前是最好的時代，也是最不確定的時代，一方面，房地產企業面臨著蓬勃的需求市場，一方面，房地產企業又需要應對最為殘酷的市場競爭。無論是何種形勢下，良好的經濟回報，以及可持續發展，都是企業的永恒追求。顯而易見，可持續發展的實現是需要多方面因素來支持的，這其中，房地產企業管理質量的提升十分關鍵，尤其是對經濟管理模式的改革與提升，通過對經濟活動進行有效的監管與控制來實現資金，資源的最大化利用，減少不必要的成本消耗，來為企業的可持續發展提供更強有力的資金支持。除了從財務管理模式，方法，路徑，隊伍上加強管理與建設之外。還要推動高質量內部審計工作的進行，通過有效的內部審計手段及時發現管理漏洞、提高風險防范意識，同時深入研究財務管理中的問題根源。針對內部審計工作中的實際問題，采取行之有效的措施加以完善和管理，通過加強審計隊伍綜合能力建設，健全內部審計以及監督制度，切實發揮內部統計的統籌發展和增值作用，切實增強房地產企業的風險防范與應對能力，維護企業內部的正常管理秩序，更好地滿足新形勢下房地產行業發展的現實需求。