對話樂加棟：房地產占國民經濟比重會有所下降，但仍是支柱產業

應該說，中國房地產在過去幾年的發展速度，沒有2017年之前那么快了，從兩位數的復合增長變成了個位數，2022年以來，受到疫情等因素的影響，甚至可能出現比較大的回落。

這有來自行業自身的原因，也有來自過去幾年對房地產進行更加規范化的調控帶來的影響。

從長期的角度來講，中國房地產發展到現在，城市的房子大部分是夠住了，總量處于相對平衡的狀態，只不過可能面臨的問題是，住得不夠好。

在這樣的一個階段，自上而下來看，我們也會越來越關心房價、民生的問題。所以，房地產政策也有一些調整，所謂“房住不炒”“因城施策”，即根據每個地方的實際情況來調整。

在多重因素共同作用的背景下，再加上這兩年金融端的政策較多，比如說“三道紅線”，或者貸款集中度管理等，共同導致了房地產勢頭從高位回落了一些。

論及對宏觀經濟的影響，這是個正常的過程，也是轉型中必然會有的現象。任何一個國家可能都會面臨這樣的過程，就是城鎮化率在60%之前，房地產是一個占比很高的經濟部門，因為我們都知道，衣食住行中，住是大家支出占比最大的部分，而房地產的產業鏈很長，所以其實在任何一個國家，它都是一個重要的經濟部門。

當然，隨著城市化的推進，房地產作為經濟部門的貢獻會慢慢下降，發達國家都是這樣的。

所以，我們國家在這個時間點面臨著一個轉型期，房地產未來占比可能會越來越小，新的領域比如制造業或高科技，占比會越來越大，但是，這個行業也不會出現絕對值的快速萎縮，因為它涉及到很大一部分財政收入，這是基礎。房地產的穩定，能為經濟轉型帶來更好的動力，或者說讓轉型會更加平穩順利。

有兩個特點，一是區域結構分化，二是改善性需求占主導。

從1998年實行商品房貨幣化以來，房地產在過去20年經歷了快速發展的階段，這一階段有其必要性，因為房子是不夠住的。

看未來，房子是跟著人口走的，當前總體的人口紅利結束了，也就是說，未來更多的機會是看人口的流動。所以，過去很長一段時間，大家看到房地產都是全國一盤棋，因為每個地方都有大量的需求，而最近幾年來，有些地方好，有些地方不好，則是因為人口的流動，導致各地需求不同，呈現一種結構化的特征。

現階段，根據我們的測算，中國的城鎮存量住房面積總量在340億平方米左右，1998年以來建的房子在存量中的占比差不多有一半左右，也就是說，還有很多房子是較早之前建的，里面蘊含著改善性需求。

所以說，為什么以前要推進“棚改”，現在要做“舊改”，其實就是現階段，改善性需求占據主導，我們希望做得更好，滿足老百姓對美好生活的追求。所以，以后是改善性需求占據主導。

現在這種階段，我們自上而下定義其為新模式。其實，房地產發展所謂的新模式，具體定義還比較模糊，但是，我們知道舊模式是企業高杠桿高周轉，這樣的模式在現階段肯定已經不符合房地產大的背景了。

我的理解是，未來的企業可能要控制金融風險，現在好多企業總資產是凈資產的5倍以上，這種杠桿承受不了資產價格的波動，企業風險會比較大。

所以，我覺得，監管部門控制這個領域的杠桿，是擔心行業風險暴露。站在企業的角度來講，未來可能杠桿會降低，周轉速度也會變慢，然后會更加注重產品的精細化，產品的質量越來越重要，是企業應該關注的重點。

此外，房地產企業要越來越多地去嘗試存量資產的經營。比如現在提出要加大保障房的投資，尤其在重點城市、人口流入的城市，這一塊可能成為房地產企業一個新的商機，企業要進入這個領域，就要練內功，這比速度更加重要。

房地產企業的核心就是人、錢、地。

人，說白了就是管理問題。對企業家來說，做企業不要像過去那樣粗放發展，可能要更加精細化，重視產品的質量。

錢，要控制金融杠桿，比如能投100億元，就不要去想辦法再借100億元，不要去加大杠桿，在風險可承受范圍之內去做事情。

地，要在懂的區域里面去做投資，這樣犯錯的概率就會小。對于企業家來說，要認清楚自己的能力圈。以前房地產市場快速發展的時候，市場都很好，在哪里開發都能賺到錢。但是現在可能就不是了，企業家要守住自己的能力圈，比如在熟悉的市場做開發，因為你了解這個市場的需求特點，不要去不了解的地方開發投資，這很可能是風險。

從國內外來看，房地產行業的共同點還是比較明顯的，都是老百姓最重要的需求之一，占老百姓的支出比例較大。當然具體到每個國家不一樣，可能在中國尤其大，因為東亞國家人民對于固定居所的訴求偏好更強，在住上面花的錢占比會更大一些。

在任何一個國家，房地產都是經濟的重要部門，美國現在房地產部門占GDP的比重也有12%-13%左右，我們現階段占比較高，是因為還處于城鎮化的過程中，未來占比會逐步往下走。

其實全世界都一樣，從歷史上看，其他國家的重點城市房價基本上也都是名義GDP的函數，是跟著M走的。新房需求則是跟著人口走的，現在人口的紅利過了，那么長期看，房子的需求量會慢慢地往下走，但是二手房的比例會慢慢往上走。

中外不同點，在于房地產開發模式。我們一般是開發商用自有資金去拿地，然后貸款，自己建房，再賣出去交付給老百姓，資金方和投資方式一起的。而在歐美一些國家，其房地產資金方和開發方是分開的。分離模式也有好處，可以劃開風險，什么樣的資金承受什么樣的風險，拿什么樣的收益，這是有區分的。我們未來有望逐步轉型成投資跟開發分離模式。

看投資機會，我們眼光放長遠一點，房地產其實還是個大領域，盡管長期來說，房地產銷售面積可能會隨著城鎮化的結束慢慢萎縮，但是我們也測算過，最差的時候也會有八九億平方米的住宅銷售量，是比較大的。

看銷售金額，規模還會比較大，因為從長期角度來講，房價還會有一點上升空間，它可能會跟著通脹小幅上漲，所以，商品房的銷售金額還很大，可能都是10萬億元以上的規模。

在這樣的背景下，一定是有一些生意可以做的。比如，看清楚了這三五年來房地產行業調整方向的企業，可能會更適應未來的發展。尤其是一些穩健經營的優質企業，管理好、拿地方面不出大錯的公司，會有很大的擴張機會。

現在有一些公司在退出這個市場，因為不適應目前的調控環境。而這個市場還很大，那么，留下來的企業可能會拿到這些份額，最后會集中度提升、優勝劣汰。

從三五年的維度來看，經過一輪洗牌，能夠留下來的企業，最終會勝出。類似的投資機會，是可以去重點關注的。

從風險的角度來講，主要存在一些短期風險，比如行業調整過程中，不適應、扛不過去的企業要回避。總之，是需要去識別企業是否適應新模式。

房地產產業鏈比較長，關系面比較廣，這個領域如果出現調整，也意味著上下游企業要出現一些調整。房地產開發企業要適應新環境、新模式，產業鏈公司也要適應新的模式。

過去幾年，房地產的總量相對平穩（當然不能跟2017年以前比，因為那時都是快速增長的），房企競爭格局出現一定程度的惡化。原因在于，很多企業都在拼規模，而房地產主要是資產負債表撬動的一個行業，拼銷售規模，就要把資產負債表做大，而企業靠資本金擴張的能力是很有限的，所以只能通過債務的擴張來實現，債務一旦擴張很快，在市場收縮或沒那么好的時候，可能就會出問題。

競爭惡化的背景下，很多供應鏈上的企業就通過賒賬的方式換市場份額。比如，房地產企業一般對資金都很渴求，而有的供應商允許房企賒賬，以換到更多的市場份額。過去幾年，通過這種方式做大市場份額，有一定的風險，因為房企自身都過得很困難，產業鏈企業的應收款就不一定能收回來，可能要打折，這對產業鏈肯定是損害。未來產業鏈的公司通過應收款換份額可能很難了，這個生意不太好做，風險比較大。

第二，房地產行業銷售面積可能會逐步萎縮。產業鏈的發展是跟著建設面積走的，比如，建設面積從15億平方米變成10億平方米，用的瓷磚、水泥也會相應減少，這對產業鏈企業也是一個很大的壓力。所以，在房地產部門自身出現調整的時候，產業鏈企業也應該去適應新的變化，甄別風險。

“房住不炒”是2016年三季度之后提出來的，多年實施下來，已成為從政府到金融機構、開發企業和老百姓的一種共識：房子只能拿來住，不能拿來炒。

在這個時間點，提出“房住不炒”有其必要性。房子總量飽和的情況下，有些地方房價漲得比較快，會帶來金融風險，而且，房企杠桿相對較高，所以一定要控制其擴張的速度，控制房價過快上漲，因為這是關系到整個金融風險以及宏觀經濟的一件大事。

過去一段時間，“房住不炒”的效果還是比較明顯的。2017年以來，房地產銷售總量基本沒增長，是平穩的狀態，開發商也在穩杠桿，我覺得基本上形成了一種共識。

從效果來看，還是很明顯的。這幾年，按揭貸款、開發貸款占社融的比重是下降的，就是房地產占用的社會資源在逐步往下走。這里用得少了，別的地方可能用得就會多一點，我們經濟轉型可能就會更加順暢一點。

我覺得每個地方的房地產政策，最好能夠有相對綱領性的文件，有助于企業去投資、老百姓購房，從而給老百姓和房地產企業一個比較長期的預期。

從地方政府的角度，應該走出過于依賴房地產行業的模式。在很多地方，房地產相關產業占經濟的比重是很大的。如何引入一些新的產業來促進區域經濟的轉型，也是地方政府要多考慮的問題。

房價“因城施策”，一線城市肯定會控制房價的漲幅。從國外的經驗看，房價走勢是跟著GDP走的，我覺得這是經濟規律。如果認為中國經濟會持續向好，那么，核心城市房價可能還是會有一些上漲。

很多人討論我們國家很多地方租售比太低了，其實，經濟高速增長的階段，租售比通常是偏低的，即資產價格的PE可能會高一點，因為大家看好未來發展。隨著經濟增長中樞往下走，租售比會變大一些，比如，租金比起售價可能會上漲一些，甚至看長期，租金上漲可能會比房價更多一點。中國香港的房價比內地高，租售比也比內地高，這是因為它的經濟增速已經比較低了。國內核心城市從長期看，人口會持續流入，我們還是要控制房價上漲，包括提供一些公共產品，比如長租公寓。未來每年新增的房子里，長租公寓可能占到30%以上，這有助于租金的控制，我覺得也有助于房地產業的健康發展。