房地產企業財務流動性監管探討

□文/ 林成喜

（蘇州經貿職業技術學院 江蘇·蘇州）

［提要］ 目前，房地產企業財務流動性監管是經濟全球化大環境下地產主管機構的核心任務，也是各金融機構資金流動性監管領域的重要目標。房地產企業財務流動性監管方式具有獨立的屬性，它同各金融機構資金流動性監管目標具有眾多的一致性，房地產企業和各金融機構資金流動性監管的負債狀態形式也具有共同的屬性。本文從提高房地產企業財務流動性管控目標入手，進一步強化房地產企業財務流動性監管的制度建設，細化管控措施手段，從根本上確保房地產企業財務流動性安全。

房地產企業是市場經濟飛速發展與我國銀行進一步改革條件下的產物。房地產企業財務流動性是房企提升資金有效流動、增加房企收益的根本保證。當前，房地產企業財務本著為內部機構流動性服務的原則，不斷降低企業融資風險，降低房企財務成本，提高企業資金利用率，并以此促進房地產企業效益提升。房地產企業財務流動性問題是市場經濟條件下的財務創新和宏觀調控政策作用的產物，當前房地產企業財務流動性監控的目標是保證房企財務流動性安全運營。

一、房地產企業財務流動性監控的特征

根據當前金融機構流動性監控要求，房企流動性風險監控指的是房地產企業以較低成本保證資金充足，能夠及時還清到期債務，從而完成常規性支出義務，完成一般性項目財務目標，這樣就可以避免經費支出環節的風險，上述目標是房地產企業財務主管部門開展資金運行監控的關鍵問題及重點內容。這也是金融機構等資金單位監管房地產企業流動性的基本選項，目前各金融機構是依照房地產企業財會工作運行占比數值來進行流動性監管的。核算房地產企業流動性占比每一個季度的流動資產以及一個季度中內的流動性負債數值。另外，房地產企業財務的流動性占比必須大于28%，這樣金融機構可以有效地掌控房地產企業資金，從而做好各項金融服務。另外，受房企自身資金和管控規模的限制，房企的流動性占比表現在資產負債約束上具有特殊性。

（一）負債資產特征。房地產企業財務負債項目是基于房企內部子公司的資金結余。與銀行機構這類的金融部門資產特征有所不同，金融機構存款的人有較高一致性，并且超大額資金比較豐富；而房地產企業集團中各分支機構間資金呈現不均衡分布，這樣勢必會造成一定的風險隱患，部分房地產企業在集團與各分公司內部，會形成一定的財務資金流動性不暢，長此以往必然會影響房企財務存款規模。同時，房企對資金方在提升效益方面具有很高的傾向性，在當前市場化利率環境下，金融機構的存款利息、資金理財及受理信托業務對房地產集團的資金有較大的分流影響，上述因素是制約存款安全的關鍵要素。房地產企業財務公司同金融機構有所不同，房地產企業各分公司的資金來源受集團公司行政影響比較多，房地產公司把資金作為關鍵要素實施統一考核，但同時，由于根據各個公司行政制度迥異，財務部門的資金來源和運營變動有很大區別。以期限負債為例，下級企業大體上是短期或活期存款，房地產集團除資本金以外，缺少三年或以上長期存款等穩定的負債資金來源。

（二）資本運營特征。房地產企業資產形態大多是銀行信貸資金，企業資金主要集中于集團財務部門。基于房地產企業各分公司都是從事房地產行業的，他們的運營方式和房地產集團完全相同，這就使集團資金的運營及風險比較集中。這種運營模式包含基礎授信及房地產系統金融鏈等內容，這與房地產企業的業務規則緊密相關。房地產集團對各分支機構可以開展股權投放，房地產集團的資金在運營過程中產生的債權及股權基本上源于房地產集團內部，對風險的產生具有放大的可能。與此同時，房地產企業財務機構為滿足各分公司的資金要求，為分支機構發放流動資金，此類即借即還的短期性投放對資金財務運行與安全具有積極的影響，但是也極易對流動資金占比的結構造成影響。就各金融機構貸款周期來分析，無論是從房地產企業支持其分公司還是從短期籌資方面的需求，房地產企業基于長期獲取信貸收益的角度，都極為重視運用集團貸款資金、房地產企業貸款滿足長期流動資金，一般比較容易發生資產同負債不一致的現象。在各金融機構頭寸備付上，與各金融單位在人民銀行的備付金儲備的清算不同，房地產企業是模仿金融機構統算方式開展內部清算的。房地產企業大都通過多家銀行單位的眾多路徑結算來實施各分公司之間的資金結算，這樣容易使房地產企業的資金頭寸和備付異常分散，極易發生流動資金系統性風險；而銀行部門只在金融機構的資金頭寸不足時，才容易發生流動性風險。

二、目前房地產企業財務流動性管理業務中常見的若干問題

（一）房地產企業流動資金管理目標模糊。依照占比目標，房地產企業對資產與負債的時間差問題體現不全面。從資產負債視角分析，在資產欄中對同行業信貸的投入等資產的管控比較重視，對負債風控力度比較弱，還缺乏資產與負債的匹配管控。從資金管控視角分析，基本上是重自營，特別是對自營資金項非常重視，但對非本幣項的重視程度不夠。

（二）風控管理環節漏洞較多。房地產企業對流動性風控動態目標不明晰。房企基本上在月末時按有關部門監管要求來進行流動性占比指標的研判和分析，他們的管理行為是變相靜態目標管理，并非動態流動性管控，這種靜態目標管理難以對后續問題發出預警。房地產企業財務核算中短期流動資金占比變動非常大，特別是同行業資金來往項目分配形式多樣化。因此，資金來往項目流動性占比波動起伏，極易發生資金往來時點同管理指標資金的誤差，這同時也反映出流動性占比項目在運營過程中的局限性。

（三）資金風控手段弱化。房地產企業流動性風控的手段和方法相對弱化，有些房地產企業的管控制度基本是為了相關部門監管規定而建立，沒有高效的房地產企業流動性風控管理制度，房地產企業風控制度對流動性安全閥設置不完善，房地產集團流動性風控管理的量化內容不能適應流動性管理的總體目標，管理較為粗放，大體上是根據傳統的經驗來安排資金頭寸風控工作。對一些易產生問題的流動性資金缺少緊急處置方案，從根本上還難以形成房地產企業流動性問題應急管理控制辦法。

（四）房地產企業流動性風控信息的反饋渠道不暢。當前房地產企業流動性風控管理模式，在每一個實施階段，特別是財務管控力和效能的提高方面，還存在著非常多的問題，最突出的問題是信息的反饋渠道不暢。當前，房地產企業開發已拓展到各個省市，基于不同區域存在著不同的市場情況，房地產企業流動性風控管理中采取的策略過于分散。過于分散的流動性風控管理模式就會造成相關財會信息反饋不夠及時，客觀上不利于房地產企業跨區域發展戰略的實施，容易造成一些發展機遇的喪失，或使局部財務流動性呈現出惡性發展的態勢。

三、房地產企業流動性風控建議

（一）加強房地產企業動態資金管控力度。近年來，我國市場經濟發展迅猛，房地產業伴隨著市場快速發展的腳步，市場總量已經位居世界前列。隨著房地產企業資金規模的進一步擴大，房地產環境也呈現多變的市場化特性，對企業流動性而言，多種制約因素在不斷增大，負債同資產更加緊密相關、相互影響，這樣極易造成資產方和負債方難以實施有效的資金流動性風控管理。對此，房地產企業要不斷地強化資金流動性制度建設，把握好資金管控力度。

（二）多向管控流動性資金。由于資產、負債波動性明顯，反映出房地產企業資金應用不足，缺乏流動性。另外，房地產根植于市場、服務于市場，負債方必須讓利于分支機構，資金與貸款的利差空間很小，易對分配利率提較多的要求，這樣很容易產生過高的流動性。過低與過高的流動性都是有風險的，因此有必要多向管控流動性資金，在確保資金運營正常的情況下，負債方時刻處于財務部門能夠承擔的流動性分析范圍內，要精準嚴格地計算期間的流動性動態，高效管控財務資金。

（三）健全流動性管理體系。企業有必要將流動性問題風控的重點從宏觀平衡轉變為資產過程的系統管理，要把靜態思維轉變為動態思維，要建立健全流動性管理體系，特別是備付頭寸過程管理一定要作為房地產企業流動風控工作的核心。

（四）創建房地產企業資金流動性風險預警體系。當前大中型地產集團在資金流動性管控工作中，創建風險預警體系，可以提前預測企業資金流動性風險，同時還可以適時擬定資金流動性管控措施，用制度把資金流動性風險降至最低。首先，要對房地產市場開展全面的調查研究，全面匯總與整理地產發展變化信息。另外，要對房地產企業的財務報表進行一次有效的整合，對房地產市場的外部與內部信息展開系統的分析和研究。其次，依據Logistic 數學算法開展預警核算，及時獲取財務運行過程中的風險點。最后，根據測算結果以及資金運行模型，系統完整地完成處理及整合意見。在房地產企業財務資金風險預警管控中，必須確保部門之間協調有力、溝通及時，對突發性資金問題第一時間預警。

（五）加強房地產企業現金流管理力度。對特大型房地產企業來說，加強管理資金現金流的管理力度，能夠有效地防范和化解財務資金系統性風險。當前，特大型房地產企業公司現金流管控工作財務資金大多涉及土地購買資金、房產款項銷售與回流、建設款項等。企業要認真掌握公司財務資金流動性情況，認真核算資產與債務的合理占比，始終把負債與資產占比核定在一個安全框架內。與此同時，企業一定要將現金流量控制在可控范圍內，并按照現金管理標準的細化要求，加強投融資渠道管控，在資金安全的前提下努力拓寬融投資范圍與渠道，杜絕投融資形式單一化，讓企業通過擴寬資金供給不斷降低資產負債率。目前，房地產企業一定要對各財務業務內容開展系統的評估，并根據財務流金流動時間期限，對所有項目進行有效整合，進一步細化資金管控內容，分散資金風險，促進財務資金充沛與安全，促進企業資金周轉順暢與健康。同時，還要對不同區域、不同樓盤建設項目開展地區化現金流管理，注重地產行業周期特點，保證合理的現金流，實現財務資金投融資的安全目標和獲利目標。

（六）強化房地產企業內控機制的組織與建設。房地產企業一定要根據各個階段性要求，加強財務部門內控機制的組織與建設。在房地產項目立項之初，一定要依照各樓盤建設費用的不同，制定一系列的創建開工階段項目成本管理預案，同時按照費用預案壓縮和減少不合理費用支出。在項目開工之初，必須將每一個項目預算壓實到位，全面提升成本預算精度，為后續建設資金的精準使用奠定良好基礎。在項目招標投標階段，要對評標成本與中標成本開展嚴格評判或預判，努力做好每個階段前期預案工作，為日后建設項目的策劃、設計等成本管控打好基礎。同時，在建設項目開工后，一定要按照前期預算及決算方案進行成本管理，對突發性事務要有事前處置的可行性預案，特別是要重視項目外部環境的突發事件，對人工成本階段性突變要有預案，對材料成本變動所造成的意外影響要高度重視。企業一定要建立健全長效內控管理機制，對財務資金投融資開展嚴密管控，使房地產企業的整個工作鏈條保持安全健康發展形態。