房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃

高健福

開展納稅籌劃主要目的就是為降低征稅成本，從而有效減輕企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)負擔(dān)。對此，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)與時俱進，順應(yīng)時代的發(fā)展，走在時代的前沿，不斷創(chuàng)新及完善方式，通過行之有效的手段，結(jié)合實際的操作情況，找出可行的方案，進一步促進房地產(chǎn)領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展。

在房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中，涉及的領(lǐng)域是非常廣泛的，包含了很長的產(chǎn)業(yè)鏈。因此，不可避免會出現(xiàn)高額資金周轉(zhuǎn)、周轉(zhuǎn)時間較長等問題。站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度來說，納稅籌劃的結(jié)果將直接影響資金的支出。隨著我國會計制度的不斷改革，稅務(wù)部門加強了對房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理，加大了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的難度以及挑戰(zhàn)，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)找到納稅統(tǒng)籌、合理納稅、依法納稅行之有效的策略，彰顯稅收優(yōu)惠政策的價值，進一步促進房地產(chǎn)領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃現(xiàn)狀

（一）在銷售方面并沒有健全的收入核算

由于房地產(chǎn)企業(yè)項目實施的時間比較長，工程比較復(fù)雜，需要耗費大量的資金，很多交易都需要結(jié)合第三方抑或是其他渠道的交易方式來進行銷售，且在建設(shè)過程中也需要耗費大量的資金，不可避免會出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的風(fēng)險。此外，還有部分特殊形式的金額、收入狀況，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)沒有將房屋外的銷售歸納到企業(yè)中，也沒有將實付款歸納到經(jīng)營當(dāng)中，從而出現(xiàn)財務(wù)稅款丟失以及無法與真實賬單確認等情況出現(xiàn)。

（二）時間消耗較多

房地產(chǎn)項目工程對于開發(fā)的項目進行成本預(yù)估算中，有的企業(yè)為了能夠獲得合法的稅票，加大成本支出，結(jié)合已經(jīng)支付完成的工程款，對成本進行分析及計算。比較顯著的問題是，有些企業(yè)出現(xiàn)了偽造支出的現(xiàn)象或者項目工程還在繼續(xù)，卻向客戶開具正式發(fā)票，增多了銷售的金額，但是對企業(yè)應(yīng)交的稅款進行謊報，減少稅款金額。此外，在大部分情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所耗費的時間是比較漫長的，工期比較復(fù)雜，耗費大量的資金。因此，為了保證企業(yè)的正常運行，很多房地產(chǎn)企業(yè)會通過分期的方式，保證資金流動。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在項目完成之前，會結(jié)合土地所涉及的書面合同，付清用戶的拆遷款等一系列的基礎(chǔ)設(shè)備費用，而不是分期對成本進行確定，導(dǎo)致企業(yè)的稅前扣除費用增加，在一定程度上加大了企業(yè)的成本費用。

（三）籌劃手段過于單一

現(xiàn)階段，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型階段，出現(xiàn)了財務(wù)人才短缺的現(xiàn)象，特別是針對土地增值稅籌劃工作的專業(yè)人才更是少之又少。由于人才稀缺問題的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理創(chuàng)新工作發(fā)展較慢，導(dǎo)致籌劃工作無法順利進行。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)用的籌劃方法過于單一和落后，且房地產(chǎn)企業(yè)員工缺乏良好的土地增值稅籌劃經(jīng)驗，使企業(yè)的稅負壓力較其他稅種大得多，在一定程度上約束了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（四）對于國家稅收政策缺乏了解

國家稅務(wù)總局推出的《關(guān)于加強土增稅管理促進堵漏增收的若干意見》當(dāng)中，明確規(guī)定各個地區(qū)應(yīng)當(dāng)貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，規(guī)范土地的增值稅清算工作，要求房地產(chǎn)企業(yè)嚴格按照規(guī)章制度，結(jié)合企業(yè)的實際情況展開相應(yīng)的土地增值稅籌劃工作。但是，結(jié)合實際來看，仍然有很多企業(yè)對于國家所推出的政策并沒有完全貫徹，理解也不夠全面，使企業(yè)無法享受到政策優(yōu)惠，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠的眼光，給房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展帶來一定的局限性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的有效策略

（一）應(yīng)用房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策，對價格進行優(yōu)化

稅收統(tǒng)籌工作會受到稅收籌劃模式的變化的影響，對此，相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重加強稅收籌劃方式的科學(xué)性以及合理性，保障其實效性，為企業(yè)增值稅籌劃工作的順利開展奠定良好基礎(chǔ)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅期間可以通過收入金額的有效策略，找到稅收優(yōu)惠政策。具體說，首先，對每一個開發(fā)項目進行精細化區(qū)分，明確每一個價格核算標(biāo)準(zhǔn)，了解其他項目的真實狀況，保證所開發(fā)的項目以及納稅能夠滿足優(yōu)惠條件。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對價格進行優(yōu)化，健全其形式，加大增值額。因此，企業(yè)應(yīng)與時俱進，順應(yīng)時代的發(fā)展，對市場的行情進行摸索，做好相關(guān)的調(diào)研活動，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的價格進行有效評估，同時衡量繳納的成本以及收益，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠在預(yù)期的成本上運行，同時達到盈利的標(biāo)準(zhǔn)，且對房地產(chǎn)的價格進行調(diào)整，讓增值能夠控制在優(yōu)惠政策范圍之中。

（二）健全納稅統(tǒng)籌工作

現(xiàn)階段，因為營改增的稅務(wù)改革，房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了新的變化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)考核期間，應(yīng)結(jié)合企業(yè)的進項稅額進行兩者抵扣，并在此基礎(chǔ)上做好雙方的合同管理，讓企業(yè)能夠更加全面直觀判斷價格外的增值稅，實現(xiàn)企業(yè)增值稅的轉(zhuǎn)接，加強交流，保證雙方都能夠明確所提供的服務(wù)價格。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)在改革期間應(yīng)順應(yīng)增值稅的政策，避免出現(xiàn)問題對企業(yè)產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。因此，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)做好試點工作，通過試點試驗的方式了解增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)究竟有哪些影響，對于沒有落實到位的地方，給予高度的重視，并為其提出更為嚴格的要求。

（三）建立統(tǒng)一平臺、實現(xiàn)信息共享

隨著我國信息技術(shù)的不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)得到了普及，國內(nèi)的數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)整合出現(xiàn)新的機遇，創(chuàng)造了新的工作思路以及價值，為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展起到了積極的促進作用。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷地探索、推進，找取新的有效方式，對信息技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)進行合理利用，建立起統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺。在此期間，應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，讓各機構(gòu)都使用統(tǒng)一的系統(tǒng)軟件，從而將登記信息與房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中的業(yè)務(wù)進行關(guān)聯(lián)。例如，房地產(chǎn)交易能夠與稅務(wù)繳納、金融支持相配套，且在各個部門當(dāng)中實現(xiàn)信息互通、數(shù)據(jù)共享，保證登記、交易、納稅等各個信息的真實性以及有效性。同時，所有的不動產(chǎn)信息基礎(chǔ)資料可以與公檢法、民政、財政以及其他司法行政部門進行共享。這樣不僅能夠發(fā)揮信息資源的價值，還能夠有效拓展登記人員的工作信息來源渠道，通過大數(shù)據(jù)以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，每一個部門的信息數(shù)據(jù)都能夠匯總，將其進行分析對比。在此期間，登記機構(gòu)可以自動糾錯，從而有效提升登記人員的工作質(zhì)量以及工作效率。此外，相關(guān)部門還應(yīng)當(dāng)搭建一個完整的智能服務(wù)平臺，將信息進行有效的整合以及處理，從而有效提高整個社會的治理效果，同時房地產(chǎn)主管部門還能夠通過系統(tǒng)平臺，快速了解并實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，精準(zhǔn)施策，進一步促進房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。

（四）合作建房結(jié)合稅法規(guī)定

一方出地，另一方出資金來合作建房，建成房屋自用，免除土地增值稅。但是，在建成之后，出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，則需要企業(yè)上交土地增值稅。如，A房地產(chǎn)公司有一塊土地與投資方B公司合作建筑辦公樓，約定建成之后按比例進行分房。如果B公司將其用于辦公，或者給自家企業(yè)用，便不需要繳納土地增值稅。如果未來出現(xiàn)其他安排，就需要繳納并非自用部分的土地增值稅。稅法明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生代建行為或者轉(zhuǎn)賣收入，因為發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，其收入就歸屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，并不在土地征收范圍當(dāng)中。因此，通過這種方式進行建房，能夠有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力。基于此，在房地產(chǎn)開發(fā)之前，該公司可以確定用戶，從而有效避免繳納土地增值稅，減輕自身稅務(wù)負擔(dān)，并且以土地為核心來進行登記，包含非常多的不動產(chǎn)登記，如房屋、林木。但是，如果以房屋、林木為核心進行登記，那么便無法包含房屋、林木等定著物的土地，例如，城市當(dāng)中的空地、公園以及廣場等。此外，土地上的房屋、林木會因為諸多因素發(fā)生變化，但是土地卻沒有變化。以土地為核心的不動產(chǎn)登記有著長久性以及持久性的特征。因此，我國在確立統(tǒng)一登記制度的過程中，應(yīng)當(dāng)將土地作為核心展開登記工作。

（五）嚴格落實稅收優(yōu)惠政策

納稅人建造普通住宅進行出售，增值額未超過扣除金額20%，無需繳納土地增值稅，當(dāng)房地產(chǎn)公司建造普通住宅高于20%時便可以通過降低價格的策略享受免稅優(yōu)惠政策。此外，稅法規(guī)定納稅人如果建設(shè)普通住宅，加上其他房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)當(dāng)為其核算相應(yīng)的增值金額，沒有區(qū)別或者無法準(zhǔn)確確定金額，則不能免稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)應(yīng)當(dāng)對普通住宅、非普通住宅、別墅以及商用房進行區(qū)分銷售，以免喪失享受納稅優(yōu)惠政策的機會。

（六）優(yōu)化稅收籌劃方式

房地產(chǎn)企業(yè)想要完成土地增值稅稅務(wù)統(tǒng)籌的工作目標(biāo)，就應(yīng)當(dāng)明確稅收統(tǒng)籌的方式，從以下幾個點進行探索：

1.在房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出方面，結(jié)合利息數(shù)額的多少，來確定其費用支出，在此期間，不支持單獨的項目扣除；

2.嚴格按照法律法規(guī)，正確使用轉(zhuǎn)移籌劃的策略，在扣除的項目中合理確定支出費用，如，可以在企業(yè)內(nèi)實施責(zé)任制，通過人員分配的方式，將內(nèi)部費用專項管理，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益最大化；

3.在土地增值稅籌劃方面加入相關(guān)的統(tǒng)籌方法，對該企業(yè)的項目進行調(diào)查，綜合考慮該項目的可行性，從而保證會計信息的真實性以及準(zhǔn)確性；

4.房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種策略，以建房的方式將對土地增值稅予以籌劃。由于國家推出的政策規(guī)定，部分建房行為并不在該稅收的范圍中，所以客戶在擁有土地使用權(quán)的時候，就能夠在合理的范圍內(nèi)避開土地增值稅。

結(jié) 語

總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重增值稅以及土地增值稅的統(tǒng)籌規(guī)劃工作，將其作為理財重要內(nèi)容之一，而會計工作人員應(yīng)當(dāng)研究各種關(guān)于業(yè)務(wù)統(tǒng)籌的處理，有效落實到每一項任務(wù)，并將其進行納稅后處理，注重把握統(tǒng)籌方案的科學(xué)性以及合理性，保證其能夠在規(guī)定范圍內(nèi)，避免納稅籌劃風(fēng)險，從而進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：西部機場集團甘肅機場房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）