加強房地產企業財務內控管理的策略

文容

隨著城市化進程加快，房地產行業迸發出巨大發展動力。但是隨著國家經濟發展方式的轉變以及對房地產行業調控的加強，房地產行業也必須進行發展模式的變革，要高度重視對風險因素的防控。而財務內控管理是由一系列程序和方法構成的重要制度安排，是推動房地產企業合規運營的保障。

財務內部控制指企業在財務組織管理方面采取的措施、方法和程序，其目的在于提高會計信息的質量、保障資源的安全，實現經濟目標。當前，在新冠肺炎疫情沖擊、政策調控趨緊的情形下，房地產企業必須高度重視對經營風險和財務風險的防范，以提升企業核心競爭能力。在實踐中，部分房地產企業的財務內控建設仍然存在一系列的問題，比如管理者財務內控意識薄弱、財務內控制度不健全、財務內控力度不足等。因此，基于這種背景，開展房地產企業財務內控管理的研究具有十分重大的現實意義。

一、財務內控制度的概念與要素

（一）財務內部控制的概念

內部控制是企業重要的經濟控制活動，是由企業存在的需求所推動的，是基于目標而建設的重要制度保障。也有研究認為內部控制是為了提升運營效率，企業有效地收集數據和配置各種資源，并在單位內部所進行的計劃、組織、協調和控制。

根據《企業內部控制基本規范》說明，所謂內部控制指的是由企業董事會、監事會、管理層和全體員工實施的，旨在實現控制目標的過程。內部控制的基本目標是保障企業經營的合法性以及資產安全，提高財務報告的信息質量，推動戰略目標實現等。財務內部控制，顧名思義是與會計活動相關的內部控制制度。可以理解為，為了實現戰略目標，由企業整體實施與參與的，旨在控制財務風險、提高財務管理水平的一系列制度、程序和方法。

（二）財務內部控制的構成要素

根據COSO的內部控制理論框架，財務內部控制要素主要體現在五個方面：第一，內部環境。所謂內部環境只能是與企業財務活動相關的內部控制環境，比如企業的財務組織機構、職責權限的分配和企業的內部監督制度等。第二，風險評估。企業所面臨的風險主要包括內部風險和外部風險。就內部風險而言，企業應該高度關注關鍵崗位人員的職業道德水平、崗位勝任能力等。在外部風險方面，企業應高度關注政治環境、社會環境等。第三，控制活動。控制活動是會計內部控制的核心要素。企業應該根據風險評估的結果采取手工控制和自動控制相結合的方式，將風險控制在企業可接受的范圍之內。第四，信息與溝通。企業應該完善信息與溝通制度，確定信息的搜集、整理、傳遞和分析的程序，保證信息能夠在橫向和縱向維度的有效傳遞。企業可以通過查詢業務經營資料、財務信息資料以及審計資料的形式來獲得信息。第五，內部監督。內部監督是會計內部控制制度的重要保障因素，企業應該根據會計法律法規的要求確定內部審計機構的職責，并規范內部監督的程序和方法。企業應著重開展內部審計機構的建設，加強崗位設計和人員隊伍建設。

二、新形勢下房地產企業財務內控管理的重要性

新形勢下，加強房地產財務內控管理至關重要。就財務內控內涵來說，財務內控管理可以幫助企業創造價值，實現經營目標，同時也能促進企業合法合規經營，能建立高效的風險預警機制，實現對風險的識別、評估和應對。通常而言，房地產企業加強財務內控管理的重要性主要體現在三個方面：

首先，財務內控能幫助企業有效規避風險。房地產項目的投資周期較長、項目融資量大、容易受到外在環境因素的影響。企業在經營中稍有不慎，就有可能會面臨資金鏈條斷裂風險、營銷風險、工程質量風險等。而財務內控制度能通過內部環境營造、授權審批設計、合同管理控制、風險預警體系搭建等實現對各流程的風險梳理，從而將風險控制在萌芽狀態。

其次，財務內控是進行成本控制的有效手段。財務內控要求房地產企業加強內部監督機制建設。有效的內部監督機制會對原材料采購、運輸、工程施工、竣工階段的成本耗費進行有效監督，確保每一筆成本耗費都被包含在預算范圍內。同時，內部監督機構還會嚴格監督材料的使用，避免出現成本浪費的情形。這樣就能確保成本的精準分配與控制。

最后，加強財務內控能提升資產的安全性。財務內部建立嚴格的資產管理制度，要求實現資產采購審批、付款和驗收崗位的分離，同時明確資產使用的第一責任人。各使用人員應加強對資產的維護和保養。此外，嚴謹的資產盤點制度會及時對比業務部門的資產臺賬和會計部門的信息臺賬，保證賬實、賬表的相符，這會大大提升資產的安全性。

三、當前我國房地產財務內控管理存在的問題

（一）缺乏財務內控的意識

意識對行為具有能動的反作用，但在實踐中，房地產企業普遍缺乏財務內控的意識。首先，部分房地產企業的領導者將大量的資金投入到房地產的開發和銷售層面上，并積極拓展新的融資渠道、擴大銷售收入、提升服務水平。領導者普遍認為加強財務內控會耗費企業一定的人力、物力和財力，但是卻不能對銷售收入的提升起到直接促進作用。因此，財務內控制度長期處于被忽略的狀態。其次，對于財務部門而言，加強財務內控就會實現對財務崗位的重新設計，要求財務人員重新調整能力結構，且增加了工作量，因此財務人員對財務內控的建設缺乏參與的積極性。最后，對于業務部門而言，財務內控會將財務監督移至業務流程的前端環節，會實時監控業務人員的工作狀態，這進一步加大了業務人員的工作壓力，因此部分業務人員對財務內控建設存在一定的抵觸情緒。

（二）內部監督體系不完善

部分房地產企業的內部監督體系不完善。一方面，內部審計機構的地位較低，獨立性不足。在企業組織體系中，內部審計部門是同其他業務部門和職能部門是平級的關系，因此其較難發揮內部審計的剛性約束作用，逐漸淪為為業務運行“保駕護航”的部門。同時，內部審計人員的專業素質不足。部分內審人員僅僅具備會計專業技能，缺乏與房地產企業有關的工程造價、工程管理以及信息系統審計的知識素養。另一方面，各個部門自我稽核也是內部監督的重要組成部分。在實踐中，部分財務稽核崗位的設計存在一定問題，無法實現各崗位的交叉稽核工作。因此，單純的財務稽核工作往往流于形式，無法發現財務內控運行中存在的實質問題。

（三）財務內部控制活動不完善

房地產企業的財務內控活動并不完善。首先，在預算管理方面，房地產企業習慣采用“由上至下”的預算編制程序，對各業務部門的實際生產能力認識不清，容易制定不切實際的預算指標。如果全面預算管理委員會制定的業務部門預算額度較高，那么業務部門就有可能會出現浪費預算資金的情況。其次，在資產管理方面，部分房地產企業的資產管理秩序較為混亂，無法確定資產管理的第一責任人。與此同時，針對購入的固定資產，財務部門未能及時入賬和計提折舊。這就導致固定資產賬實不符的情況時有發生。再次，在項目管理方面，由于項目建設地與房地產機構所在地并不一致，因此，機構財務部門在項目建設的監控方面存在一定的局限，財務人員無法對項目建設中存在的材料浪費、設計變更、工程延期等情況進行深入檢查與監督。

（四）財務內控信息化建設滯后

財務信息化建設能實現數據處理的自動化，實現對風險的自動化預警。事實上，房地產企業的財務內控信息化建設較為滯后。首先，房地產企業各部門的信息系統建設基本上處于“各自為政”的狀態，其技術標準和數據口徑還存在較大差異。對于業務部門傳送的數據，財務人員需要進行數據口徑的轉化，這一過程經常會發生數據處理錯誤，從而降低了會計信息質量。其次，信息安全機制水平不足。房地產企業的財務信息基本都保存在電腦硬件中，而一旦未能建設防病毒和侵入機制，其財務信息極有可能發生泄露的情況。最后，房地產企業尚未建立信息化的風險預警體系。在市場環境中不確定因素日益增多的背景下，房地產企業應通過召開定期會議的方式來分析當前面臨的風險類型與大小。然而這種機制在風險預警方面存在一定的滯后性，無法將風險扼殺在萌芽狀態。

四、新形勢下加強房地產財務內控管理的策略

（一）增強財務內控意識

只有從思想層面入手，增強房地產管理人員的財務管理意識，才能推動財務內控活動的有效運行。一方面，房地產企業領導者應該加強學習，積極參與財政部門和稅務部門舉辦的財務內控培訓會議，并會同財務管理人員加強內控理論研究，深化對新形勢下財務內控制度的理解與認識。另一方面，房地產企業財務部門可以構建財務內控學習小組，該小組應定期學習最前沿的財務內控知識，并開展財務內控的理論研討會議，各參與人員要向主管人員上報財務內控學習心得。此外，房地產企業還應在單位內部大力營造財務內控的環境，積極開展宣傳工作，比如可以運用信息技術元素，建立財務內控網站、財務內控公眾號、開發財務內控手機APP等。信息化的傳播手段打破了財務內控知識宣傳在時間和空間方面的限制。

（二）完善內控監督體系

首先，內審機構應獨立于企業其他部門和機構，這樣才能充分發揮內控管理的監督、預警、控制和評價作用。因此，房地產企業可以進一步完善財務內部審計組織結構，整合組織框架，提升內部審計機構的地位，賦予其更多的權力。舉例來說，企業內部審計機構可以直接由單位負責人領導。同時，企業還可以將內審機構的經費獨立出來，降低內審經費對財務部門和業務部門的依賴。企業決策層應該直接確定內審機構的經費額度，并保障預算經費的落實。其次，要打造高素質的內部審計人員隊伍。除了要配備具有專業會計、工程造價和工程管理知識的專業審計人員之外，還應培養具有多方面能力的復合型人才。最后，要加強財務內控自我稽核制度建設，財務部門應該建立“交叉稽核、上下級稽核”的財務稽核模式。

（三）完善財務內控活動

首先，要加強對財務運行流程的管理。財務部門要加強對預算編制流程、預算執行流程、資金審批流程、資金支付流程、資產管理流程的實時監管。比如針對預算管理流程，財務人員應評估預算編制是否嚴格遵守了“一上一下”的程序，預算執行是否是以事前制定的預算指標為依據等。其次，要加強財務內控現場管理制度。對于財務和業務關鍵環節，尤其是重要項目的建設與管理，財務部門可以成立財務內控現場管理小組。小組成員要深入到項目管理的一線，實施監督和管理項目過程，比如監督項目預算執行、配合預算調整、做好項目進度記錄等。最后，要積極發揮財務內控的風險管理職能。由于風險蘊藏在企業運行的各個環節，因此企業要建立各部門的風險信息協調機制，提高企業對市場信息敏銳度，進而更快速應對風險因素。

（四）加強財務內控信息化建設

企業應該以信息化建設為契機，提升財務內控水平。首先，企業可以以財務信息系統的技術標準和數據口徑作為參考，加強業務信息系統的建設，最終實現不同類型信息系統的數據聯動。與此同時，企業還可以在不同信息系統之間建立共享數據庫，以實現對關鍵數據的沉淀和儲存。各信息系統實現了數據從收集、儲存、整理和分析的自動化，大大降低了手工處理的錯誤率。其次，要通過信息系統構建風險預警體系。企業可以根據各財務活動的特征，確定風險預警指標，比如可以設置應收賬款周轉率、存貨周轉率等考核指標。最后，企業可以將事先確定的各種風險預警值嵌入到財務信息系統中。一旦財務信息系統在財務分析中發現某項財務指標超過了風險預警值，就會自動向管理者發出預警信息。而管理者在接收到預警信息后會根據風險的類型和大小制定針對性的應對方案。

結 語

加強財務內控管理成為房地產企業應對市場變化的重要手段。在國家開展宏觀調控、市場不確定因素增多的情況下，房地產企業必須從多個角度入手建設完善的財務內控體系。從實際情況看，部分房地產企業缺乏財務內控的意識、內部監督體系不完善、財務內控信息化建設滯后。文章提出了多方面針對性的對策，比如增強內控意識、完善財務內控活動、加強財務信息化建設等，期望能為房地產企業財務內控體系的完善提供一定的參考與借鑒。

（作者單位：東莞市光大房地產開發有限公司）