新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控

范曉

新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和進(jìn)步會(huì)產(chǎn)生直接影響，但是目前部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控方面存在不足，缺乏較為完善的管理模式，缺少正確的觀念認(rèn)識(shí)，信息化水平較低，難以確保成本的有效管控?；诖耍疚难芯啃陆?jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問(wèn)題，提出幾點(diǎn)針對(duì)性的建議和措施，旨在為增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的成本管控效果提供幫助。

近年來(lái)隨著國(guó)家持續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控力度，房地產(chǎn)的“紅利期”消失殆盡。在目前房地產(chǎn)下行的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，亟須探索房地產(chǎn)企業(yè)健康運(yùn)轉(zhuǎn)的模式。其中，成本管控作為一項(xiàng)重要內(nèi)容，日益受到企業(yè)的關(guān)注與重視。合理進(jìn)行成本管控不僅能夠促進(jìn)企業(yè)增效，還能增強(qiáng)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，具有重要意義。

一、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的意義

新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度不斷加快，各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中只有提升經(jīng)濟(jì)效益水平才能使競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，而企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展期間積極進(jìn)行成本管控，就可以通過(guò)科學(xué)化的方式控制自身生產(chǎn)成本和經(jīng)營(yíng)成本，拓展經(jīng)濟(jì)效益和利潤(rùn)空間，提高自身經(jīng)濟(jì)效益水平，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)背景之下，科學(xué)開(kāi)展成本的管控工作，能通過(guò)對(duì)各個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)成本支出的分析、成本支出過(guò)高原因的分析等，綜合進(jìn)行成本控制的研究，歸納總結(jié)科學(xué)的工作方法，采用現(xiàn)代化的方式，有針對(duì)性地控制企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本，預(yù)防出現(xiàn)資源浪費(fèi)、能源耗費(fèi)等問(wèn)題，提升各類(lèi)資源的配置效果。

二、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的問(wèn)題

（一）制度不完善

雖然我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始重視成本的管理和控制，但是由于缺乏較為完善的成本管控制度，不能利用剛性的制度對(duì)人員行為進(jìn)行控制和約束，很容易出現(xiàn)成本管控不合理或是不科學(xué)的問(wèn)題。一方面，在成本管控的過(guò)程中，沒(méi)有結(jié)合各個(gè)部門(mén)的人員工作特點(diǎn)和情況，完善相應(yīng)的成本管控制度，不能利用制度對(duì)人員工作予以規(guī)范。另一方面，沒(méi)有按照房地產(chǎn)企業(yè)各類(lèi)項(xiàng)目的特點(diǎn)、工程的特點(diǎn)制定和提出成本管控的制度和要求，無(wú)法借助相關(guān)制度對(duì)成本管控行為進(jìn)行管理，甚至還會(huì)在工程項(xiàng)目中，由于缺乏完善的制度，不能對(duì)資源浪費(fèi)行為和能源損耗行為進(jìn)行有效管控，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成不良影響。

（二） 缺乏正確觀念

雖然房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始重視對(duì)成本的管控，但是由于各個(gè)部門(mén)的人員缺乏正確觀念，很難在全員共同努力之下科學(xué)化進(jìn)行成本控制。一方面，相關(guān)管理部門(mén)的工作人員缺乏正確的成本管控觀念，尤其是財(cái)務(wù)管理部門(mén)未能深入滲透到房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)經(jīng)營(yíng)管理的環(huán)節(jié)，進(jìn)行成本控制。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)不能進(jìn)行全員性的成本管控，沒(méi)有引導(dǎo)所有人員在工作中形成正確的節(jié)約成本觀念、預(yù)防浪費(fèi)和損耗的觀念，很容易在不同的工作環(huán)節(jié)中出現(xiàn)浪費(fèi)問(wèn)題和成本損失問(wèn)題。

（三）管理方式不佳

目前在相關(guān)的成本管控工作中，房地產(chǎn)企業(yè)所采用的管理方式缺乏合理性和科學(xué)性，不能深入結(jié)合各類(lèi)成本的構(gòu)成特點(diǎn)和實(shí)際情況，完成有關(guān)的管控工作，只能進(jìn)行靜態(tài)成本管理。雖然通過(guò)靜態(tài)成本的預(yù)算分析能夠有效進(jìn)行成本的研究，但是缺少動(dòng)態(tài)成本的管控，很容易受到不確定性因素的影響而發(fā)生成本損失。

（四）人員素質(zhì)較低

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)自身成本進(jìn)行控制的過(guò)程中，工作人員的專(zhuān)業(yè)性會(huì)影響成本管控效果。如果不能確保人員的專(zhuān)業(yè)度，將會(huì)對(duì)整體的成本控制水平造成不利影響。但是目前部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有按照成本管控人員的專(zhuān)業(yè)發(fā)展需求制定完善的培訓(xùn)方案，與此同時(shí)，沒(méi)有建立成本管控的激勵(lì)制度，難以提升員工在成本控制方面工作的積極性。

（五）預(yù)算和核算機(jī)制不完善

新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)自身成本進(jìn)行控制的過(guò)程中，預(yù)算工作與核算工作非常重要，科學(xué)開(kāi)展相關(guān)的工作，能夠?yàn)槌杀镜挠行Ч芸靥峁┗A(chǔ)依據(jù)和保障。但是當(dāng)前我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)在自身的成本管控期間，沒(méi)有制定較為完善的全面預(yù)算管理模式和全方位的成本核算模式，不能積極通過(guò)預(yù)算管理的措施和核算管理的措施，促使成本得到有效控制和管理，難以充分發(fā)揮預(yù)算措施和核算措施的作用。

（六）缺乏信息系統(tǒng)

近年來(lái)我國(guó)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展速度不斷加快，已經(jīng)開(kāi)始滲透和應(yīng)用到各個(gè)領(lǐng)域，為各個(gè)領(lǐng)域的成本控制帶來(lái)很多新的機(jī)遇，成本管控人員可以利用信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等手段全面收集各類(lèi)數(shù)據(jù)信息，系統(tǒng)化開(kāi)展數(shù)據(jù)分析工作和研究工作，以此為基礎(chǔ)有效進(jìn)行成本的管控。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)在信息系統(tǒng)應(yīng)用的過(guò)程中，主要將信息技術(shù)應(yīng)用在工程開(kāi)發(fā)方面、經(jīng)營(yíng)管理方面等，沒(méi)有切實(shí)按照成本管控工作的需求構(gòu)建完善的信息系統(tǒng)，導(dǎo)致成本管控工作的效率降低，信息化水平難以提升。

三、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的措施

（一）構(gòu)建更加完善的成本管控制度

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展成本管控工作時(shí)，需要構(gòu)建更加完善的成本管控工作制度。首先，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者與決策者在開(kāi)展投資預(yù)算時(shí)，需要結(jié)合實(shí)際投資需求，科學(xué)設(shè)定目標(biāo)成本。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目正式實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)制定目標(biāo)成本，為后續(xù)更深層次的成本管控工作提供核心參考依據(jù)。在制度落實(shí)環(huán)節(jié)，管理工作者還需科學(xué)對(duì)比目標(biāo)成本與實(shí)際成本投入情況，有效規(guī)避成本失控現(xiàn)象發(fā)生。再次，企業(yè)需要在成本管控制度中明確各個(gè)部門(mén)的崗位職責(zé)，深度落實(shí)崗位責(zé)任制度，并且針對(duì)目標(biāo)成本加大監(jiān)督力度與控制力度。對(duì)于在目標(biāo)成本執(zhí)行環(huán)節(jié)出現(xiàn)違規(guī)操作與操作失誤的現(xiàn)象與行為，需要做好及時(shí)糾正，并且加大追責(zé)力度。最后，目標(biāo)成本并非一成不變，若實(shí)際成本與目標(biāo)成本存在巨大差距，管理人員需要做出相應(yīng)優(yōu)化與調(diào)整，以此確保成本管控工作順利開(kāi)展。除此之外，在項(xiàng)目正式進(jìn)入竣工決算階段后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目成本管控情況開(kāi)展科學(xué)匯總與科學(xué)核算，找出實(shí)際成本投入與目標(biāo)成本投入之間的差距，探索差距形成原因，并且科學(xué)開(kāi)展檔案登記工作與檔案保存工作，為后續(xù)更深層次的成本管控工作提供參考依據(jù)。而成本管控工作者應(yīng)當(dāng)在以往的工作環(huán)節(jié)不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，引入動(dòng)態(tài)化調(diào)整機(jī)制，不斷優(yōu)化和調(diào)整成本管控工作制度，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)所選擇的成本管控工作模式可以實(shí)現(xiàn)與時(shí)俱進(jìn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益提供保障。

（三）深度貫徹成本管控工作理念

房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控工作環(huán)節(jié)，需要深度貫徹全面成本管理的政策，落實(shí)成本管控工作理念，以此提升成本管控工作效率與工作質(zhì)量，為企業(yè)贏得良好的經(jīng)濟(jì)收益與社會(huì)收益。在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中占據(jù)有利位置，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合自身實(shí)際發(fā)展需求，合理選擇以下措施：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確成本管控工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，需要企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)通力合作，共同為成本管控工作提供保障。為此，不應(yīng)當(dāng)將成本管控設(shè)定為某一管理部門(mén)崗位職責(zé)，或財(cái)務(wù)部門(mén)單一部門(mén)崗位職責(zé)，而是需要科學(xué)滲透到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，確保企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)、各個(gè)崗位人員都可以深度落實(shí)成本管控工作理念。其次，房地產(chǎn)企業(yè)為確保成本管控工作順利開(kāi)展，需要積極構(gòu)建全員管控意識(shí)、全員參與意識(shí)，顯著提升企業(yè)內(nèi)部工作者的成本管控意識(shí)，確保各個(gè)部門(mén)、各個(gè)崗位人員在日常工作環(huán)節(jié)，自覺(jué)參與成本控制活動(dòng)，在自身工作中探索如何預(yù)防能源耗費(fèi)問(wèn)題、資源浪費(fèi)問(wèn)題等，深入結(jié)合工作特點(diǎn)和情況，進(jìn)行成本的節(jié)約和控制，順利完成本崗位的成本管控工作任務(wù)與工作目標(biāo)，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益提供保障。

（三） 科學(xué)選擇成本管控方式

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展成本管控工作時(shí)，需要秉承因企制宜、與時(shí)俱進(jìn)的工作原則。結(jié)合建筑行業(yè)整體發(fā)展需求，科學(xué)選擇優(yōu)化成本管控方式，主要包括靜態(tài)管理方式與動(dòng)態(tài)管理方式。其中動(dòng)態(tài)化管理方式工作重點(diǎn)在于動(dòng)態(tài)化管控成本管控工作，合理運(yùn)用動(dòng)態(tài)管理方式開(kāi)展成本管控工作，需要將房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)模塊化處理，各個(gè)模塊對(duì)成本控制工作所產(chǎn)生的影響要開(kāi)展深度分析。在此基礎(chǔ)上，科學(xué)核算房地產(chǎn)項(xiàng)目成本投入情況。動(dòng)態(tài)管理方式的特點(diǎn)在于模塊之間影響較大，某一模塊出現(xiàn)誤差都會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體成本。靜態(tài)管理方式與動(dòng)態(tài)化管理模式的區(qū)別在于，需要成本管控工作者對(duì)各個(gè)模塊開(kāi)展科學(xué)估算，從而順利完成成本管控工作任務(wù)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控期間需要更新觀念意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)到將靜態(tài)類(lèi)型和動(dòng)態(tài)類(lèi)型成本控制方式有機(jī)整合的重要意義，按照企業(yè)自身的實(shí)際情況，針對(duì)性地進(jìn)行動(dòng)態(tài)性、靜態(tài)性成本管控，確保能夠促使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和進(jìn)步。

（四）提升成本管控工作者職業(yè)水平

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展成本管控工作時(shí)，需要針對(duì)成本管控工作者的職業(yè)能力與職業(yè)素養(yǎng)展開(kāi)有效培訓(xùn)，這也是成本管控工作順利開(kāi)展的基礎(chǔ)條件之一。具體措施如下：首先，科學(xué)樹(shù)立以人為本的現(xiàn)代化管理理念，顯著提升成本管控工作者的合作意識(shí)與成本管控工作意識(shí)，積極參與到各項(xiàng)管理工作中。其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)成本管控工作者的專(zhuān)業(yè)技能加大培訓(xùn)力度，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控人員明確新形勢(shì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的生存挑戰(zhàn)以及成本管控工作的重要作用。探索新時(shí)期背景下各種優(yōu)質(zhì)的成本管控工作措施，并且在成本管控環(huán)節(jié)確保各項(xiàng)制度可以得到深度落實(shí)與有效落實(shí)，不斷提升成本管控工作者的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極構(gòu)建更加完善的激勵(lì)機(jī)制，有效激發(fā)成本管控工作者的主觀能動(dòng)性與工作積極性，確保其以更加積極主動(dòng)的態(tài)度參與到成本管控工作當(dāng)中。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)將成本管控工作效率與管理人員的績(jī)效考核工作建立聯(lián)系，以此規(guī)范成本管控工作者的工作行為，從而確保成本管控工作效率穩(wěn)固提升。

（五）完善成本預(yù)算與核算模式

1.構(gòu)建完善成本核算模式。成本核算工作是成本管控工作的核心構(gòu)成部分，可以為成本管控工作提供更加精準(zhǔn)、更加真實(shí)的數(shù)據(jù)與信息支持。為此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作者與財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極探索更加完善的成本核算模式，從而為成本管控工作提供基礎(chǔ)保障。首先，財(cái)務(wù)工作者應(yīng)當(dāng)科學(xué)引入作業(yè)成本法，結(jié)合建筑工程資源消耗量與資源消耗特點(diǎn)，做好動(dòng)態(tài)化成本支出核算工作，明確資源支出與工程作業(yè)之間的關(guān)系，構(gòu)建更加科學(xué)合理的成本核算與成本管控工作模式。其次，財(cái)務(wù)工作者與財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極引入現(xiàn)代化信息技術(shù)，通過(guò)大數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)、大數(shù)據(jù)分析技術(shù)、財(cái)務(wù)核算軟件對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息開(kāi)展整合，顯著提升核算工作效率與工作精準(zhǔn)性。

2.構(gòu)建完善成本預(yù)算管理工作機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)、成本部門(mén)以及其他相關(guān)部門(mén)在開(kāi)展成本管控工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合全局角度探索成本管控工作影響因素，制定更加完善的全面預(yù)算管理發(fā)展戰(zhàn)略，為各項(xiàng)成本控制工作提供核心參考依據(jù)。首先，深度分析各個(gè)階段的成本利用狀況，并且制定出更加及時(shí)的反饋機(jī)制。結(jié)合成本預(yù)算偏差問(wèn)題以及問(wèn)題發(fā)生原因展開(kāi)深度分析，做出科學(xué)優(yōu)化與科學(xué)調(diào)整，從而確保深度貫徹成本管控工作戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。其次，科學(xué)選擇成本預(yù)算管理方式，確保預(yù)算管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程，結(jié)合工程設(shè)計(jì)特點(diǎn)與材料選購(gòu)特點(diǎn)，設(shè)計(jì)造價(jià)限額方案，對(duì)設(shè)計(jì)單位提出造價(jià)限額要求，確保設(shè)計(jì)造價(jià)始終處于可控范圍內(nèi)。與此同時(shí)，在材料選購(gòu)環(huán)節(jié)，也需要結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)以及施工材料特點(diǎn)構(gòu)建更加完善的材料選購(gòu)方案，確保材料采購(gòu)時(shí)可以結(jié)合特定預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展采購(gòu)工作。在建筑工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，應(yīng)當(dāng)科學(xué)開(kāi)展材料成本預(yù)算工作、設(shè)備成本預(yù)算工作以及人力資源成本預(yù)算工作，積極參與到成本核算的各個(gè)環(huán)節(jié)，科學(xué)選擇預(yù)算方式對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程進(jìn)行成本管控。最后，在成本預(yù)算環(huán)節(jié)，要結(jié)合相關(guān)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)要求以及工作準(zhǔn)則要求，制定出更加完善的預(yù)算計(jì)劃方案，探索更加優(yōu)質(zhì)的預(yù)算方式與更加高效的成本管控策略，杜絕成本超支問(wèn)題以及資源浪費(fèi)問(wèn)題。

（六） 構(gòu)建完善的成本管控系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控工作時(shí)，需要積極引入現(xiàn)代化信息技術(shù)，發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與現(xiàn)代化信息技術(shù)的功能與優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建更加完善的成本管控系統(tǒng)，順利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作任務(wù)與工作目標(biāo)。具體可從以下方面入手：首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確成本管控系統(tǒng)在成本管控工作當(dāng)中的重要性，做好財(cái)務(wù)成本管控工作評(píng)估，以此確保成本管控系統(tǒng)的科學(xué)性與合理性，確保各項(xiàng)工作順利開(kāi)展。其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇更加科學(xué)合理、行之有效的信息化技術(shù)與互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，在成本管控系統(tǒng)構(gòu)建環(huán)節(jié)不斷完善各項(xiàng)功能，同時(shí)對(duì)成本管控工作開(kāi)展有效調(diào)節(jié)，從而顯著提升成本管控工作效率與工作質(zhì)量。

結(jié) 語(yǔ)

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控的過(guò)程中普遍存在制度問(wèn)題、人員專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題、觀念意識(shí)問(wèn)題、信息系統(tǒng)應(yīng)用不足的問(wèn)題、預(yù)算與核算模式不完善的問(wèn)題等，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的嚴(yán)格管控造成不利影響。因此建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展特點(diǎn)和成本管控的需求，著重優(yōu)化和完善相關(guān)的管理制度，打造專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和水平較高的管理人才隊(duì)伍，健全預(yù)算模式和核算模式，構(gòu)建先進(jìn)的信息系統(tǒng)平臺(tái)，更新成本控制的觀念，為企業(yè)成本的有效管理夯實(shí)基礎(chǔ)。

（作者單位：山東土地產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司）