我國房地產投資信托基金的所得稅政策研究

李雙維

我國房地產投資信托基金正式發行時間不長，法律中對房地產投資信托基金組成也未作出明確規定，這和國際通行的房地產投資信托基金形式相比存在著一定差距。因此，對于我國發展房地產投資信托基金來說，還需完善相關的法律法規以適應其進一步發展的需求。就稅收方面而言，目前我國房地產投資信托基金所得稅政策有更多值得商榷之處，如交易結構為適應法律形式與會計要求而對所得稅重復征稅；參與方多樣化特別是各種金融工具嵌套使有關參與方所得稅納稅地位不明；某些參與方所得稅負過重等。

目前我國房地產投資信托基金金融法制、會計和稅收的有關規定還不夠健全，無論是法律定位、運行機制還是納稅主體都存在爭議，特別是房地產投資信托基金在結構上涉及所得稅納稅主體較多，有關金融產品所得稅政策有待明確，稅收待遇欠妥當，這些都為我國房地產投資信托資金發展帶來了一定影響。此外，與國際通行的所得稅優惠政策相比較，我國應如何應對目前類REITs（RealEseateInvestmenytTrusts房地產投資信托基金）產品重復征稅現象，以及合理制定對各方面都有好處而又不影響稅基的制度等都是值得商榷的。

一、房地產投資信托基金的定義

廣義地說，房地產投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，下稱REITs）是房地產融資中的新興渠道，它是指以房地產為底層資產、通過發放受益憑證等形式集合大部分投資者資金、交由專業托管機構代管、由專業投資機構投資開發、經營管理、所得收益按照所持份額向投資者按比例分配的金融產品創新。REITs在國外已有較長歷史發展歷程。目前在美國、英國、德國等發達國家已經得到了廣泛運用。其強調入池基礎物業而不是發起人主體資信的資產屬性從而具備了廣義資產證券化的特性，是結構化的房地產金融產品。狹義則僅指金融產品之一，其中介屬性與證券投資基金和信托計劃相同，其組織形式可有區別，如：公司型、契約型或合伙型等。

二、我國房地產投資信托基金的類型

第一類是在國內證券交易所掛牌交易，主要以資產支持專項計劃作牌照通道的RTIEs產品，如股性類REITs與債性類REITs。

股性類REITs一般構建專項計劃與私募基金二層架構，例如：中信啟航專項資產管理計劃是中信證券2014年4月份推出的全國首家交易所掛牌交易的權益型私募類REITs，目標物業是北京、深圳兩大中信證券大廈，計劃三年內以公募形式掛牌流轉。這一專項計劃在嘗試各項政策后，創新性地解決各類會計和稅務實務問題并明確操作規范，加快了房地產證券化進程。

債性類REITs一般構建專項計劃及信托貸款／委托貸款二層架構，例如：海印股份2014年8月14日設立，為國內第一個以“商業地產”作為資產的專項計劃，并有別于以往以債權及收益權兼具為基礎資產的模式，創新提出合規信托受益權創設前后雙重SPV（特殊用途載體）信托貸款債權。

第二類是通過構建跨境架構將國內物業權益轉移至境外籌資，也就是在中國香港或新加坡國際市場上實現掛牌，例如由廣州越秀城建集團持有的越秀REITs，該REITs采取契約型結構與外部管理人模式相結合的方式，并于2005年11月21日正式在香港聯合交所掛牌交易，這也是第一例以大陸物業為基本資產在港掛牌交易的REITs。

三、房地產投資信托基金的作用

REITs作為一種結構化融資工具正在興起，它不僅能夠給房地產市場帶來傳統融資途徑以外的其他融資手段，改善房地產企業資產負債結構從而達到“輕資產”經營的目的，而且還能豐富資本市場上的投資商品，給廣大中小投資者提供了一個介入房地產市場進行投資的契機。

第一，REITs有利于推進房地產企業轉型升級和房地產領域專業化分工。對于房地產企業而言，其擁有大量的存量資產，通過發行類REITs產品可以實現從重資產到輕資產的轉變和從租售并舉的經營模式向以REITs為核心的所有權與管理權相分離的模式轉變，從而提高企業的專業化和管理效率。

第二，REITs有利于促進房價的理性回歸。REITs作為不動產的底層資產，可以充當不動產資產的“錨”來穩定房價，降低房價對房地產投資的抑制作用，除此之外，REITs有助于降低不動產價格波動風險。由于我國房地產市場處于快速發展階段，而房地產市場中的諸多問題都是由房價過高引起的，所以REITs對房地產市場具有積極作用。不動產價格影響因素變化后，REITs由于交易門檻較低、流動性較好，將超前于不動產市場調整價格，有利于不動產市場價格發現并指導，REITs有利于經濟的平穩運行與經濟轉型升級。通過研究發現，REITs對我國房地產行業起到了積極影響，增加了政府的稅收收入和財政收入。此外，REITs還能降低企業融資成本，提高企業的經營效率。因此，在我國當前形勢下，REITs將對中國的房地產市場產生積極影響。REITs的推出給國家經濟帶來持續發展新動能，有利于改善經濟不景氣狀況。

四、房地產投資信托基金的課稅原理

房地產投資信托基金涉及所得稅課稅主體主要有原始權益人、REITs層面、投資者以及相關服務機構等。其中原資產持有者通過轉讓資產所獲得的利潤、REITs的經營收益、投資者分得的投資收益、管理公司或其他服務機構獲得的傭金、收益或手續費等都需要繳納所得稅。原資產持有者和其他服務機構均為公司實體，其繳納的企業所得稅也應按照企業所得稅的相關法律規定執行。其中，REITs層面課稅要求對其非公司實體身份進行確認，而投資者投資收益在一定程度上涉及重復征稅，有必要結合REITs進行考量。

五、房地產投資信托基金的所得稅優惠政策

國際上，在REITs階段實施所得稅優惠政策多集中在分紅階段，如美國規定，只要REITs分紅比例高于90%，用于分紅的應稅收入可免繳所得稅，這一政策同樣適用于新加坡等地。而成立階段對原始權益人負擔的企業所得稅費用，新加坡、中國香港予以免稅稅收優惠，美國按正常稅收法律征稅，但也可以通過某些資產重組方式讓原始權益人獲得某些優惠性政策。雖然2015年以前美國曾有過一段稅法上允許免稅拆分REITs的時間，但2015年以后，這種政策被取消。

從其他國家和地區的稅收實踐看，REITs稅收成本中所得稅承擔最多，同時給予相應優惠政策能夠更好地促進REITs發展，成立階段優惠減免使開發商具有發行REITs的動機，從而使更多的資金能夠用于為房地產企業提供資金支持；分紅階段雙重征稅優惠處理使投資者的收益得到提高，從而吸引了普通投資者進入房地產市場，由此可得出結論：房地產投資信托基金發展能夠更多地受益于所得稅優惠政策。

六、完善我國房地產投資信托基金所得稅的建議

（一）明確金融工具的稅收地位

在宏觀所得稅政策視角下，對金融實體進行確認顯得尤為重要，它既是對REITs相關稅收政策的完善，也是促進整個金融市場類似金融產品所得稅政策不斷完善的一個重要環節。在金融產品創新性發展及靈活性組合趨勢下，基于實質大于形式原則，非公司實體、合伙性企業實體及個人，都應按受益人納稅原則征稅，個別作出專項法律規定，與現實不甚相符，應平衡好金融實質目的與稅收課稅原則。

我國類REITs多以資產證券化專項計劃為載體，但稅法對于專項計劃納稅主體地位的確定和課稅原則不夠明確，而類似契約型基金的信托計劃又往往以其為載體，因此我國對于信托計劃無特殊稅收政策。通過比較信托計劃和資產支持證券，從中發現，信托計劃和資產證券化產品之間存在很大差異，信托計劃本身并不能構成納稅主體。因此，信托計劃應屬于稅收優惠范圍。在REITs重視導管理論這一大前提之下，應將導管理論確認應用于這些金融工具，導管理論作為傳導工具負責將收益傳遞給投資者，因此這些金融工具均不應成為納稅主體，其對應份額持有人或投資者才是真實納稅人，具體征收管理過程中可仿效證券投資基金的模式，通過發放投資收益的企業代扣代繳。

（二）設計與REITs約束條件相匹配的政策

第一，REITs所得稅政策與其交易結構之間存在著復雜的聯系，REITs在我國尚處于起步階段，還未達到真正公募REITs上市的目標，REITs的稅收制度設計還不夠完善。從整個交易全程來看，對其進行稅收籌劃時不能照搬國外成熟市場的做法，而是要結合我國的實際情況，根據不同的交易結構以及相應的約束條件來制定適合我國現階段的方案。例如采用私募形式類REITs結構時，僅關注機構投資者，若未來公募REITs推出，中小投資者引發個人所得稅也應得到探討，特別是機構投資者與個人投資者稅負待遇不對等現象會在后期得到關注。

第二，從國際比較中發現，REITs往往處于一個需要諸多條件才能滿足的狀態，若要促進某種政策目標的實現，所得稅中所賦予的優惠政策就不可能是獨立存在的，要理性思考我國現階段金融制度的需求，使所得稅優惠政策能夠匹配不同約束條件，綜合化金融、稅收等政策需求。

對于投資資產的選擇，應根據不同的收入來源進行選擇，比如房地產等長期經營領域，同時也要考慮到其具有較高的投機性，因此可以將其作為投資對象，以獲得較高的證券化收益；在所得稅優惠政策設計中，對于所得稅稅率的確定，應該以市場為基礎，根據投資者收益情況進行調整；而對于企業所得稅的減免幅度則應充分考慮到投資者收益水平。對于不同類型的企業，應根據其自身特點確定合理的分紅比例，當企業的分紅比例與投資者收益相匹配時，則可適當提高分紅比例，以降低企業的整體稅負，增加投資者收益；同時考慮到負債比例問題，負債較高表明REITs融資能力較差，應提供較少所得稅優惠條件。

（三）針對融資者成本或投資者收益使用差別性優惠政策

REITs成立階段原始權益人會將物業資產讓渡到特殊目的載體——也就是REITs載體上，開發商是否將其擁有的不動產以金融方式證券化將直接促進REITs市場發展，而對融資者的成本考量特別是稅收成本差異則直接決定了REITs產品提供。

在REITs運作階段，應確保投資者通過REITs對房地產市場進行投資時，承擔的稅負起碼要和對房地產市場進行直接投資時相同，否則投資者從其收益出發將不選擇REITs。REITs以“替人理財”為媒介，其產生的納稅義務應傳遞到最終受益人身上，如轉讓資產所得最終由受益人獲得、每日租金收入向受益人分紅等，REITs嵌套的各類金融產品均不應真正負擔所得稅稅負。

針對不同的目標，應該采取不同的稅收政策。REITs各參與方所得稅案例來看，原始權益人是融資者利益的代表者，項目公司及相關投資者則會影響投資者收益，激勵不同主體時應采取不同優惠政策，對于目前已通過交易結構規避原始權益人較高土地增值稅問題﹐原始權益人所得稅稅收優惠應可暫不考慮。

對投資者收益而言，提高分紅比例能夠提高其收益，若考慮從項目公司或投資者層面予以優惠政策，則應盡量使參與方稅負趨于均等，從而提高其收益。

結 語

本文著重對房地產投資信托基金所得稅政策展開研究，以稅收中性為課稅原則，肯定房地產投資信托基金所得稅優惠政策所帶來的積極效應，進而認定我國應明確金融工具稅收地位，建議所得稅政策要匹配約束條件及交易結構，以豐富當前我國房地產投資基金所得稅政策內容，降低房地產投資信托基金存在的所得稅阻礙因素，最終促進房地產投資信托基金健康長期發展。

（作者單位：北京國際信托有限公司）