房地產企業財務管理的優化策略研究

曹極 浙江祥新科技控股集團有限公司

引言

近幾年，科學技術不斷發展，各個行業都在進行優化和轉型，因此，房地產企業要想提升自身的競爭力必須實現企業轉型[1]。無論是哪種類型的企業，企業發展的主導部分就是財務管理，所以房地產企業要想在當前背景下成功轉型離不開對財務管理工作的優化和升級，從根源上進行財務管理優化，達到企業財務管理精細化與信息化的目標。

一、房地產企業財務管理的意義和特點

（一）房地產企業財務管理的意義

房地產業作為國民經濟的重要支柱產業，對國民經濟的發展起到了巨大的推動作用，并且在推進城市化、工業化進程中也起到促進作用，房地產企業財務管理的重點是將房地產企業生產經營中的資金統一化管理、合理化運用。房地產企業財務管理工作的核心就是將房地產企業資金效率使用最大化[2]。

（二）房地產企業財務管理的特點

房地產公司和其他企業的財務管理有很大的不同。首先，房地產行業是資金密集型行業，房地產項目的開展全過程都需要資金的高投入；其次，房地產行業的項目大多存在較長的開發周期，導致房地產行業的資金投入周期較長并且資金回收較慢，項目開發和運營中存在較大風險以至于財務管理也面臨較大風險；最后，房地產企業通過招標的形式獲得土地的開發，也就意味在招標時房地產企業要確保自身資金的充足性，才能獲得招標的資格，也就要求房地產企業要與銀行建立密切的聯系，因此與其他企業相比，房地產企業內部要建立有效的資金管理機制。所以，房地產企業要加強財務管理。

二、房地產企業的財務管理原則及影響

（一）房地產企業財務管理原則

1.全面性原則

房地產企業在開發運營過程中，工作的內容具有復雜性，因此房地產企業的財務管理工作要融入企業全部的與財務相關的活動中，對其開展及時管理、監督以及評價工作，企業經營運作的各個方面都要求財務對其監督和管理，相反，財務管理是一種全方位的業務活動，它貫穿于企業其他業務執行、監督、反饋的各個環節，具有全程性和動態性。

2.重要性原則

房地產企業的財務管理，既要統籌考慮，又要突出重點，要有全局的觀念，要有條理、有層次地進行。因為房地產企業在轉型過程中的經驗和探索都很少，因此，在這方面肯定存在著一定的漏洞和風險，所以要加強對房地產經營活動中比較重要、風險較大的環節的監管，以最大限度地降低風險。財務管理需要著重突出重點，并要有針對性地進行全面的監督，做到分層有序，盡量避免出現高風險和造成嚴重后果。

（二）財務管理對房地產企業的影響

財務管理在一個企業的發展過程中起著舉足輕重的作用，其管理質量直接影響著企業的發展。而在企業經營管理體系中，財務管理體系也是一個非常關鍵的環節。所以，高科技的技術和健全的財務管理體系將成為企業發展的一個重要環節。而房地產企業由于其自身的工程開發建設和資金的流向，必然要重視財務管理，使其在房地產開發中決定性的作用得以發揮。

1.對房地產企業投資決策的影響

在房地產企業項目開發的進程中，要建立和實現房地產增值、風險管理等基本目標。而要達到上述目標的實現，就必須有充足的資金支持，同時還要有適當的資本投入。但是，如果不能從財務的角度出發，對其進行合理地定位和評價，將會對最終的投資方向產生一定的影響，從而導致投資風險。

2.對房地產企業業務發展的影響

一個企業的發展，并不取決于它的員工的實力以及產品的多樣性，主要取決于其投資方向。在房地產企業發展的早期階段，房地產企業要購買相關的建筑材料，并對所需的人員進行適當的培訓。到了發展的中期階段，要對項目進行評估，然后才能購買缺少的材料和先進的裝備。在房地產企業發展后期，要對項目的進度進行統計和評價，就必須投入大量的人力。而在房地產企業發展的各個階段，都是以財務管理為樞紐，實現企業的有序經營、穩固企業的發展。

3.對房地產企業可持續發展的影響

財務管理工作，既要控制成本，又要控制資金的流向，特別是房地產企業的財務管理工作，還需要處理債務問題，如果不正確地解決財務問題，將會對企業的長期發展產生不利的影響。在房地產企業的實際經營中，不難發現，房地產企業在項目開發中期，由于資金周轉不暢導致企業倒閉，造成爛尾樓的出現，這是財務管理問題處理不當的后果。所以，要確保企業的長期發展，就需要對其進行財務管理優化。

三、房地產企業財務管理存在的問題

（一）缺乏對財務管理的重視

房地產企業的財務管理工作存在著嚴重的問題，即財務管理體系的流于形式：目前，房地產企業的財務管理工作普遍存在著不規范的收支審核程序；審批手續不完整；費用開支缺乏統一規范等。部分房地產企業對財務管理優化與改革意識的缺乏，一味節約企業成本，造成了房地產企業的財務管理工作不能正常進行。

（二）融資渠道相對單一

房地產項目投資龐大，土地成本及項目開發成本高達幾十億，資金來源是房地產行業面臨的最大挑戰。當前，我國房地產企業的融資方式主要有內部融資和外部融資兩類。內部融資由預收賬款及企業自有資金構成。自有資金通常不少于所投項目的30%；此外，預收賬款是房地產企業對商品住宅通過預售的方式所得到的資金，通常是工程總投資的20%-30%。房地產企業的外部融資包括商業銀行貸款、債券以及上市融資，當前，我國房地產企業的外部融資大部分都是商業銀行貸款渠道。由于房地產企業貸款規模龐大，且銀行對房地產信貸的準入門檻較高，融資難度較大，房地產企業的財務狀況直接關系到房地產企業的融資工作，進而制約著房地產企業的發展。

（三）資金管理體系不健全

房地產企業的財務管理是一個規范化的系統工程，它關系到企業的長期發展和投資項目的建設，一些房地產企業在制定年度計劃時，盡管已按有關規定制定了相應的投資計劃，但并沒有對該計劃的具體目標進行細化，各個階段的規劃也基本上是空洞的，這就造成了財務管理體系的規范性缺乏約束力。造成了企業財務管理工作不能集中管理和使用資金，長期存在著資金使用的隱患。但由于部分房地產企業缺乏對企業資金的管理，缺乏健全的財務預算管理體系，導致企業經營成本過高。在工程開發建設過程中，盲目性、隨意性的投入會使企業在某種程度上陷入資金困難。

（四）財務管理工作過于被動

房地產行業是我國國民經濟中的一個傳統行業，其財務管理和工作都是比較傳統的，大部分企業都是采取一些比較被動的方式來進行經營，在預測和調控上都有很大的問題。房地產企業的財務管理制度要適應現實，對其進行財務上的調整，以減少財務風險，保證房地產企業的持續健康發展。目前，我國房地產企業的財務管理運作機制仍停留在傳統的經營方式上，未能進行有效的改革，使得房地產企業的財務管理工作陷入了一種消極的境地。

四、房地產企業財務管理優化策略

（一）加強對財務管理的重視，完善財務信息管理的建設

1.轉變管理人員的傳統觀念

改變傳統的房地產企業財務管理理念，讓企業的管理人員認識到財務管理是房地產企業運作的一個重要環節，在企業開展日常經營活動時，注重財務管理人員的參與。尤其是在房地產項目的開展和建設過程中，資金的運用是多方面的，財務管理必須與各相關部門進行協調，并對其進行及時的管理和分配。

2.加強對財務管理人員的專業性培養

企業財務管理人員素質的高低直接影響著企業的財務管理工作的質量，所以加強對財務管理工作人員的專業素質教育，提高他們的財務管理水平是非常必要的。房地產企業要加強財務管理的規范化、透明化，建立獨立的財務管理機構和監管機構，加強對房地產企業的財務管理。

3.財務管理系統信息化建設

房地產企業要推進財務管理工作信息化，可以通過使用適合企業經營的ERP系統，把企業的物流、人力和財務等信息緊密地結合在一起，實現了對工程建設的各個環節的信息化管理，便于領導對企業運行中出現的問題進行及時的發現和處理，減少不必要的資源和人力損耗，降低企業的管理成本。

（二）增加企業資金來源渠道

由于房地產企業的經營以及項目的開發建設需要大量的資金，單憑企業的流動資金很難滿足企業的經營需要，所以大部分房地產企業都是負債經營，如果資金鏈出現斷裂，將會對企業的生產經營活動造成嚴重的影響，企業缺乏經營產出，負債繼續滾動，惡性循環將會導致企業經營者負債累累。因此，企業在運營中不僅要依靠銀行貸款，還要依靠自身的流動資金，還要通過預售等手段進行融資，并且要通過拓寬企業的資金來源渠道來抵御財務風險。一方面，除了商業銀行貸款以外，一些房地產小微企業可以通過與大型房地產及相關企業合作的形式，共同開發項目，與大型企業共享經營利潤，通過這種形式降低企業需要承擔的財務風險，實現項目的順利開發。另一方面，伴隨互聯網金融的高速發展，企業融資渠道不僅僅局限于傳統的融資，還可利用互聯網融資解決企業的資金問題，比如通過眾籌的方式。另外，債務融資、股權融資等渠道也可幫助企業獲得項目投入資金，調整各個融資渠道的還款期限，可以分散企業資金鏈斷裂的風險，也可以防止因資金鏈斷裂而導致無力償還的情況。

（三）建立健全房地產企業的財務管理制度

1.建立科學、合理的財務管理體系

在建設財務管理體系的過程中，要從成本預算管理、投資融資渠道管理、業績評價管理這幾個方面著手，改進企業的財務管理體系。同時，不同類型的房地產企業必須根據行業的特點，嚴格遵守相關的法律法規，并根據企業自身實際情況，制定適合自己的財務管理體系。另外，還要注意財務管理體系的可操作性，在整個項目開發的每一個階段，都要把財務管理體系貫徹到每一個階段，并使之發揮最大的作用。

2.合理設置財務管理程序

要根據我國的有關法律法規和企業的實際情況，對會計科目進行科學、合理的調整，使其更加完善。由于房地產行業的特殊性，房地產公司的財務管理部門必須在各個環節中進行合理的會計處理，以保證其流程的完整性。同時，財務管理部門在會計核算方面也要保持高度的一致性，從而使管理工作更具彈性。

3.落實財務管理制度

財務部門必須嚴格落實和執行財務管理制度，才能提高房地產企業的財務管理能力。在財務管理體系的實施上，也要有清晰的規定，在審計工作中，必須嚴格執行。在資金配置上，要根據現實情況，不斷完善財務管理體系，加強財務管理工作。

（四）創新財務管理視覺，降低財務風險

1.加強項目資金的回收管理，對融資方式進行創新

對房地產企業來說，要強化項目融資的渠道，主要有兩種方式：第一，要加強對應收賬款的管理，即要及時采取財務措施，做好資金回收工作，比如打折、催收，都能讓企業的資金得到有效的回收，而且還能提高企業的資金流動速度；第二，通過運用促銷手段，可以提高項目開發建設期間的銷售回款，比如：可以用預付款的方式，將部分資金收回，從而提高企業的資金流動。而在融資方式上的創新，則是通過有效地拓寬融資渠道，從而有效地控制其債務融資的比例，從而增強企業自身的資金流動性，降低企業的金融風險。

2.重視對資本結構的調整

為了進一步實現資本結構的調整，必須注重對負債比率的調控，盡量減少其自身的影響，這樣可以使債務更加合理，從而實現資本結構的最佳化。在實際操作過程中，必須采用資產結構比較方法和每股收益無差別方法來進行籌資決策，在財務規劃中，通過科學的預測籌資計劃的合理性，確保項目設計中的風險最小化。

3.重視對成本及預算的控制

在新的開發建設項目中，土地購置成本、材料成本等是與之相適應的，因此，房地產企業在成本預算方面也非常注重，主要包含以下兩個方面：第一，必須挑選一支更好的工程團隊和更好的材料供應商，才能保證工程的質量，同時也能防止工程的質量問題造成的經濟損失；第二，房地產中高層管理者和企業的財務經理必須重視新項目的評價與審核，必須對市場進行深入的調研和分析，而且，嚴格遵循量入為出的原則進行成本預算管理工作，通過財務管理人員精確的數據計算以及嚴格落實成本控制理念進行企業的收支管理工作，需要嚴格考核對于超出預算部分的支出，杜絕非必要的資金支出部分。

結語

總之，房地產行業是第三產業中的一個重要組成部分，對整個社會和經濟都產生很大的影響。房地產企業財務管理工作的成功進行，一直都是房地產行業發展的關鍵，提升財務管理工作的質量，可以確保房地產行業的正常運轉。然而在我國房地產企業發展的進程中，對財務管理的問題一直未給予足夠的關注。所以，房地產企業在未來的發展中，必須加強財務管理工作，提高房地產企業財務管理人才的綜合素質和專業能力，在此基礎上結合房地產企業自身的發展狀況，建立較為科學的財務管理體系，并且利用現代科學技術，提高財務管理體系的管理水平，使企業的資金合理利用，并進行精細化的財務管理。