政策打出“組合拳”　地產股大行情在路上

張俊鳴

低迷已久的地產股在近期迎來政策利好加持，圍繞房地產再融資的放松讓不少投資者捕捉到這個行業困境反轉的機會。特別是上市房企時隔12年之后再度允許通過股市融資、重組，更被視為政策轉向的重要風向。對于長線超跌的地產板塊來說，借助政策東風展開反彈行情無可厚非，但相關政策只是為了維護房地產健康發展而非大力推動，長期而言只有優質房企才能真正享受到政策紅利，在行業洗牌中擴大自身優勢。

從金融支持16條到銀行為部分房企提供信貸支持，再加上本周證監會對上市房企再融資松綁，近期地產股可謂利好連連。在本周二地產股集體大漲過程中，甚至有房地產ETF基金被炒到漲停，相比凈值出現罕見的明顯溢價。地產股從人見人愁的熊股，一躍成為本周最閃亮的明星之一，政策自然是最重要的因素。

雖然說政策對房地產行業出現了轉變，但這樣的轉變并非大力鼓勵或者大力推動的“強刺激”，本身只是一種“托底”的行為而已。今年房地產行業遭遇了寒冬，不僅商品房銷售面積出現了兩位數的下滑，一些地方還出現了“交樓難”的問題，出現過預售房的屋主主動斷供的新聞。目前整個房地產行業是處于一種流動性困難的局面，而且由于房地產涉及的產業鏈條長，甚至通過房貸和銀行發生聯系，地產行業如果過度冷卻影響所及絕不僅僅是它行業本身，對上下游產業鏈都有明顯的影響，甚至還涉及銀行體系的金融穩定，這就決定了此次政策松綁重在“托底”，防范風險外溢。另一方面，目前許多城市的房價相對大部分購房者來說，價格仍然偏高甚至高不可攀，這種情況下政策也不可能進一步刺激房價的大幅上漲。因此，近期針對地產的利好組合拳，實際上是為了行業的長期健康發展。

對股市來說，再度對地產股敞開再融資的大門，或許真正的受益者不在房產股當中。從“保交房”的邏輯來說，更大的受益者在于建筑行業和建材行業。由于房企有了更多融資的支持，可以更快推動相關項目的進展，建筑行業形成壞賬的概率也隨之下降。而水泥為首的建材行業，則和地產項目的推動直接相關，也是房地產產業鏈中確定性較強的受益行業。

另一個更值得關注的受益者則是銀行股。近年來銀行股估值一降再降，其中有一個原因在于市場對銀行體系有大量和地產相關的資產，給出較低的估值所致。而房企融資松綁之后，除了可以一部分融資通過股市實現，直接降低銀行風險之外，也給了更多債務重組、項目重組的時間，讓銀行能夠逐步改善自身的資產質量。這對于市場提升對銀行股的估值評價有重要作用，有利于推動銀行股出現一輪估值修復行情，并對大盤走勢產生積極正面的影響。

優質房企具備長線關注價值

在本周地產股的表現中，一些市值較小、具備國企背景的品種獲得熱錢的青睞，走出連續漲停的走勢。從長期來看，脫離基本面實質性改變的炒作，很難持久下去，反而有大概率成為追高者的“世紀之套”。相反，一些市場競爭力強的龍頭企業，則有望藉助這波政策紅利，實現開疆辟土，在行業洗牌過程中取得更多優質項目，獲得更強的競爭力。從股價走勢上也可初見端倪。類似保利發展、金地集團等龍頭企業，近年來走勢不僅強于地產指數的走勢，更遠超同期滬深300；也有一部分績優房企，提前走出市場底部，緩步向上，成為年內A股罕見的強勢股。如果投資者看好地產股行業洗牌之后的機會，不妨可以關注一些資產負債率較低的行業龍頭公司，耐心尋找和等候中期投資的機會。

經過本周初的大幅反彈，地產股也開始面臨上方大量套牢籌碼的壓力。對于大部分房企來說，只有基本面真正改觀才能長期走牛，誰能更好利用當前市場紅利，將會從四季度的經營中看出端倪。筆者認為，地產股近期的炒作更多是一種游資行為，真正的大行情還要等到明年。在此之前，一些定期發布的全國房地產銷售的相關數據，可以為股市投資者所參考，并制定出最適合參與地產股的時機和策略。

（文章僅代表作者個人觀點，不代表《紅周刊》立場。）