警惕績差地產股的佯攻式行情

玄鐵

引領本周A股大漲的是放行房企再融資新政，地產股“自救”重塑市值和信用。鑒于年報業績浪即將開啟，多數績差地產股借再融資概念的上漲將是佯攻式“自救”行情。

股諺有云：“一陽改三觀。”周二，房地產板塊指數大漲7.62%，如此井噴行情并非孤傲。2020年7月6日，滬綜指大漲5.71%。當日，證券、保險、銀行和地產板塊分別上漲9.7%、9%、8.5%和7.6%，“全面牛市再現”的論調一時甚囂塵上。

歷史仿佛重演，連韻腳都相似，只是將28個月前的大漲邏輯悉數證偽。本周二（11月29日），證券、保險、銀行和地產板塊聯袂起舞，分別上漲3.8%、6.5%、3.6%和7.6%，收盤價較2020年7月6日分別縮水30.5%、21.9%、8.28%和19.8%，遠低于同期縮水5.5%的滬綜指，更像是超跌反彈行情。截至周四，滬綜指年內跌幅收窄至13%，較去年2月峰值縮水15.2%，未跌入技術性熊市，仍屬于牛熊爭奪的弱勢格局。

經驗顯示，權重股如大象起舞，在“指數牛市”中為末日瘋狂，在熊市中則是護盤和托底的工具，可持續性差。若超跌權重股價格已逼近股票質押平倉線，當下反彈行情是逢高減倉良機。

據中金公司統計，A股房企歷年股權融資募資金額2008年和2009年分別為670億和728億元，2013年為零；2014至2016年分別為401億、1527億和1153億元，2021年為4億元，今年以來，在本次房股再融資的放開前，金額為零。

統計顯示，房企股權融資額與經濟周期變化相關，一旦經濟偏向過熱，融資窗口迅速變窄。數據顯示，中國房地產調控大致是七至十年的一輪緊縮和松綁大循環，緊縮拐點的年份分別是1993、2003、2010和2020年（三道紅線），松綁拐點的年份分別是1998、2008、2014和2022年，主基調是“以我為主+對沖美國”的組合，削峰填谷政策出臺“以我為主”，全面救市的年份多有外部衰退風險的輸入。

今年樓市調控松綁的主因也與宏觀面因素有關。近期，扶持民營房企“貸款、債券、股權”融資的三箭齊發，融資梗阻癥有望緩解。從實踐操作來看，紅燈立停，綠燈搶跑，是房企股權融資的無奈選擇。在股權融資新政出臺的次日，福星股份和世茂股份提出定向增發預案。

福星股份和世茂股份周三股價漲停，周四分別下跌4.53%和6.31%，先知先覺的資金已在出逃。由此可見，房企再融資解禁引發的大盤上漲，更多是市場對經濟復蘇預期的升溫。若是地產股再融資預案蜂擁而至，市場大概率要用腳投票。

Choice數據顯示，年初以來，截至11月25日，A股實現再融資規模8788.8億元。其中，電力設備再融資規模為1059億元，是惟一增發募資超過千億元的行業。謹慎來看，地產股再融資并未獲得綠色通道待遇，再加上審核程序的時間和資格限制，明年再融資能逾千億元實屬不易，落到民企頭上或還要減半。據國元證券研究員估算，民營地產的流動負債（扣掉預收賬款/合同負債）的規模達6.9萬億元。以此推測，對“股民救樓市”的預判或過于樂觀。

筆者認為，比起股權再融資，房企不妨參考萬科的股權換地，引進長線股東的方案。類似方案，并未有現金交易，對A股抽水效應較低。2016年6月，萬科公布以每股15.88元的價格，向深圳地鐵發行28.72億股A股，以收購其所持有的前海國際100%股權，募資逾456億元。

對機構而言，超配地產股的前提，多因預期是全面牛市到來。Wind數據顯示，到今年三季末，公募基金持有地產股市值為1163億元，環比增長4.03%，較標準配低了0.25個百分點。地產板塊最新市盈率和市凈率分別為60倍和0.99倍，并無行業估值優勢，機構加倉的主因更多是押注行業政策利好帶來的紅利。

相比而言，香港房企龍頭現金流無憂，負債表良好，股權融資不受限，并未享受高估值溢價。萬科A股較H股溢價43.7%。香港地產公司新鴻基地產、長實集團和恒基地產的TTM市盈率分別為10.6倍、6倍和10.4倍，市凈率分別為0.45倍、0.44倍和0.36倍，截至6月底，凈資產負債率分別為24.8%、21.5%和36.3%。

若要地產股重返牛市，前提是樓市重新火爆，但可預期的是，在未來三兩年內，大概率仍是改善需求者觀望，投資需求仍受限的狀況。短線來看，年末業績浪炒作即將開啟，建議持有者對業績不佳的地產股逢高了結。（文章所提股票僅為舉例，不作為買入推薦。）