“第三支箭”發(fā)力　房企洗牌加速　中小市值國央企存中期成長機會

熊穎

近期，“第三支箭”正式落地。至此，信貸、債券、股權(quán)“三箭”齊發(fā)。在這一大背景下，房地產(chǎn)不光迎來了近段時間融資環(huán)境空前放松；市場格局還將進入大魚吃大魚的加速洗牌階段。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在對大型房企因為融資問題而衰竭猝死的擔憂降低了很多，但中長期還需關(guān)注房企的自主生存，以及恢復“造血”能力。

11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問。證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。

此外，還將恢復上市房企和涉房上市公司再融資。上述動作，標志著“第三支箭”的正式發(fā)出。而在此之前，“第二支箭”、“金融16條”等一系列房地產(chǎn)融資“組合拳”接連落地，房企融資環(huán)境逐漸向好。

不難看出，“第三支箭”的落地，將塵封已久的股權(quán)融資渠道再次開啟。

有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》指出，在內(nèi)地上市的房企本來就很少，資金壓力也不是最大的，再融資資金用途有限，此舉主要還是提振房企信心。

不過，知名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張宏偉向《紅周刊》表示，表面上，“第三支箭”為上市房企重新打開了股權(quán)融資通道，但是實際上，其背后目的在于，讓部分國央企和少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企通過再融資、股權(quán)增發(fā)的手段來收并購出險房企的項目、資產(chǎn)包或者企業(yè)。

值得注意的是，此前紅周刊在《多“箭”齊發(fā)，“政策底”撬動房地產(chǎn)行業(yè)新拐點》一文中指出，“在政策利好組合拳下，房地產(chǎn)迎來的不僅僅是融資等利好，同時也將面臨業(yè)內(nèi)的嚴苛‘大考’。其中，‘好學生’將安全上岸，‘差等生’則面臨徹底出清。”而伴隨近期股權(quán)融資這一“第三支箭”的落地，上述趨勢有望加速落地。

張宏偉指出，過去的收并購行為更多存在于收并購項目、大魚吃小魚，而未來大魚吃大魚現(xiàn)象會越來越常見，房地產(chǎn)的收并購市場格局在重塑、市場生態(tài)也在重塑。

而在深諳地產(chǎn)行業(yè)的財經(jīng)知名博主@朱酒看來，股權(quán)融資還有另一個用途，那就是讓部分房企有富余的資金能夠去拿地。朱酒向《紅周刊》表示，雖然“第三支箭”明確指出，資金不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等，但當該筆資金用于償還債務之后，原本計劃用于償債的資金就可以用于拿地等其他用途。

不難看出，上述措施利好A股上市房企以及涉房企業(yè)。而據(jù)Wind顯示，所屬SW房地產(chǎn)的上市公司共有124家。那么，在這超百家上市房企中，哪些房企將更占優(yōu)勢？

張宏偉分析表示，一類是央國企；一類是財務安全、盈利能力較強的極少數(shù)民營企業(yè)。相反，對于大部分出險房企、爆雷房企而言，則很難從中受益。

此外，多家機構(gòu)一致認為，“第三支箭”政策尤為利好中小市值國央企。其中，國泰君安研報指出，本次再融資放開，可以募集配套資金，對于房企降杠桿有極大的作用，但募集的資金，若用于存量項目，則不能用于擴張，因此，本次再融資的放開，更多的是有利于中小市值央國企，一方面，可以迅速擴大凈資產(chǎn)，解決有信用和運營能力、但考核之下難以高杠桿運轉(zhuǎn)的問題；另一方面，集團層面有資產(chǎn)注入的，可以盤活并注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，支持上市公司發(fā)展。

基于此，國泰君安認為中小市值央國企將帶來估值修復疊加中期成長，具備最大的漲幅空間。小凈資產(chǎn)央企會受益于本次再融資放開，迅速擴大凈資產(chǎn)，帶來中期成長。

更加值得注意的是，這一趨勢更是直接體現(xiàn)在了近期的市場表現(xiàn)上。伴隨“第三支箭”的發(fā)出，房地產(chǎn)板塊普漲，尤其以中小市值國央企表現(xiàn)尤為突出。據(jù)《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，11月28日以來（截至12月1日），中國武夷、中交地產(chǎn)、深振業(yè)A、南國置業(yè)、中華企業(yè)、城建發(fā)展等中小市值國央企漲幅超30%，居于A股上市房企近段時間漲幅前列。

不光借著政策利好的“東風”，市場表現(xiàn)突出，房企的響應動作也極為迅速。

“第三支箭”發(fā)出過去僅僅3 天時間，就有7家房企作出反應。據(jù)《紅周刊》不完全統(tǒng)計，11月28日以來（截至12月1日），福星股份、世茂股份、北新路橋、大名城、新湖中寶、華夏幸福、天地源等房企或涉房企業(yè)前后發(fā)布了《關(guān)于擬籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告》。

其中，11月30日，世茂股份發(fā)布公告，公司擬向不超過35 名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)、償還部分公開市場債務本息以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。本次非公開發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過本次發(fā)行前公司總股本的30%。

雖然房企股權(quán)融資態(tài)度積極，但最后發(fā)行方案能否通過，以及后續(xù)是否有機構(gòu)認購等仍然存在諸多不確定性。

朱酒向《紅周刊》表示，民營房企大多在港股上市，“第三支箭”政策以前，在港上市房企配股并不受影響。而在A股上市的房企則以國央企居多。其中，一部分大國央企并不缺錢、資金充足；而另外還存在部分國央企處于破凈的尷尬處境。

《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，在所屬SW房地產(chǎn)板塊的124家房企中，國央企占比近六成。值得注意的是，在上述國央企中，又有近36.62%的房企市凈率破1。

值得注意的是，1994年頒布的《國有股權(quán)管理暫行辦法》中曾明文規(guī)定“國有控股企業(yè)的股票發(fā)行價不得低于每股凈資產(chǎn)”。該規(guī)定雖已廢止，但實際上國有企業(yè)在確定定增價格時，大多仍以最近一期末經(jīng)審計的歸母每股凈資產(chǎn)值為依據(jù)。如遵循這一不成文規(guī)定，部分房企業(yè)的增發(fā)定價或不具備一定吸引力。

除此之外，朱酒還向《紅周刊》指出，國央企之外，不少民營房企已經(jīng)公開違約，而對于這部分企業(yè)而言，誰來配股，都要冒著極大的風險，因而追求穩(wěn)健的機構(gòu)基本不會參與。

多位金融機構(gòu)人士也向《紅周刊》指出，機構(gòu)的認購意愿不強。一位不愿具名的機構(gòu)人士向《紅周刊》分析表示，“再融資本身是主體融資，認購不好的話，可能會有一些資產(chǎn)抵押來增加流動性。（它）不是一個很市場化的東西，現(xiàn)在市場化機構(gòu)或者市場化行為去買，需要一定的時間，畢竟過去這種業(yè)務比較少，需要自己（機構(gòu)）內(nèi)部對地產(chǎn)行業(yè)的認識邏輯有一個重構(gòu)。所以我覺得一開始認購的主要還是國有大行下面的機構(gòu)。”

同為機構(gòu)人士的李想（化名）也向《紅周刊》指出，“最近的融資，政策性意味較高，市場化參與的機構(gòu)應該不多。就像現(xiàn)在人們在短期內(nèi)會規(guī)避買房一樣，機構(gòu)也會規(guī)避類似風險。”

李想同樣認為，這一波股權(quán)融資將不會是市場化行為。主要參與機構(gòu)還是銀行，尤其是大行。而對于股權(quán)融資的后續(xù)能發(fā)行多大規(guī)模，李想表示并不樂觀。

截至目前，信貸、債券、股權(quán)“三箭”已發(fā)。

李想向《紅周刊》指出，近期的房地產(chǎn)融資支持非常到位，并且對比去年融資政策收緊之前，現(xiàn)在政策更加寬松。他表示，現(xiàn)在對大型房企因為融資問題而衰竭猝死的擔憂降低了很多，但對于房企中長期的自主生存，以及恢復“造血”能力，還得需要觀察。地產(chǎn)歸根到底，銷售要起來，才算自救成功。

而作為房地產(chǎn)市場能否好轉(zhuǎn)的核心要素，銷售表現(xiàn)卻并不樂觀。近期，中指院數(shù)據(jù)指出，2022年1-11月，百強房企銷售總額67268.1億元，同比下降42.1%。

此外，眾多“千億”房企也正在“消失”。今年前11月，銷售額超千億房企19家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少51家。

張宏偉告訴《紅周刊》，無論是信貸、債券、股權(quán)，“三箭”政策的出發(fā)點都是圍繞B端，也就是企業(yè)資金鏈所出發(fā)的。后續(xù)調(diào)控政策上可能還會有些動作來刺激C端，也就是銷售端。比如，除北上廣深、杭州、蘇州等熱門城市外，其他所有城市取消限購政策。目前這一步僅有部分城市已經(jīng)落地，但還不夠徹底。此外，還可能在部分城市再進行一輪棚戶區(qū)改造。雖然覆蓋范圍有限，但也可以起到在短期內(nèi)刺激市場、拉動經(jīng)濟的作用。

而在朱酒看來，支持保障性住房也有望是明年的另一個重點。雖然受益房企有限，收益空間也不大，但對于穩(wěn)定就業(yè)、拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈能夠起到一定作用。

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）