房地產企業的財務風險分析與管控措施

呂淑萍

摘要：隨著限購、限售等相關政策的實施，我國房地產行業的增速逐漸放緩，企業間的競爭進一步加劇，這種環境下部分房地產企業的財務風險危機逐漸暴露出來，如近期作為中國房地產企業十強之一的恒大地產被爆出債務危機，多地在建項目停工。恒大的債務危機為房地產行業敲響了警鐘，各房地產企業要實現健康發展，就需要正確認識財務風險，增強風險防控意識，完善相關風險控制制度，重視財務風險管控工作的開展，最終提高風險應對能力。基于此，文章對房地產企業的財務風險進行了分析，并針對風險提出相應的管控措施，以期為各房地產企業提高財務風險管控能力提供借鑒。

關鍵詞：房地產企業；財務風險；問題；管控措施

一、緒論

（一）研究背景

國民生活水平不斷提升的背景下，人們的住房需求隨之提高，房地產行業快速發展，房價也不斷上漲。為穩定市場國家相繼出臺了一系列調控政策，如限購、限售等，雖一定程度上控制了房價，但也加大了房地產企業健康發展的阻力。同時，由于房地產行業具有資金需求大、回收周期長的特點，若企業內部管理不到位，容易出現資金鏈斷裂問題，導致在建項目爛尾甚至企業破產的情況。因此，增強財務風險意識，全面分析企業的財務風險，在規避財務危機的同時強化風險管控能力，是當前房地產企業實現可持續發展的重要工作。

（二）研究意義

房地產行業作為我國經濟的支柱，是生產鏈中的重要環節之一，其經營效果影響著多個產業，因此加強房地產企業財務風險管控研究具有重要意義。激烈的市場競爭環境下，強化房地產企業的財務風險分析，并采取相關措施對風險進行規避與控制，可提高企業的經濟效益，提升我國國民經濟的發展速度。同時，以財務風險分析為出發點，深入分析企業的各管理環節，及時發現并規避財務危機，降低財務風險的影響范圍，一定程度上有利于提高企業的市場競爭力，實現企業的良好發展。

二、房地產企業的財務風險分析

現階段我國房地產企業財務風險管控存在的問題較多，本文主要從財務風險控制與財務風險管理兩方面出發，對具體財務風險控制措施及企業管理中的財務風險管理策略進行分析，以確定企業的未來發展策略。

（一）資金籌集方面

當前房地產企業的資金籌集風險主要來源于資金獲取渠道窄，償債能力弱等。房地產行業作為資金密集型產業，其生產經營活動的開展需要大量的資金，企業在自用資金不足時會通過多渠道進行籌資活動，如通過債務籌資、銀行借款等方式獲取資金。但這一過程中，中小企業容易受規模限制無法進行債務籌資，只能通過銀行貸款方式獲得資金。同時受相關貸款政策影響，此類企業貸款獲批難度較大，貸款額度小，貸款利率高，且企業一旦出現管理問題，未及時償還貸款利息或負債達到一定額度時，銀行會調低貸款額度，致使企業資金需求壓力加大，甚至出現資不抵債問題。

企業的償債能力主要由流動比率、速動比率決定，健康企業的流動比率和速動比率應穩定在2和1左右，一旦流動比率<2，速動比率<1，表明企業的可用資金較少，償債能力弱。近年來房地產市場逐漸趨于飽和，受土地資源限制及相關行業成本提高的影響，房地產項目的成本逐漸提高，企業要在激烈的競爭中持續發展就需要加大資金投入，這使得多數企業承擔著大量的負債，甚至出現負債經營情況，企業的流動比率和速動比率也低于正常值，短期及長期償債能力弱，易出現收支性財務風險。

（二）資金運營方面

房地產行業運營流程包括項目拿地、開發、建設、銷售、交付使用等，這一流程的運行時間長，資金回籠慢，再加上行業存貨資金占用量大，運轉周期長，若存貨銷售能力弱將會導致企業運營資金不足，無法按期償還貸款，出現資金鏈斷裂情況。造成企業存貨周轉率低的主要原因在于企業發展戰略缺乏科學性，未根據相關政策及市場變動調整銷售策略，部分企業受嚴格的信用政策影響，付款條件較緊，一定程度上降低了產品銷售量，加大了企業的運營風險。另外，受疫情影響，市場購房需求升勢變緩，企業庫存持續積壓，變現能力差，也容易導致企業資金鏈斷裂，出現財務風險。

（三）資金回籠方面

房地產項目的資金需求大，除了借入資金外，自身的資金周轉是影響企業正常運營的重要因素之一，其中資金回籠直接影響著企業的資金鏈情況，而當前房地產企業的資金回籠風險主要出現在銷售回籠款環節。在市場經濟環境下信用政策不斷發展，賒銷變成產品交易的重要方式之一，其中也包括房地產行業。產品銷售中部分房地產企業為增加銷售量，忽略對賒銷客戶的資產及信用等級審查，導致后期應收賬款出現逾期甚至壞賬的情況，一定程度上加大了企業的資金壓力。

三、房地產企業財務風險管控面臨的問題

除上述具體財務風險控制問題外，多數房地產企業的財務風險管理也存在問題，如管理層財務風險防范意識淡薄、企業相關制度不完善、人才隊伍建設落后等。

（一）財務風險認識欠缺

財務風險涉及企業運營活動的各環節，不僅包括企業資金管理活動，還受企業運營模式、投資活動等的影響。但當前部分房地產企業管理層由于缺乏專業的財務風險知識，誤認為企業的財務風險就是資金管理不當引起的，生產經營中只注重資金管理與成本管控，未及時針對市場形勢轉變運營模式，公司組織結構中沒有設置專門的投資管理部門與風險管理部門，未對各項目的財務風險進行系統分析，一定程度上加大了企業的財務風險。

（二）風險防范意識薄弱

激烈的市場競爭環境下，多數房地產企業為搶占市場份額，積極開展項目開發，忽視了財務風險管理的重要性，甚至部分中小企業未設置專門的風險管理部門，管理層工作中雖重視成本管控，但忽略財務風險防范，甚至繞過財務部門制定發展戰略，致使戰略目標缺乏科學性。而部分財務人員雖具備財務風險意識，但工作中受管理層決策習慣的影響忽視對風險的分析與防范，致使企業財務風險分析不足，風險來臨時缺乏預防與應對策略。

（三）風險管控機制缺乏

部分房地產企業雖在《企業財務通則》等相關法規制度的指導下制定了企業財務管理制度，但受管理層風險防范意識淡薄等的影響，部分企業未設置財務風險管理部門，相應的財務風險防控制度也存在缺陷。如現行制度未明確劃分各部門的職責，風險管理中容易出現部門間職責不明確、互相推諉責任的現象，降低了企業財務風險管理效率。同時制度設置中重風險的事后控制，忽視事前與事中控制，致使風險來臨時只能被動承受損失。

（四）人才隊伍建設落后

專業的人才隊伍可推動企業的健康發展，但當前部分房地產企業存在財務人員專業能力偏低的問題。如財務人員專業理論知識不足，對財務工作的認識仍停留在記賬方面，忽略對財務風險的系統分析，更無法在事前、事中、事后階段實施風險控制。再加上企業財務管理不完善，財務工作權責界定不明，僅依賴財務人員的個人素養無法有效保證會計信息的真實性，甚至影響企業的財務決策，最終致使企業發生財務危機。

四、房地產企業財務風險管控的有效措施

針對上述房地產企業財務風險管控存在問題，企業可從以下幾點進行風險防控。

（一）優化房地產企業財務風險控制

1. 資金籌集風險控制措施

市場經濟環境下，房地產企業要有效控制籌資風險就需在銀行貸款的同時實現多途徑籌資，如基金機構資金、合作知名企業、互聯網金融平臺、房地產信托、優先票據、發行可轉換公司債券等，還可進行組合融資，通過多途徑融資，降低融資成本，優化企業資本結構。同時，房地產企業還需強化對籌資流程的管理，完善籌資計劃審批流程，依據國家相關政策及行業形勢合理選擇籌資方式，明確各籌資方式的還款方法與期限，在此基礎上制定資金周轉規劃，加強存量資金的調配，在科學配置資源的基礎上實現資金利用效率的最大化，最終加快資金周轉速率，提升企業的償債能力。

2. 資金運營風險防控措施

資金運營風險防控中，房地產企業需加強存貨管理，明確企業存貨規模，確保實際存貨量與賬存量一致，在此基礎上采取經濟訂貨批量模式管理庫存。去庫存活動中，房地產企業可加強銷售環節的成本管控，全面分析市場形勢，采取積極的銷售策略。如推出特價房活動，配合首付分期，實現降價促銷；借助大數據精準分析客戶需求，利用抖音等平臺打造企業自媒體，吸引客戶，并開展線上VR看房線下精準看房活動，控制成本的同時提高產品銷量；與其他產業合作，如商住兩用房產品可以通過與小米等大型企業合作打造家居體驗中心，這一過程中將產品融入小米宣傳中，提高企業知名度；改造產品，現房出租做青年公寓，或結合地段開辦養老機構等，進行長期持有經營；升級產品，依據市場需求完善小區配套設置，提高物業服務水平，吸引客戶；對于臨街商鋪可自持出租，在出租中尋求客戶，還可將自持商鋪抵押進行下一項目的開發。

同時房地產企業還需加強現金流管理，制定資金管理方案，注重應收賬款管理，采取浮游量管理，增加企業運營中的現金流量。并制定預算管理機制，重視現金預算編制工作的開展，設置預算管理小組，由其負責現金預算的編制，監督各部門預算執行情況，并依據政策及市場變化及時制定預算調整方案，以避免財務危機的出現。

3. 資金回籠風險控制措施

資金回籠中房地產企業要科學設置信用機制，產品銷售中可制定相關優惠政策來鼓勵客戶進行全款支付，針對分期付款的客戶，加強對客戶資產與信用等級的審查，且其付款期限應控制在項目建設時間內。同時制定賬款回收制度，明確各崗位職責及工作流程，通過責任到人提高款項回籠效率；并設置賬款回收小組，要求工作人員定期核對應收賬款，對快到期款項進行提示，到期款項進行催收，以降低壞賬風險；針對逾期付款或還款的客戶，依據法律法規收取違約金或不予辦理房產證。此外，房地產企業還可縮短預售時間，實施期房銷售策略，在保證質量的同時確保工期節點，對標龍頭企業，盡可能縮短竣工備案到商品房交付時間，實現資金快速回籠。

（二）強化房地產企業財務風險管理

1. 強化財務風險防范意識

財務風險涉及企業生產經營活動的各環節，在企業運營中，管理層要不斷提升自身的風險防范意識，通過參與專業培訓、學習相關知識加強對財務風險的認知，注重財務風險管理，并對標龍頭企業優化企業組織架構，完善財務風險管理制度，把風險管理理論融合到企業運營各環節，提高財務決策能力。同時，在財務風險知識指導下結合市場需求科學制定企業的發展戰略，詳細制定各階段目標與運行方案，合理配置企業的內部資源，確保目標的有效落實。

2. 定期開展財務風險學習

針對當前企業財務風險認識欠缺的問題，未來發展中，房地產企業管理層還需加強企業員工的財務風險理論學習，通過定期培訓、鼓勵自主學習等方式落實風險教育，提升企業員工財務風險意識，實現全員參與財務風險管控工作。

同時開設風險管理部門，制定財務風險評估體系，由專業工作人員從目標控制、環境控制、模型監控、活動評價控制等方面出發，對企業運營中的財務風險進行系統分析，在此基礎上從財務管控及資金流向等方向制定相應的防控策略。如結合財務管理內容提升各部門風險防控意識，并根據財務資料科學決策，之后由財務人員分解各部門的財務管控目標，落實到部門及個人，接著借助財務風險管控模型監督各部門財務活動，一旦發現風險馬上提出預警，最終提升企業的風險預警與管控能力，實現企業的可持續發展。

3. 健全內部管理機制

財務風險管控中房地產企業還需結合組織架構進一步健全企業內部管理機制，包括完善項目投資決策制度、預算管理機制、資金管理制度、成本管理制度、財務內部控制機制及財務風險管控機制等。

其中預算管理機制主要針對現金流預算、項目預算、財務預算、籌資預算等，預算管理中，企業需設置專業人員對預算執行情況進行考核，及時分析執行結果與編制間的差距及成因，并結合預算考核機制對部門及個人進行激勵或處罰，通過獎懲制度提高部門及員工的財務管理意識，避免財務風險的發生。

財務內部控制制度應從事前、事中、事后控制出發，規范內部控制流程和部門制約制度，健全集體決策制度與重大事項報告機制，并強化事后審計，實現財務收支審計向管理審計、專項審計、項目預決算審計等的轉型，通過對生產力各要素使用效率的評價確保資源的優化配置。

財務風險管控機制建設中，房地產企業需從企業現狀及市場環境出發，從事前、事中、事后三個階段實施風險管控。事前控制環節，企業需構建財務風險預警體系，借助大數據等技術搭建財務信息收集平臺，及時收集市場及企業內部相關信息，并加強對流動比率、速動比率、資金周轉率等數據的分析，通過信息收集、指標分析及時發現財務風險并發出預警，之后針對預警危機制定相應方案，以將各風險控制在可控范圍內。事中控制環節，運用定性與定量分析法監控企業財務風險情況，并制定降低或轉移策略，以降低企業經濟損失。如針對應收賬款回收風險制定賬款回籠方案，完善資金使用監督機制，定期考核資產管理比率，并強化流動資金管理，增強流動資金的周轉，最終提升企業變現能力。事后控制環節，企業建立風險數據庫，記錄企業已發生的財務風險，包括風險信息、風險管控措施、經驗總結等，通過信息與經驗的積累有效提高企業未來財務風險的管控效率。

4. 打造高素質專業型人才隊伍

針對當前企業專業人才缺失的情況，未來發展中，房地產企業可加強相關專業人才的引進與培訓。如通過聘請專業經理人提高企業管理層決策科學性，利用社會招聘等形式引進專業人才，定期開展專業培訓，組織專業能力強的員工一對一指導其他員工，并制定激勵制度，鼓勵員工考取相關資格證書，以提高企業員工的整體素質。同時，企業還需完善激勵機制，提高人員穩定性。如針對管理層可實施股權激勵，根據人員貢獻確定股票期權的份額，以保證企業的持續性運營；針對部門員工，企業可實施福利激勵，提高企業福利待遇，定期開展團隊活動，打造融洽的工作氛圍，設置多元晉升渠道，依據企業發展戰略為員工制定職業生涯規劃，以減少人員流動。

五、結語

綜上所述，房地產企業是促經濟、保民生的重要行業，對于經濟社會發展至關重要，新時期，面對競爭日趨激烈的市場環境，業務范圍繁雜的形式，給房地產企業財務管控帶來了諸多問題。為促使房地產企業良性穩健發展，應重視加強財務風險管控，為企業營造良好的管理環境。財務風險涉及房地產企業運營的各環節，市場經濟環境下，房地產企業要實現良性發展，就需要對財務風險進行系統分析，針對籌資、營運及資金回籠等風險制定針對性的控制措施，同時加強企業的內部管理，提升整體財務風險防范意識，定期開展財務風險學習，健全財務風險管控機制等內部管理機制，打造高素質專業型人才隊伍等，最終提升企業的財務風險管控能力，實現企業的戰略目標。

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（作者單位：寧波金杰房地產發展有限公司）