房地產企業內部控制審計的難點及優化措施探討

葉 敏

（中國武夷實業股份有限公司，福建 福州 350001）

房地產企業經營模式特點是投入高、收入高，作為高風險投資項目之一，為了促進企業發展，房地產企業應開展內部控制審計工作。審計通常分為內外兩種形式，外部審計是為企業進行風險評估，促進企業健康發展；內部審計是為企業進行監督，輔助企業向著良好的方向發展。通過開展審計工作，可以進一步規劃與提升房地產企業的工作效率，為房地產企業帶來更大的經濟效益。

一、房地產企業內部控制審計的主要內容

（一）收入

對于房地產企業來說，內部的房產資源即已開發完成的房屋銷售用地、銷售房屋以及全套配套設施，都是作為房地產企業的內部庫存商品，也是收入的主要來源。其中，審計師需要對當前的庫存商品進行審計[1]，注意房地產企業的結轉是否存在不合理現象，將成本進行轉接，在相關的預收賬款中是否存在不合理等情況。內部審計人員的工作目標是對銷售合同、銷售月報表等進行審核與數據計算。內部審計人員應及時與售房部進行聯系與溝通，監督和審查應依據會計準則開展和實施，將其中的放款收入列入預收的賬款中，對此進行整體的核算。尤其是對于按揭銷售的商品房，應當按規定批準后，進行收入的細化和分解，再按照企業的收支規定，平衡收入情況。

（二）成本費用

審計工作中開發成本的計算內容包括很多方面，例如，土地使用權的轉讓金額、拆遷補償款、基礎的設施施工費用，公共場所的配套設施費用等。由于涉及企業的利益，因此，相關人員在進行審計時，可以盡量注意房地產企業的開發成本、費用計算與分配不合理等情況。

基于此，為了加快房地產的資金周轉[2]，保持貨幣資金收入與支出的穩定，房地產企業可以對是否存在費用的跨期現象進行內部核查，對不清晰、不明確的支出款項嚴格查明。將房地產企業中存在的費用提取不合理、操作不合理等現象進行合理化的分配，以免出現與預期不符的情況。

（三）工程造價及內控制度

在房地產企業進行內部審計工作時，應進行相應的風險評估工作。為審計擬定更具針對性的經營方向，為管理者提供有效的財務建議，以促進企業獲得良好的經營管理成果，改善企業組織框架，為企業的生存與戰略目標制定全面的內控審計制度。房地產企業在進行重大決策時，對其重大決策工程制定相應的內控審計制度，保證決策的合理性及有效性，預先對其決策效果與該支出實施的工程造價進行預估值的計算，最大限度地規避企業活動（投資）等決策風險。

二、房地產企業內部控制審計的難點

（一）信息交互性強導致審計難度大

房地產企業涉及面較為廣泛，尤其是大型的房地產企業，在該行業的建設中，跨行業、跨業務已經成為業內普遍存在的現象，這直接帶來的問題就是各地區的管理與該地的戰略定位存在一定的差異性。房地產企業本身就是一種較為特殊的投資企業，需要擁有大量的資金與投資資料。因此，在信息的傳遞與交互方面，當前房地產企業仍面臨較大的難題。房地產行業的交互性也使得房地產企業在不同發展階段面臨不同的建設任務與投資項目等[3]。

信息交互問題可能會嚴重影響房地產企業的發展，房地產企業的信息傳遞速度慢，跨市的信息傳遞也有一定的不確定性，這些均不利于房地產企業工作人員對信息的甄別速度。一旦信息在一個方向中出現遲滯，對房地產企業及其他企業的發展均會產生十分不利的影響。

（二）市場環境復雜及政策壓力大導致審計時間長

房地產市場所處的環境并非純粹市場化的環境，也就是說，房地產企業不但要面對市場化的競爭壓力，也要隨時按照國家出臺的政策對自身進行調節。在競爭日益激烈的市場環境，以及國家政策壓力下的房地產企業面臨較大的經營風險。房地產企業的涉及面廣泛，中小型的房地產企業為了獲得更大的經濟效益，往往會將企業的一部分經營用在外包上，這也就使企業內部形成一個短期牟利的經營模式，在外包經營模式下如果不進行規范和管理，很可能會對房地產企業產生不利的影響。上述信息交互難度大，會出現審計的資料調度較為困難，如果想節約審計時間，就要進行事后的審計，但不利于企業的風險最小化。

（三）審計系統執行力不足

房地產企業中的審計管理問題，往往出在審計系統的建設方面。當前，隨著互聯網信息時代的發展與房地產企業的日益成熟，房地產企業審計體系逐步走向規范化。但是，雖有相應完善的審計體系，對于內部管理與執行力度卻不夠，使房地產企業面臨著較大的審計壓力。傳統的房地產企業會將企業的內部控制與審核計算放在項目驗收后，而在企業項目竣工驗收時沒有對企業內部經營進行計算與統計。

由于房地產企業忽略了相關的審計問題，在經營過程中可能會出現一系列問題，例如，審計管理不足導致人員設置不合理：崗位會出現一個業務人員同時兼顧多個崗位，該問題的出現不但不利于房地產企業的管理，還容易發生舞弊行為；再如，房地產經營企業投資金額大，存在較高的投資風險，包括審計和內控的執行問題，如果不及時進行解決和管理，會出現較為嚴重的后果，阻礙企業的發展。

三、房地產企業內部控制審計問題的解決措施

（一）完善風險導向審計，開展系統化內部審計工作

1.風險導向管理模式由按職能單獨管理向跨部門綜合管理轉變

在房地產企業的組織構成中，審計部門是對企業進行風險管理的職能部門，財務部門與業務部門是與其進行風險分擔的部門。傳統的房地產企業其企業經營中的風險預估都來自新聞和企業內部的審計月報。僅僅對信息進行整理，導致月報涉及實際風險評估的板塊不足[4]。房地產企業管理者的風險意識存在一定的不足，就更不會為企業設立專職的風險管理系統。

為此，企業應當重視風險預測和管理評估等問題，為企業做長遠的規劃。首先，要成立相應的審計委員會，這是房地產企業內部風險管理的必然步驟。在企業需要解決內部的財務問題與其他審計問題時，可以采用內部的審計管理模式，這樣有利于房地產企業管理者了解其內部存在的具體問題與科學地制定未來的戰略發展方向。對于小型的房地產企業來講，各個管理層也應在企業的運營過程中對企業的風險進行充分的了解；并通過有效的風險管理將風險進行逐層均攤，由董事會與總經理互相監督，企業內部的審計部門應當對員工進行監督與評價，并且對其工作內容及時向管理者匯報。此外，也可以定期地向企業的審計委員匯報。因此，房地產企業的審計管理與風險導向也是未來房地產企業加強風險管理的重要方向。

2.加強風險預先評估，增強風險導向意識

在房地產企業的建設初期，普遍存在對風險導向管理意識較為薄弱，管理策略較為匱乏等問題。往往僅利用傳統的風險評估或預測對風險問題進行管控，缺乏一定的實施靈活性，較為保守的風險防范與評估措施對目前激烈的市場競爭與房地產企業的長遠發展并不適用。

被動的風險管理與經營模式不利于房地產企業的發展。因為被動的風險管理遠不如主動對運營風險進行管控，主動權應保持在房地產企業經營者自己手中，這樣可以隨時對投資資金進行轉移，并利用主動規避風險的優勢扭轉企業的不利局面。要想明確企業的風險向導并進行管理和預防，也可以借鑒優秀的房地產企業為自己的企業定制風險轉移策略等。例如，萬達、碧桂園等大型的房地產集團[5]，可以為中小房地產產業帶來新的發展動向。以當前的大型房產企業為目標，利用風險規避、進行風險轉移，并對資金進行合理的利用，這樣可以使中小型企業將戰略目標與管理經營目標進行結合，給企業的發展帶來不竭的動力。

3.注意風險導向管理超載問題

風險導向管理并不是企業發展的最終目標，因此，適當的風險導向管理可以輔助房地產企業獲得更多的經濟利益，但是，過度的風險導向管理會呈現“一邊倒”的管理模式。房地產企業的生存模式依舊是銷售帶動企業經濟發展，業務領域是整個企業最重要的一部分。因此，在企業內部過度開展風險研討會，可能會導致審計工作的效率降低，對于企業的風險導向管理依舊應遵循適當的原則，為企業進行合理的評估，并科學地進行資金轉移與調動等。

（二）內部審計由單一部門執行拓展到全體員工共同參與

1.增強全體員工的風險導向管理意識

一些中小型的房地產企業在經營過程中，在用人方面存在一定的弊端，管理層中存在不少關系戶，他們利用人際關系到企業就業，該類人群缺乏專業的房地產經營及管理知識，風險意識較差。業務部門人員普遍存在文化水平較低，對企業的依存心理較大與風險意識缺乏等，均會為企業帶來一定的經營風險。為此，房地產企業首先應當對內部人員進行統一的管理與培訓。無論是普通員工還是管理層，均應該樹立共同的經濟收益目標。房地產企業作為一個盈利性的企業，需要員工加強風險意識，自覺地遵守相應的規定，對價值觀與導向等方面進一步加強認知。

除企業的風險意識以外，員工與管理人員也應當對自身的職位有一定的競爭意識。企業的氣氛與營業額是需要全體職工一起努力來得到的。因此，除講座以外，也要對員工實行業績考核制度，需要讓員工了解風險流程與規章制度，以此來規范員工自身的行為。

2.培養風險導向管理人才，強化溝通與咨詢業務

傳統的房地產企業大都忽略對風險導向的意識程度，表現為缺乏專業的風險導向規劃管理人員。企業往往直到出現了風險兆頭，才進行風險評估，被動地進行漏洞填補等，這十分不利于企業的發展。因此，對于管理者來說，專業的風險導向人才可以從企業的角度出發，為其進行預先的風險評估，對可能發生的問題進行預案。

除了風險導向管理人員，房地產企業也應當注重溝通咨詢業務的開展。上文提到房地產企業在經營中會存在跨度經營的模式，企業應當積極地與外部審計進行溝通和聯系，以便對風險評估做進一步的管理。加強企業之間的業務交流，有助于增強風險管理流程的完整性，有助于風險導向的管理與企業經濟活動的相互結合。

（三）建立健全信息溝通機制

信息時代賦予了房地產企業更廣闊的生存與發展空間，信息化為審計指明了新的發展方向，企業的審計部門可以更精確地為房地產企業進行風險評估與內部管控。由于信息化需要軟件與硬件相互配合和支持，因此，全體員工都要對信息化建設進行充分的了解。此外，企業也應當引進專業化人才，為企業定制專屬的風險機制與管控內容。以大數據為背景下的房地產企業，可以借助其數據分析與收集的優勢，使管理更有力度，使員工之間進行相互督促，避免企業中的舞弊風險問題的出現，實現更透明、智能化的企業管理。

四、結論

綜上所述，我國房地產企業的健康、穩健發展離不開自身的管理與內部結構優化。審計作為房地產企業的重要控制手段，可以對企業進行風險防范與內部控制優化。房地產企業應從管理層開始，推動其內部審計制度優化。以科學的權力制衡機制對企業風險進行控制，加強企業內部基管理層的責任認知，提升企業相關人員的管控能力。審計人員應當不斷地完善自己的職業技能，提高自身的修養，督促房地產企業各部門按照戰略規劃履行職能，為企業的發展提供科學的依據，為企業開展風險評估提供專業支撐，從而避免房地產企業面臨較大的控制風險，以此應對宏觀環境及微觀市場帶來的挑戰，為企業帶來更多的經濟效益，實現企業的高質量發展。