基于不同拿地方式的房地產(chǎn)企業(yè)涉稅方案探討

王岱昶

（成都遠(yuǎn)大蜀陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，四川 成都 610000）

隨著行業(yè)競爭不斷加劇，以及宏微觀環(huán)境的不斷變化，為適應(yīng)一系列政策的演變，順應(yīng)其導(dǎo)向，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)拿地模式已經(jīng)發(fā)生了改變。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本無疑是開發(fā)成本中占比最大的一塊，因此，在意向項(xiàng)目投資決策前，應(yīng)從擬獲取的項(xiàng)目土地規(guī)模、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、規(guī)劃指標(biāo)、業(yè)態(tài)布局、開發(fā)分期、市場調(diào)研等諸多方面進(jìn)行詳盡的財(cái)務(wù)測算。進(jìn)而在項(xiàng)目定位定價(jià)，現(xiàn)金流分析、利潤來源及實(shí)現(xiàn)方式、項(xiàng)目整體稅負(fù)構(gòu)成和風(fēng)險(xiǎn)評估等方面，為項(xiàng)目布局和經(jīng)營決策提供完善的數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)支持。

由于世界各國政府規(guī)定的稅收制度千差萬別，各國市場環(huán)境、文化風(fēng)俗、人們的行為習(xí)慣、思考模式等都有所不同，因此，本文僅以我國相關(guān)稅法為理論依據(jù)，結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的獲取方式，來探究其對稅收的影響。

在實(shí)踐中，拿地的方式多種多樣，本文主要針對當(dāng)下四種比較主流的拿地模式與業(yè)內(nèi)進(jìn)行探討和交流。根據(jù)筆者多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)狀況分析，往往業(yè)內(nèi)難點(diǎn)，或在執(zhí)行口徑上爭議較多的，主要涉及增值稅和土地增值稅兩大稅種，以下就上述兩稅在四種不同拿地模式下可能出現(xiàn)的涉稅問題做進(jìn)一步的分析。

一、通過“招、拍、掛”的拿地方式

通過“招拍掛”的形式從國有土地儲備中心獲取土地資源，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的一種拿地方式。在該種方式下，土地出讓方為國家，因而土地出讓方?jīng)]有任何稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。拿地一方即土地受讓方，以支付土地出讓金及其他必要相關(guān)費(fèi)用而獲取土地使用權(quán)，憑土地出讓協(xié)議、支付憑據(jù)、政府出具的財(cái)政票據(jù)等計(jì)入企業(yè)所得稅和土地增值稅的計(jì)稅成本。

（一）增值稅

根據(jù)我國稅收規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目所對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

1.土地價(jià)款是指向政府及土地管理部門或受政府委托有權(quán)收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，此處強(qiáng)調(diào)“直接支付”。從已頒布的增值稅相關(guān)法規(guī)看，競得土地的房企（包括多個(gè)房企組成的聯(lián)合體）受讓土地并向政府部門支付土地價(jià)款后，新設(shè)項(xiàng)目公司對該受讓土地進(jìn)行后續(xù)開發(fā)的，在同時(shí)滿足財(cái)稅【2016】140號第八條條件下，可以由新設(shè)立的項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除母公司向政府部門支付的土地價(jià)款。除此之外的其他“間接支付”則均存在稅收風(fēng)險(xiǎn)。

2.在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)，稅法允許從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。需要特別注意的是，政策原文是指“財(cái)政票據(jù)”，其他憑據(jù)不可以。

3.企業(yè)應(yīng)建立并完善土地價(jià)款扣除日常臺賬的登記和管理工作，允許扣除的土地價(jià)款應(yīng)以納稅人實(shí)際支付的土地金額為限，需要注意超額扣除引發(fā)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（二）土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的土地出讓金在開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可以加計(jì)扣除20%的土地成本，額外降低清算對象的增值額。

（三）“招、拍、掛”拿地方式總結(jié)

“招、拍、掛”的拿地方式無疑是一種最規(guī)范和最干凈的土地獲取途徑，一般不會(huì)出現(xiàn)納稅風(fēng)險(xiǎn)。對于實(shí)際拿地過程中支付土地價(jià)款與扣除該價(jià)款的單位不同的問題，在財(cái)稅【2016】140號文出臺后，也已迎刃而解。

二、股權(quán)并購的拿地方式

對于股權(quán)并購方式，通常情況下，標(biāo)的公司需要將除不動(dòng)產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)先行予以清理，然后將標(biāo)的公司100%股權(quán)或者絕大部分（實(shí)則規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為）轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方通過股權(quán)收購方式間接獲取開發(fā)用地。這也是一種拿地的模式。該種方式下又可以細(xì)分為直接并購標(biāo)的公司全部（或絕大部分）股權(quán)，或直接增資標(biāo)的公司并取得實(shí)質(zhì)上的控制權(quán)兩種情況。

（一）直接并購標(biāo)的公司股權(quán)形式下的涉稅分析

在實(shí)務(wù)工作中，直接股權(quán)并購運(yùn)用較為普遍，除“招、拍、掛”外也是國內(nèi)眾多標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地獲取的重要途徑。但在該種方式下，稅收、法律的風(fēng)險(xiǎn)大小很大程度上取決于股權(quán)受讓方談判時(shí)是否詳盡考慮和調(diào)查了各項(xiàng)潛在風(fēng)險(xiǎn)。一旦稍有不慎，就會(huì)產(chǎn)生難以預(yù)判的高額稅收成本負(fù)擔(dān)和法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)。若標(biāo)的公司存在偷逃漏等稅收違法行為的，還將面臨極大的稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)受讓方將承擔(dān)所有的納稅義務(wù)和責(zé)任，可能還會(huì)涉及諸如重大擔(dān)保，未決訴訟、質(zhì)量索賠、客戶群訴等或有負(fù)債，民事糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

1.增值稅

非上市企業(yè)未公開發(fā)行股票，其股權(quán)不屬于有價(jià)證券，轉(zhuǎn)讓非上市公司股權(quán)不屬于增值稅應(yīng)稅行為，無須繳納增值稅。

2.土地增值稅

在土地增值稅方面，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不涉及土地所有權(quán)屬的變更，因此，不符合土地增值稅所述的應(yīng)稅范圍，股權(quán)的出讓方一般不涉及土地增值稅問題。但在實(shí)務(wù)中，對于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否征收土地增值稅的問題，目前所頒發(fā)的相關(guān)稅法規(guī)定，在征收管理上的認(rèn)定尚不明確，多年來一直困擾著實(shí)務(wù)界和理論界。這個(gè)問題的模糊性導(dǎo)致各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在具體實(shí)施中缺乏統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，也在一定程度上增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。即在引起大量稅企爭議的同時(shí)，也可能引發(fā)行政訴訟，因此，需要持續(xù)予以關(guān)注。

3.股權(quán)并購拿地方式總結(jié)

在直接股權(quán)并購方式下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓一方在稅負(fù)上主要是企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅，不涉及流轉(zhuǎn)稅及其附加稅費(fèi)，土地增值稅則需要根據(jù)實(shí)質(zhì)交易情況來分析存在的可能性，總體上看稅收負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)更多在于股權(quán)的受讓方。在直接股權(quán)并購方式下，原股東出讓所持標(biāo)的公司的股權(quán)份額，標(biāo)的企業(yè)所擁有的資產(chǎn)在權(quán)利義務(wù)關(guān)系上并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，因而股權(quán)交易所產(chǎn)生的溢價(jià)，在稅法上是不允許在企業(yè)所得稅和土地增值稅前作為成本列支的。在今后企業(yè)進(jìn)行年度所得稅匯算乃至項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，其土地成本的計(jì)稅基礎(chǔ)仍然為原始取得成本，等同于股權(quán)出讓一方將應(yīng)解繳的相關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)移給了股權(quán)受讓方，對受讓方而言無效成本增加，實(shí)際獲利水平下降。

（二）直接增資標(biāo)的公司獲取控制權(quán)并實(shí)際取得土地的開發(fā)權(quán)利

該種方式下基本不涉及稅收問題，但入股企業(yè)需要考慮的客觀因素、個(gè)人因素比較多，承擔(dān)的潛在或有風(fēng)險(xiǎn)大，增加了持股各方權(quán)益的博弈和項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的不確定，但無疑是最節(jié)稅的一種方式（也是合作建房的一種模式）。

三、資產(chǎn)并購的拿地方式

這種方式以并購方通過支付對價(jià)獲取土地開發(fā)權(quán)益，作為并購方而言所支付的對價(jià)可直接作為項(xiàng)目的土地成本，但需要取得土地交易環(huán)節(jié)中稅務(wù)部門認(rèn)可的票據(jù)，在上述環(huán)節(jié)中，并購一方需要承擔(dān)產(chǎn)權(quán)交易契稅和印花稅。在企業(yè)所得稅和土地增值稅計(jì)稅成本方面，所支付的土地價(jià)款不能存在涉稅瑕疵，在這一前提下，所取得的增值稅專用發(fā)票可抵扣項(xiàng)目后期銷售產(chǎn)生的增值稅銷項(xiàng)稅額。

（一）增值稅

一般情況下納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)應(yīng)按適用稅率或征收率繳納增值稅。依據(jù)國家稅務(wù)總局于2011年2月公布的關(guān)于資產(chǎn)重組有關(guān)問題的公告，在重大資產(chǎn)重組過程中納稅人將實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓的，不屬于增值稅的征稅范圍。該公告確實(shí)是個(gè)重大利好，但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，想實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效應(yīng)的阻力還是比較大的。

（二）土地增值稅

對納稅人取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，稅收上只允許扣除其支付的原始土地價(jià)款和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)。

（三）資產(chǎn)并購拿地方式總結(jié)

正因該種交易方式下出讓方稅負(fù)較重，因此，以資產(chǎn)收購方式出讓土地使用權(quán)的，出讓方一般采用提高土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款的方式，將交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的高額稅費(fèi)間接轉(zhuǎn)嫁給購買方，從而保證了自身的既得利益。同時(shí)，也進(jìn)一步壓縮了購買方取得開發(fā)用地后項(xiàng)目的開發(fā)收益，對追求項(xiàng)目利潤最大化的資產(chǎn)收購方而言，很可能因無法達(dá)成既定目標(biāo)而導(dǎo)致交易最終失敗。

四、以土地使用權(quán)投資入股的拿地方式

在該方式下，有地的一方以持有的土地資產(chǎn)作為一項(xiàng)長期股權(quán)投資投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資入股獲取土地資源進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。該種方式與前述的股權(quán)并購、資產(chǎn)并購有點(diǎn)類似，一方面，投資方以非貨幣性資產(chǎn)換取股權(quán)；另一方面，被投資方以股權(quán)支付為對價(jià)從而獲取項(xiàng)目開發(fā)土地。

（一）增值稅

根據(jù)財(cái)稅【2016】36號文附件一第十條，附件二第一條第四款，企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股取得被投資企業(yè)股權(quán)應(yīng)認(rèn)定為有償取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”的行為，此時(shí)被投資企業(yè)，因接受不動(dòng)產(chǎn)投資而產(chǎn)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。對投資方而言以不動(dòng)產(chǎn)投資增值稅上視同銷售，應(yīng)計(jì)算其銷項(xiàng)稅額并開具增值稅專用發(fā)票，作為被投資方增值稅抵扣憑據(jù)。因此，企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)投資入股，增值稅上視同銷售，投資方需要按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

需要特別說明的是，對于以國有土地使用權(quán)投資入股的投資方而言，其土地使用權(quán)取得時(shí)間上有個(gè)“分水嶺”，增值稅處理方法略有不同。

（二）土地增值稅

根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，單位或個(gè)人在企業(yè)改制重組時(shí)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資的，將原有房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移或變更到被投資企業(yè)的，暫不征收土地增值稅，但改制重組各方任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形除外。基于此項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)參與重組各方均為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時(shí)，因重組導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的，暫不征稅。若房地產(chǎn)企業(yè)參與改制重組將國有土地或房產(chǎn)進(jìn)行投資的，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更至被投資方時(shí)，應(yīng)依法繳納土地增值稅。

細(xì)節(jié)提示，如果非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)投資到一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則對于投資方非房企而言將享受不了土地增值稅扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除的優(yōu)惠，應(yīng)比照銷售舊房政策繳納土地增值稅，而房地產(chǎn)企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)投資到非房企的則能享受加計(jì)扣除的節(jié)稅效應(yīng)。

（三）以土地使用權(quán)投資入股的拿地方式總結(jié)

該方式下投資方稅負(fù)較重，被投資企業(yè)僅承擔(dān)有限的稅費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)因土地評估增值且完稅，相應(yīng)的可以加大項(xiàng)目土地成本并降低土地增值稅和企業(yè)所得稅的稅負(fù)水平。由于使用增資擴(kuò)股形式獲取土地資源，將導(dǎo)致被投資方股權(quán)被稀釋（全資子公司除外），因此在采用該種拿地方式前需要重點(diǎn)考慮，由于被投資企業(yè)股權(quán)發(fā)生變化導(dǎo)致的經(jīng)營管理方式、稅后利潤分成、股東各方權(quán)責(zé)劃分等方面的影響，再行考慮決策是否恰當(dāng)。

五、結(jié)語

綜上所述，無論是采用“招拍掛”還是采用“資產(chǎn)并購”從土地資源出讓（轉(zhuǎn)讓）方獲取建設(shè)用地，都是一種清晰明了的方式，且納稅風(fēng)險(xiǎn)相對較低。對于拿地一方而言，所支付的土地價(jià)款可據(jù)實(shí)進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)成本，并作為企業(yè)所得稅、土地增值稅計(jì)稅成本的依據(jù)，但“資產(chǎn)并購”方式下出讓方則承擔(dān)了較大的納稅義務(wù)。因此，不管以何種方式拿地，房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)結(jié)合自身情況，并綜合考慮土地出讓條件等因素（或轉(zhuǎn)讓價(jià)格）選擇適當(dāng)?shù)哪玫胤绞健?/p>