業(yè)財融合促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的思考

廖園 珠海華發(fā)集團有限公司

引言

在傳統(tǒng)背景條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于成本管控的重視程度相對較低，相關(guān)投入基本處于粗獷狀態(tài)，導(dǎo)致浪費問題頻頻產(chǎn)生。我國經(jīng)濟進入全新階段后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收益下降，必須采取有效的開源節(jié)流措施，以控制浪費問題的出現(xiàn)概率，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標。通過利用業(yè)財融合相關(guān)策略，能夠為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實成本管控提供優(yōu)勢條件，有利于進一步降低成本，實現(xiàn)經(jīng)濟效益增長。因此需要重視業(yè)財融合在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控中的重要意義，確保其能夠得到科學(xué)部署，為應(yīng)對未來經(jīng)濟挑戰(zhàn)夯實基礎(chǔ)條件。

一、業(yè)財融合與成本管控概念簡析

（一）業(yè)財融合

業(yè)財融合屬于一種框架式發(fā)展方案，其需要將財務(wù)工作與日常業(yè)務(wù)流程相整合，將財務(wù)管理向前延伸到業(yè)務(wù)中去。通常情況下業(yè)財融合需要從兩方面著手，以確保其能夠發(fā)揮積極作用。首先需要保證企業(yè)內(nèi)部能夠從思想與理念上進行整合，給業(yè)財融合創(chuàng)造一個良好的環(huán)境基礎(chǔ)，讓員工對業(yè)財融合有清晰的了解和認識，并能積極參與業(yè)財融合的實施過程。其次業(yè)財融合需要財務(wù)人員自身的技術(shù)與知識內(nèi)容能夠支撐整合發(fā)展目標，其應(yīng)當具備豐富的專業(yè)知識儲備，熟練掌握財稅、金融等方面技能，并能夠積極參與業(yè)務(wù)活動和流程，為企業(yè)經(jīng)營、預(yù)測、決策、管控方面提供高價值的事前服務(wù)和業(yè)務(wù)支撐。只有這兩方面建設(shè)到位，業(yè)財融合才能充分發(fā)揮企業(yè)資源優(yōu)勢，實現(xiàn)提升企業(yè)精細化管理和決策水平的目標。

（二）成本管控

成本管控即對成本的管理和控制，在企業(yè)日常經(jīng)營中具有重要意義。企業(yè)需要以較少的投入獲得理想收益，實現(xiàn)開源節(jié)流的發(fā)展目標，從根源層面避免過度支出導(dǎo)致浪費問題。通常情況下成本管控策略主要包括規(guī)劃、管理、計算和績效考核等方面，通過支出預(yù)測、統(tǒng)計與執(zhí)行方式，可以有效降低各環(huán)節(jié)實際支出，達到削減總體成本的目標，使企業(yè)盡可能地按資金計劃完成項目建設(shè)規(guī)劃，保證項目投入合理且經(jīng)濟。落實成本管控需要以成本效益管理原則為出發(fā)點，結(jié)合行業(yè)實際情況與業(yè)務(wù)類型特征制定相關(guān)控制方案，確保各項工作能夠正常、有序地開展[1]。除此之外還需要將精細化建設(shè)作為輔助手段，使企業(yè)各項活動能夠在成本管理前提下，進一步加強控制力度，確保整體效益得到顯著提升。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實業(yè)財融合重要性簡析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其它類型企業(yè)存在一定差異，其對于內(nèi)部管理模式的要求較高。我國進入全新經(jīng)濟發(fā)展階段后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較為嚴峻的市場挑戰(zhàn)，需要解決大量不確定因素，才能夠?qū)崿F(xiàn)盈利與擴張目標[2]。在這種前提條件下，業(yè)財融合的應(yīng)用重要性便得以凸顯。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實業(yè)財融合，能夠使日常業(yè)務(wù)與財務(wù)工作中存在的壁壘得以打破，使相關(guān)數(shù)據(jù)共享性提升，進一步解決信息參考與業(yè)務(wù)指導(dǎo)類問題。同時還可以降低信息滯后問題出現(xiàn)概率，顯著提高工作決策的完善性和科學(xué)性，有利于財務(wù)、業(yè)務(wù)、信息“一體化體系”的進一步建設(shè)。在企業(yè)管理中整合業(yè)財融合理念，能夠有效革新傳統(tǒng)控制模式，使內(nèi)部業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門實現(xiàn)深度合作，從實踐角度降低企業(yè)發(fā)展成本并提高工作效率，為企業(yè)市場競爭力的提升提供重要支持。除此之外，其也可以為監(jiān)督管理提供應(yīng)用工具，具有預(yù)防房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營風險的重要作用。

三、借助業(yè)財融合促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的核心要點與問題探索

（一）核心要點

1.核心

房地產(chǎn)行業(yè)與其它行業(yè)存在較為顯著的差異，其落實成本管控工作需要整合超前成本理念，將管控重心有效前移并進行動態(tài)化成本控制，實現(xiàn)提高執(zhí)行靈活性的目標。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控還需要制定目標成本，并按類別進行分解、量化，保證責任能夠具體落實到個體。為確保業(yè)財融合能夠有效推進成本管控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當制定各個項目的成本費用預(yù)算指標，將其作為控制核心實行積極、主動的管理，避免成本控制過于被動引發(fā)負面問題[3]。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展成本管理時應(yīng)當保證其貫穿開發(fā)項目的各個階段，實現(xiàn)全流程成本管控目標。例如在項目前期策劃、立項、設(shè)計、采購、施工和銷售運營等環(huán)節(jié)，結(jié)合各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)特點分別采取有效的成本管控措施，以達到降低成本的目標，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠以理想經(jīng)濟投入達到最佳收益級別。

2.要點

推動業(yè)財融合體系落實成本管控的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要使各項管理工作建立在業(yè)財融合理念基礎(chǔ)上，梳理財務(wù)融入的關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，通過改善管理方式，使財務(wù)職能得到轉(zhuǎn)變，確保其能夠?qū)I(yè)務(wù)進行深度干預(yù)。同時還應(yīng)當從人才環(huán)節(jié)入手，培養(yǎng)具有綜合性技能的財務(wù)人員，使其可以參與到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目流程中，實現(xiàn)業(yè)財融合執(zhí)行目標并充分發(fā)揮成本管控干預(yù)效果。除此之外，業(yè)財融合還需要與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控信息化系統(tǒng)結(jié)合，整合風險預(yù)測、數(shù)據(jù)深度挖掘、財務(wù)效果評估等多方面內(nèi)容，從根源層面落實業(yè)財融合目標。

（二）問題

1.執(zhí)行隊伍素質(zhì)參差不齊

成本管控執(zhí)行效果與工作團隊存在密切聯(lián)系，若執(zhí)行人員專業(yè)知識儲備不到位或存在職業(yè)道德問題，便會削弱成本管理效果，不利于后續(xù)進一步落實相關(guān)策略?，F(xiàn)階段由于人才供應(yīng)與社會經(jīng)濟條件變化等因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往面臨成本管控隊伍水平參差不齊的問題。在這種情況下，業(yè)財融合理念無法真正落實，繼而導(dǎo)致成本管控推進效果受到負面影響，不利于企業(yè)效益提升。

2.成本控制體系不健全

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借助業(yè)財融合理念推進成本管控時，受限于環(huán)境條件與內(nèi)部狀態(tài)等因素，在執(zhí)行過程中往往會出現(xiàn)一些問題，影響業(yè)財融合效果，不利于成本管控實施。例如當前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中對成本管理重視程度不足，即使采用業(yè)財融合建設(shè)方式，也無法形成完善的執(zhí)行體系。在執(zhí)行缺乏透明度的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)成本管控容易出現(xiàn)錯漏問題，不僅不利于提高基礎(chǔ)效益，還容易導(dǎo)致正常業(yè)務(wù)受到干擾，最終削弱企業(yè)市場競爭力[4]。

3.考核監(jiān)督體系不完善

為盡可能發(fā)揮成本控制策略效果，使其在業(yè)財融合框架下得以順利執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立可靠的監(jiān)督考核機制，使員工能夠明確自身責任，積極參與到業(yè)財融合活動中，從根源層面強化成本控制有效性。但是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實踐業(yè)務(wù)方面往往缺乏可靠機制，導(dǎo)致成本控制策略流于表面，不能針對浪費問題進行有效管理。除此之外，一部分企業(yè)在監(jiān)督過程中由于獎罰機制的不完善，經(jīng)常會導(dǎo)致業(yè)務(wù)無法正常進行，嚴重削弱了考核監(jiān)督體系的落實效果。此類情況不僅不利于成本控制的積極落實，同時還有可能會削弱員工適應(yīng)性，造成內(nèi)部執(zhí)行效率下降。因此，需要重視監(jiān)督考核機制問題并采取有效措施解決，確保業(yè)財融合能夠推動成本控制落實。

4.核算單一且信息化建設(shè)不到位

在業(yè)財融合理念框架下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實成本管理需要進行針對性核算。但是當前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本核算流程中，仍然采用傳統(tǒng)核算方式進行操作，導(dǎo)致處理效果無法達到理想標準，僅能反映靜態(tài)的資產(chǎn)狀況和事后的經(jīng)營成果。這些基礎(chǔ)簡單的數(shù)據(jù)無法滿足成本管控的需求，對發(fā)揮業(yè)財融合理念作用造成了一定程度的阻礙。除此之外，業(yè)財融合對于數(shù)據(jù)傳輸敏感性較強，因此需要保證信息化建設(shè)工作得到妥善落實。而一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有重視信息化建設(shè)，導(dǎo)致內(nèi)部數(shù)據(jù)傳遞效率較低，不利于業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和財務(wù)數(shù)據(jù)的整合，削弱了成本管控質(zhì)量，需要采取有效措施進行改進，避免相關(guān)問題影響管理策略執(zhí)行。

四、提高業(yè)財融合促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控力度的策略研究

（一）注重工作隊伍專業(yè)性建設(shè)

在實踐工作中，成本管控工作對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有重要的效益提升作用。因此，企業(yè)應(yīng)當從整體角度出發(fā)，探索強化管理工作隊伍的應(yīng)用策略，使其能夠在業(yè)財融合理念框架下得到充分執(zhí)行。為充分落實業(yè)財融合理念、推動成本管理工作展開，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從人才培養(yǎng)戰(zhàn)略、崗位設(shè)置和輪崗安排等方面著手。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取復(fù)合型人才培養(yǎng)戰(zhàn)略，使成本管理人員能夠深入干預(yù)業(yè)務(wù)與財務(wù)流程，積極落實成本管理需求，幫助企業(yè)控制實際支出。同時，應(yīng)當在人力資源層面設(shè)置專業(yè)成本管控崗位，并科學(xué)規(guī)劃其工作職責，使整體相關(guān)工作能夠在業(yè)財融合背景下實現(xiàn)理想執(zhí)行目標。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以定期組織技能培訓(xùn)活動，使員工能夠積極提高自身認知水平、豐富專業(yè)技術(shù)儲備。條件允許的情況下，管理層應(yīng)當設(shè)置定期輪崗制度，使成本控制人員能夠深度參與財務(wù)與業(yè)務(wù)流程，打破兩者之間存在的工作壁壘，實現(xiàn)業(yè)財融合目標。

（二）健全成本控制體系

為實現(xiàn)期望成本控制目標，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當積極落實業(yè)財融合理念，使內(nèi)部相關(guān)人員能夠建立正確的成本控制認知。在實踐過程中管理層應(yīng)當結(jié)合成本預(yù)測、核算、分析等多個應(yīng)用機制，構(gòu)建完善的成本控制體系，使企業(yè)能夠從戰(zhàn)略層面落實成本管理目標。同時還需要結(jié)合業(yè)務(wù)流程實際情況，探索具有實踐性的成本控制策略。管理層需要從組織架構(gòu)出發(fā)，建立完善的業(yè)財融合平臺，使業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門能夠?qū)崿F(xiàn)強強聯(lián)手的目標，積極參與至成本管控活動中。例如，可以安排各部門人員全程跟進房開活動流程，找到存在的風險問題，并采取有效措施進行控制，實現(xiàn)降低成本提高執(zhí)行可靠性的目標[5]。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以對項目成本進行分解，從多種角度對成本費用進行分類，通過針對性控制方式實現(xiàn)降低總成本的最終目標。

（三）完善科學(xué)監(jiān)督考核機制

為實現(xiàn)期望成本管控效果，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要設(shè)定明確的執(zhí)行目標，借助業(yè)財融合體系梳理工作子單元，保證相應(yīng)制度能夠順利落實，如成本核算、成本分析、和成本控制等。在這一過程中成本監(jiān)督、考核體系具有重要影響意義，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)實際情況條件，制定科學(xué)、可行的控制目標，同時將相關(guān)任務(wù)分配至業(yè)財融合體系內(nèi)部門，促使各工作小組能夠按照考核目標有序開展工作。為確保人員積極性能夠得到充分激發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要設(shè)置完善的獎懲體系，避免出現(xiàn)消極怠工或積極性下降等問題。在實踐階段，管理層應(yīng)當鼓勵員工積極落實成本管控策略，并針對完成度較高的小組進行嘉獎。為避免出現(xiàn)不公平問題，管理層需要保證考核細節(jié)具有公正性、可持續(xù)性，避免出現(xiàn)“朝令夕改”的問題，強化成本管理質(zhì)量與執(zhí)行效率，充分發(fā)揮業(yè)財融合框架特性。通過加強監(jiān)督考核，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠有序推進成本管控工作順利進行，從根源層面降低基礎(chǔ)投入以提高經(jīng)濟效益，從而實現(xiàn)開源節(jié)流目標，為未來進一步發(fā)展夯實基礎(chǔ)條件。

（四）提升核算精細化水平

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行成本管理的過程中，應(yīng)當避免業(yè)財融合體系建設(shè)停留于工作表面，防止其部署效果不及預(yù)期，影響成本管控的有效性與針對性。在實踐工作中，傳統(tǒng)的會計核算模式無法滿足成本管控的需求，財務(wù)應(yīng)根據(jù)成本管控的目標，提升核算精細化水平，滿足多元化數(shù)據(jù)需求。在會計核算系統(tǒng)中，可以根據(jù)需求靈活配置字段，從而可以選擇不同層次的核算維度，通過進一步的數(shù)據(jù)挖掘和分析，得到多角度的分析報告，找到降低成本的切入點。同時在成本歸集方面，除直接成本費用按所屬項目進行歸集外，對于需在多個項目進行分攤的間接成本費用，財務(wù)應(yīng)與業(yè)務(wù)部門共同制定分攤原則和方法，提高成本費用分攤的科學(xué)性和合理性，并將分攤方法的確定時間前移至項目立項階段，并將分攤方法在會計核算系統(tǒng)中進行設(shè)置，確保項目全階段的成本費用分攤都是按既定規(guī)則進行執(zhí)行，保證成本分攤的準確性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層應(yīng)當從戰(zhàn)略縱深角度入手，結(jié)合財務(wù)核算分析結(jié)果，將成本管控的措施落實到具體的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)中。例如在項目結(jié)算環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當要求相關(guān)人員對總成本消耗情況進行深入分析，挖掘數(shù)據(jù)中的重要內(nèi)容，關(guān)注項目總成本是否超出成本預(yù)算、各成本細項是否超出該類別的成本預(yù)算、支出是否合理、各項費用是否具有成本壓降的空間等。通過提高會計核算的精細化水平，可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控提供準確、多維度、高質(zhì)量的成本分析數(shù)據(jù)，從而提升成本管控效率和效果。

（五）加強信息化建設(shè)

業(yè)財融合理念框架下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立完善的信息系統(tǒng)，打通企業(yè)內(nèi)部的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和財務(wù)數(shù)據(jù)，提高信息傳遞效率，避免信息延遲影響成本控制執(zhí)行效果。鑒于信息化投入成本較大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以基于目前的信息系統(tǒng)引入數(shù)據(jù)端口共享制度，建立高度集成化的業(yè)務(wù)、財務(wù)執(zhí)行中心，實現(xiàn)完善工作流程的目標，使經(jīng)營過程中的業(yè)務(wù)流、資金流和數(shù)據(jù)流能夠有機融合，降低業(yè)財互動所需時間并提高執(zhí)行質(zhì)量。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當結(jié)合成本控制需求，引入收支預(yù)警、報銷審核等重要執(zhí)行功能，使其能夠在業(yè)財融合框架內(nèi)得到科學(xué)部署，對成本管控過程中每個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的風險進行管控、糾正，實現(xiàn)全方位控制的理想推進效果。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立完善的事前、事中、事后全流程管控方案，并結(jié)合業(yè)財融合執(zhí)行體系，使相關(guān)活動能夠得到充分指引，提高業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)把控力度，為企業(yè)經(jīng)濟效益提升夯實基礎(chǔ)條件。

結(jié)語

綜上所述，業(yè)財融合理念對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義，其能夠輔助成本管控體系落實，有利于降低企業(yè)在實際活動中的支出消耗，幫助企業(yè)降低總成本規(guī)模，實現(xiàn)經(jīng)濟效益提升的目標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要采取科學(xué)措施進行處理，確保執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題得到有效解決，避免負面因素影響成本控制效果，從而實現(xiàn)成本管控目標，為應(yīng)對未來市場環(huán)境挑戰(zhàn)打下堅實的基礎(chǔ)。