地產融資曙光已現

薛宇

2022年以來，地產行業穩需求、保交樓政策相繼出臺，力度逐漸加大，但實際見效較為緩慢。11月8日起短短幾日內，“第二支箭”、金融16條以及銀保監會允許保函置換預售資金規定先后出臺，地產融資支持力度空前，表明地產融資環境將得到根本性的改善，穩樓市政策短板亦逐步補齊。

隨著北京、杭州等熱點城市的需求端寬松政策的跟進，后續銷售有望迎來實質性復蘇。

11月8日，中國銀行間市場交易商協會官網發布消息稱，繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資，預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

2018年，針對部分民營企業遇到的融資困難問題，經國務院批準，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓展融資。與2018年初創時相比，本次“第二支箭”政策進行了延續和擴容：本次交易商協會特別指出支持民企范圍包括房地產企業，且新增了“直接購買債券”方式，同時明確提出可支持民營企業債券融資規模預計約2500億元。

“第二支箭”發布后僅3天，11月11日央行和銀保監會即發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，公布16條措施支持房地產市場平穩健康發展。

兩部門明確，要穩定開發貸投放，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁；支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年；保持債券融資基本穩定，保持信托等資管產品融資穩定；支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款，鼓勵金融機構提供配套融資支持。此外，要階段性調整部分金融管理政策，延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排。

11月14日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

監管接連出臺重磅的地產融資政策，表明地產融資環境將得到根本性的改善。申港證券指出，房地產政策的新一輪寬松已啟動。國金證券則表示，隨著供給側支持政策持續出臺，后期需求端的寬松會加速落地，在注入流動性的同時能適度改善房企利潤水平。

中郵證券將穩樓市分解為三個重要支點，分別為穩需求、保交樓、穩主體，其根本是為了穩住樓市信心。上述政策正式出臺之前，地產政策主要集中于穩需求、保交樓方面，但樓市銷售復蘇仍然十分緩慢。

從穩需求來看，2021年下半年起相關政策持續出臺，目前支持合理需求釋放的政策已經充分發力。2021年以來，房地產行業的政策經歷了一系列變化：2021年上半年處于監管強化階段，2021年下半年為糾偏維穩階段，2022年上半年因城施策從初期到深入期，各地放寬限制、支持購房需求的政策開始集中出臺。2022年三季度貨幣政策和財稅政策先后發力，先是5年期LP加速下調，9月底房貸利率階段性差別化調整、支持居民換房個稅退稅等政策出臺。目前，房貸利率已經降低到較低水平。

從保交樓來看，政策力度在逐漸增強。保交樓政策最初以督促房企自救為主，后來演化為鼓勵房企進行市場化收購，比如鼓勵房企發行用于并購的債券、票據；現在進入到新階段，即通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，增量資金將逐步入場。

目前樓市銷售復蘇仍然緩慢。據統計局數據，2022年1-10月，商品房銷售額108832億元，同比下降26.1%；商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%；房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%；房屋新開工面積103722萬平方米，同比下降37.8%；房屋竣工面積 46565萬平方米，同比下降18.7%。

2022年1-9月，居民新增存款已達到13.21萬億元，2022年上半年居民存款10.33萬億元，而2021年全年為9.90萬億元，2022年上半年的居民新增存款就已超過2021年全年。居民存款已創新高，但購房信心不足。

2022年以來，房企債券融資仍呈現凈流出狀態。2022年上半年房企債券到期量相對較低，因此短期房企債券融資凈流入315.57億元，但下半年房企融資環境明顯惡化，一方面房企境內債到期量上升，另一方面月均發行量下降，1-10月共計凈流出355.88億元。值得說明的是，國央企地產2022年發債渠道通暢，1-10月凈流入483.27億元，而民企每個月發債融資均為凈流出，1-10月共計凈流出839.15億元，與國央企形成鮮明對比。

因此，中郵證券指出，穩主體也是穩樓市、穩信心的重要支點。2022年，穩樓市政策力度持續加大，此前主要集中于穩需求、保交付，但實際見效較為緩慢。民營企業在房地產行業中占比較高，民營主體若喪失信用支撐，從供給端就會導致有效供應不足，進而影響需求釋放。此前穩主體政策相對較為滯后，但隨著民企債券融資支持工具、“第二支箭”等政策逐步推進，穩樓市政策短板逐步補齊。

事實上，5月以來，監管就開始支持民企進行融資：5月，CSIPB設立，新城控股發債10億元；8月，CRMW設立，美的置業發債5.69億元；8-9月，中債增信擔保，龍湖等5家民企共發債62億元。但從政策力度來看，遠不及11月新政策對民營房企融資的支持力度。

與2018年相比，本次“第二支箭”政策支持融資的規模較為可觀。據東方金誠統計，2018年四季度至2022年三季度，累計創設掛鉤民企債的信用風險緩釋憑證名義本金367億元，共支持了1225億元民企債發行；擔保增信方面，擔保人為中債信用增進投資股份有限公司的民企債發行擔保總額為128億元。

地產融資支持力度空前，表明地產融資環境將得到根本性的改善，穩樓市政策短板亦逐步補齊

東方金誠指出，本次“第二支箭”擴容紓困地產民企債的意圖明顯，不過目前尚無法確定2500億元的支持目標有多少指向地產債。2021年，民企地產債發行總額不到1500億元，2022年前10個月僅500億元左右，若本次的2500億元較大比例指向地產債，政策支持的規模將比較可觀。另外，并非所有民營房企都能受益，本身基本面銷售情況較好或擁有優質抵押物的民營房企獲支持的概率更大。

相較以往，本次支持措施呈閃電式落地。11月10日，交易商協會即受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行，中債增進公司同步受理企業增信業務意向。此外還有多家民營房企也在溝通對接發債注冊意向，其中新城控股申請配額為150億元。

公開信息顯示，2022年1-8月，龍湖共發行信用債65億元，2021年全年共發行公司債和中票100億元，2023年到期的信用債和海外債合計119億元。與之相比，200億元的額度已相對充足。

關于金融16條，國泰君安證券表示，針對房企違約可能進一步擴散的風險，文件做了明確的給予金融支持的表述，對緩釋當前行業流動性風險有極為正面的表態。國信證券認為其象征性意義類似于2014年的“930新政”，標志著房地產政策由調控轉向刺激，從具體表述來看，鼓勵各地合理化調整住房信貸政策將充分釋放購房需求，支持存量債務的展期將有效避免房企繼續爆雷，而久違的信托融資支持更是重要的信號。

中銀證券指出，“第二支箭”、金融16條以及保函置換預售監管資金統一規定的陸續出臺，意味著已形成信貸、發債、信托、預售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，將多方位解決短期內房企面臨的流動性問題。雖然當前行業基本面并未出現明顯反轉，但上述政策的力度顯著，提振了市場信心。多家機構均表示，房地產行業融資收緊周期已經見底。