鄉村振興下養老地產的運營與共生模式研究

□趙 恒

一、老齡化引發的養老話題

為了緩解人口老齡化，進一步解決養老問題，政府出臺了應對養老問題的方針政策——即開發養老地產推動養老產業建設相關政策。這一政策下，房地產企業和保險公司紛紛涉足老年房地產，養老院、老年房地產及相關行業也逐步涌現。它具有發展迅速，涉及面廣，多維開發和運營的特性，同時還添加了地產開發、運營、養老服務、金融等多種屬性。在療養院、醫院、超市等商業設備設施的基礎上，與住宅、餐飲、娛樂、健康、保健、醫療等理念相契合，依靠房屋銷售、金融運作，同時依托養老專業服務的增值效應，進而實現自身長遠發展。

黨的十九屆五中全會提出，“十四五”期間以高質量發展作為工作開展的主題。隨著第一次人口紅利帶來的勞動力優勢的下滑，人口逐漸走向老齡化，引發了經濟不可持續使用和增長困難等問題。隨著我國扶貧工作取得新進展，這一時期的人口老齡化呈現出“邊老邊富”的現象。除此之外，現在計劃生育政策的實施，越來越多的人選擇少生或者不生，人口出生率嚴重下滑，人口年齡分布倒置，老齡化加重。面對深度老齡化現象，政府出臺了相應的政策應對監管。

二、出臺政策應對養老問題

黨的十九大報告提出了實施鄉村振興戰略，到2035年，農業農村現代化基本實現，到2050年，鄉村全面振興。政策的持續出臺，國家的重視，鄉村振興的重要性不言而喻，實施鄉村振興是當務之急，是我國全面建成小康社會后農村工作的出發點，也是新時期階段實現鄉村現代化的決策和戰略部署[2]。

實施鄉村振興首先要明確各個階段的目標，綜合政府、農村、市場三股力量，強化發展的動力，努力號召農村主體的積極參與,把握鄉村振興戰略的特點，實現鄉村振興的高質量發展[2]。

雖然目前養老資源仍集中在快速發展的城市，但隨著我國養老政策和一系列制度性文件的實施，可以明顯發現，大量養老資源和社會力量已經開始涌入鄉村。此外，在當前新農村建設的背景下，以農村互助養老為基礎的各種服務模式開始興起，使得我國鄉村養老產業發展迅速。

對于農村養老的建設，房地產開發企業合理合法地使用村集體土地，開展專項養老服務，既能滿足老年人的身體養老保健需求，又能滿足老年人回歸自然、鄉村休息的心理健康需求。豐富老年人養老選擇，以近郊環境優越的自然鄉村閑置土地資源為平臺，依托鄉村振興戰略和多渠道社會資源，迎合養老市場需求，針對中低年齡老年人口，開發養老、休閑、旅游等多元化產品。實現城鄉資源互通，提高社會經濟效益，創造“雙贏”局面[3]。

對此，鄉村振興戰略的實施和鄉村集體建設用地開發條件的放寬，拓寬了房地產開發企業老年項目開發用地的選擇途徑。房地產開發企業可以通過股份制等模式與村集體和社會資本共同開發養老地產，實現三方利益，促進產業融合。綜上，依附鄉村振興下開發養老地產具有開發性和可實操性。

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三、大環境下對養老地產的需求

“鄉村養老”，是老年群體在協調的農村自然環境中，通過貼近生態環境，享受自然之美，實現身心健康生活的一種方式。作為養老地產的一個新市場和新生事物，也是農村和城市統籌發展的標志之一，國家支持健康養殖、旅游業，吸引了無數社會力量參與農村建設，養老房地產項目開發也逐漸滲透到農村社區，農村養老房地產成為養老模式的一種新鮮補充。但隨著養老需求激增，出現回歸自由、尊重、價值實現等高層次需求。近年來，越來越多的城市老年人選擇在郊區生態基礎條件優越的農村地區開展田園休閑養老活動，新型的農村養老模式越來越受老年群體的追捧，發展也順勢而行。

四、養老地產運營模式

養老地產的運營模式主要是合作各方整合資源和初始資金的投資，進而實現共同利益的獲取和資金的分配，具有獨特的業務結構和利潤目標，然后發展各種形式的運營模式。對于鄉村振興的運營模式分為三個方面來概括。

(一)企業層面。隨著養老房地產開發模式的不斷深入發展，開發商開始從養老住宅建設實體向配套服務運營商轉型，根據老年群體和土地市場需求的性質，主要采用靈活的銷售模式，盈利模式從租售的模式演變為“產業鏈模式”，以配套養老功能、生活設備設施和專業服務為新的盈利點。

企業的自身建設和管理是開展工作的基礎力量，在此基礎上根據政策的發展軌跡運行。養老地產企業在推進養老地產工作時應注意以下三個方面：一是要加快養老地產的發展速度，滿足老年人口的養老需求；二是創新發展模式，打破傳統的單一服務模式，綜合進行；三是協助政府建設養老產業，幫助完善服務機構和規范標準，形成體系化、專業化的發展模式。

企業作為項目開發的參與者，他們參與項目開發合作的主要目的是獲得合理分配的項目利益，這也是各方合作的基礎，促進項目的順利發展。此外，由于開發項目由開發企業控制，使得其他參與者成為弱勢群體，因此，對于養老地產開發模式的利潤分配，必須在平等互利的前提下，堅持“投入與產出”成正比例的分配原則，根據弱勢群體的特殊情況，以及無形投入的量化，應適當考慮協商原則，確保老年房地產開發模式的順利運行。

同時根據不同的養老地區因地制宜地開發。了解不同地區的文化和經濟，劃區域進行發展，制定出不同的方案指導，不能一桿子全相同，多方案多實施，讓實踐得到最優安排，促進養老地產的高質量開發，不同地區和諧發展，同時創造出更多的利益價值，使得項目更加完善。

(二)政府層面。為了促進養老地產的發展，中央政府各部門應為養老產業長遠發展提供制度保障，以促進養老地產行業實現體系化、專業化和規范化。此外，地方政府也應加入其中，輔助推動養老產業快速發展，采取“因地制宜”的方法，解決問題。當前，我國城鎮養老體系較為完善，大部分養老需求都能得到滿足，甚至有的優質養老機構利用資源的優勢，服務趨于一體化和智能化。而從農村養老服務來看，農村大體落后于城鎮，地理、經濟等因素發展帶來的差異，掩蓋了農村發展自身的獨特優勢，減緩了農村養老的發展。政府作為改革發展的領頭人，面對當前的差異化不均衡發展，應加強農村養老建設，縮小兩者的差距，促進區域化平衡發展。

除了出臺相關政策外，還應完善相應的法律法規，嚴禁將養老房地產作為圈錢的資本利器，提高養老地產的開發透明度，切實推動養老地產的進一步發展。開發商也應引進先進的思想、技術和管理方法，制定行業規則與標準，加強開發建設。

(三)社會層面。根據訪問調查，大部分老年人不想住在養老院進行養老生活，更愿意和子女在一起生活，進行所謂的家庭養老。所以，在構建養老地產運營模式時需要考慮該因素，并確保其服務是老年人心理能夠接納和適應的。針對不同層次的老年人的需要，制定不同的養老建設計劃，以促進養老地產的有效運營發展。

五、創新共生模式發展

土地作為地產開發的直接利用資源，也是產業發展所依賴的物質載體。房地產進入養老行業以來，養老地產逐漸成為養老服務改革的重點，發展步伐不斷加快?，F階段發展用地減少，使得盈利空間被雙向壓縮，但開發的成本卻在升高。在傳統的土地征用方式中，住宅用地、商業服務用地、醫療和工業用地的招標、拍賣和掛牌、協議等方式仍然是比較常見的。但對于農村的養老產業，沒有成熟的開發機制管理，很少采用養老地產復合開發的模式。

隨著“土地整理”和“土地流轉”的概念被提出并被各部門廣泛接受后，更多的農民更愿意通過土地流轉參與農村建設。在原始建設的基礎上，創新加入其他不同元素，例如將養老院和農家樂相組合發展，療養院與茶園相結合的方式等等，這類似的復合開發使得農村土地的利用價值提升，創新農村養老開發使得農村涌入了新的發展力。

創新產業的開發須有核心要素點來支撐，創新發展點承載了新興行業的興起與發展，打破傳統的模式，以共生理論為核心的理論在養老地產中有著強借鑒性和可實操性。

地產行業的共生理論以建筑物本身為客體，環繞著人、環境、建筑、經濟、政策等協調開發。各因素有著自身的優勢，同時組合發揮著不同的作用，使得多方發生不同程度的利弊關系，將多方捆綁在一起，進行關聯共生。每兩種因素可能生成一種共生關系，它們之間的開發情況是共同的，動態聯系的，把握不同因素間的動態關聯，趨利避害發展，使得共生理論發揮最大化優勢。

對于行業發展利益相關者，共生單位將選擇匹配的且參數兼容性高的單位作為共生對象。只有當單元之間至少存在一組參數兼容性時，它們才能穩定共存。通過分析各利益主體的本質和作用，篩選出各主體的主要參數，包括競爭力、發展戰略和專業能力。適配相當的一組可以組隊成功，結合開發的經驗，對于發展大致和諧的共生單位包括以下三種組合：一是運營和開發的組合。開發商要滿足在建設設施上運營商的要求，兩者才能維持穩定的兼容。二是投資與運營相集合。投資方的經營績效會影響與運營方的合作關系，也直接影響投資方的利益，作為能否成為共生聯盟系統的質量參數。三是投資和開發所匹配。投資方的投資力度滿足項目的融資的標準，保持良好企業信譽，雙方才可能形成合作的關系。以上滿足基本的合作條件，嚴格按照共生合作的原則，才能使得合作進一步開展，將整體的利益最大化。

實現利益最大化，利益主體共生就捆綁了多樣的因素，即各主體的共生利益包含了利潤、效益、發展空間、投資規模、風險管理等等。面對多因素的穩定，養老地產可采取以下措施應對。

(一)協調發展增強兼容性。養老地產在我國仍屬于一個新興的行業，具有強硬的開發勢力，但開發處于投入階段，新興投資市場發展受到阻礙，處于試水階段，缺乏專業的投資主體。主體的缺少會出現發展不平衡的現象，偏離協調發展。而協同發展旨在增進各共生單元的核心本領開發和經驗的累積，聯結共生單元的穩定共存。對于兼容性平衡開發的措施有：一是培育市場主體。以政府為先手，與開發企業配合。對內部服務人員實行專業的技能培訓，提供企業福利讓項目運行注入更多的生產力，提高運作效率。二是創造合作平臺。通過平臺進行信息的交互，達成合作共贏的理念，尋找最佳的合作方，提高共生單元間的兼容性。三是引進先進的技術。對照成功的案例進行分析提取再利用，引進成功的經驗和思想理念，從開始的復制模仿到后面的吸收原創，到最后總結出技術經驗供后續發展。

(二)互惠共生驅動模式進化。處于自然界的互利共生促使各生物體一同成長，而位于建筑業的互惠共生模式亦能推動進度的實施和開發。

互惠共生下好的發展對運營模式有著高要求標準，優良的運營模式能夠保證進度的順利發展，確保共生個體之間的協調對稱，沿著路徑互利一體化演變。此外，利益相關者之間存在著多樣的合作運作模式。如投資商產權轉讓、出租或委托經營與經營商合作，經營商通過銷售、入會等方式。面對實施不同的運作模式時，各方應對產生的風險和利益進行義務承擔和權衡利弊，互惠共生模式才能順利進行。

(三)信息平臺聯通共生接口。信息交流、物質交換都是空間里個體的生活交集。對于合作共生的主體來說，信息的溝通交流和內容的真實可靠是合作共生維持發展的關鍵所在。所以構建信息交流平臺，流通資料信息，面對棘手的問題有效地進行溝通完善決策。保證共享信息的及時性和準確性，減少信息源的差異，降低溝通的時間成本，促進合作效率的提高。

六、結語

隨著老齡化人口的增加及老年群體對養老需求的多樣化，使得越來越多的老年人選擇遠離城市喧囂，遷往自然環境優越的農村養老生活，同時也促使我國養老地產開發企業，不斷探索符合中國養老需求的房地產開發模式。通過多主體參與，合理規劃和建設農村土地和住房資源，以降低征地成本，滿足老年人的需求，有效運作高效運營機制，創新共生發展模式，以養老產業共生理論為基礎討論，將地產與養老結合，引入共生原理，結合共生三要素構建適合我國的共生穩定化養老地產模式。以實際共生單元為研究對象，歸納總結出養老地產共生穩定的實體經濟可持續發展要素，并做出相應舉措，推動共生模式的進一步發展，促進養老地產模式構建和穩定運行，進而真正實現養老+地產一體化的共同發展。在鄉村振興戰略的支持下，順應政策的規劃，響應發展的號召，對應模式的實踐，為我國養老地產發展選擇了新的方向。