基于住宅小區建筑電氣工程管理的研究

任熠

建筑電氣工程質量直接影響著居住品質。隨著社會經濟、科學技術水平的快速發展，一方面建筑電氣工程系統在居住環境安全、生活便利方面發揮越來越重要的作用，在工程上對系統功能完善和提升提出更高要求；另一方面，對住宅小區建筑電氣工程系統全周期建設環節質量控制要求越來越高。基于此，本文根據一些項目實際案例剖析，對住宅小區建筑電氣系統工程管理進行了研究與分析，以期可以在促進住宅小區建筑電氣系統工程品質提升、穩定運行的同時，為相關從業人員提供有價值的意見。

建筑電氣工程是住宅小區建設的重要組成部分，在追求居住安全、舒適、節能、便利的同時，也面臨著與建筑、景觀、裝飾及其他機電專業等協調問題，存在工程質量偏差引發群訴、報修等問題。因此，只有保證建筑電氣工程全周期管理落地，才能夠保證建筑電氣系統功能實現，豐富建筑使用性能。

一、住宅小區建筑電氣工程管理

首先，需要工程管理者既對住宅業態有較深的理解，同時需要運用相關管理措施，在實際工程落實過程中對建筑功能、安全功能、舒適性、智能性、運行維護便利性等方面進行策劃、設計、實施、運行跟蹤。由于電氣工程在實際管理工作中，因其涉及專業種類多且協調工作量較大，所以在具體管理落地中也就會消耗大量的人力、物力和財力，所以這也就需要其不斷完善自身電氣工程管理水平，從而保證施工工作的有序進行。在住宅小區項目中，建筑電氣工程管理貫穿整個施工建設，加強其管理過程可以有效地預防過程及使用周期中問題的發生，確保電氣工程的使用品質。

二、建筑電氣工程的特點

一般情況下，住宅小區建筑電氣工程管理具有復雜性和集成性的特點。

第一，由于住宅小區建筑電氣所涉及系統規模較多，如強電系統、弱電系統、消防系統、相關設備系統（電梯）等，其涉及專業范圍較廣，因此相關工作人員需要具備相當的專業知識儲量和專業技術能力。

第二，住宅小區項目電氣工程品質水平的高低會直接影響居住環境的安全性和舒適性，所以這也就對產品設計、工程管理技術人員有著非常嚴格的要求。

第三，住宅小區項目需要對電氣工程的經濟效益和安全風險進行評估。

第四，住宅小區項目相關建造單位也需要與時俱進，不斷引進新技術和新型材料，更新換代設施設備，從而保證住宅小區項目機電工程的質量。

三、住宅小區項目建筑電氣工程管理要點及管理措施

為了保證住宅小區項目建筑電氣系統管理效果，相關工作人員只有結合住宅小區項目實際情況，采取科學合理的技術管理措施，才能夠提高相關電氣的技術管理力度和工程質量品質。

1.住宅小區項目電氣機電工程項目案例概況

本文研究的住宅小區工程項目為石獅旭輝城，其地理位置位于石獅市寶蓋鎮，共有11棟樓，每棟樓含有地上建筑24-34層住宅，地下室1層，項目總占地面積為6.8萬平方米，總建筑面積22萬平方米，共1248戶。批量精裝，項目分三期運營，于2021年12月30日全部交付。

2.項目管控要點分析

從住宅小區全周期流程分析，管控要點可以從產品管理、設計過程管理、工程品質實施管理要點三個主要方面著手：

第一、產品管理。

在項目啟動階段，主要應管理以下要點：

（1）根據產品定位和成本分級分檔標準，確定電氣相關配置和選型標準。

（2）根據項目設計進度計劃表，合理安排電氣專業各個專項系統的設計周期以匹配項目建設的進度需求。

（3）通過標準的設計任務書及合同，從源頭控制設計單位的質量要求

（4）通過客戶調研數據，能夠針對客戶敏感點打造當前性價比高的產品細節。

第二、設計過程管理。

一般情況下，設計過程管理包括前期設計條件管控要點、施工圖紙設計和審圖管控要點、設計進度管理管控要點、招投標管控要點、施工配合管控要點、后評估管控要點等。其中，施工圖設計、審圖管控要點主要是在施工圖設計階段，隨時保持與設計單位的溝通，落實方案設計及政府對圖紙的要求，可設置相關設計管理節點。

第三、工程品質實施管理要點。

（1）設計、圖紙深化階段的品質管控

項目需建立設計到產品呈現的品質管控閉環，根據項目工程進度及需求，組織設計交底會，對相關圖紙設計的規范、標準、難點進行交底，并要求工程管理及施工人員同步進行讀圖、講圖，便于指導工程開展。

嚴格按照圖紙、設計效果、招投標要求進行設備材料選型封樣，做到設計樣、投標樣與施工樣的三個統一，建立標準的封樣制度、設置封樣室、各專業的管理人員權責分配等。

確保設計變更單的及時性，能夠及時地糾正工程執行的圖紙、現場、人員的偏差，變更單的及時性能夠最大限度的避免相關圖紙、工程錯誤及相關無效成本的產生。

（2）預埋階段品質管控要點除相關圖紙及施工工藝外，還需要注意以下幾個方面：

嚴格按設計及規范要求施工。

墻/柱內預留預埋在關模前施工好，并驗收合格。

樓板內預留管在板底筋綁好后施工布置。施工時注意對鋼筋的保護，不得損壞鋼筋的綁扎質量。

應配合土建施工，不得影響其他工程的正常施工進度。

每作完一段或一個工序要求自檢，自檢合格后報項技術負責人檢查，做好隱蔽記錄。技術負責人檢查合格后報監理驗收，驗收合格后方可進行下道工序施工。

（3）施工階段品質管控要點

監督管理：對于施工中的人員進行監督管理，確保每個施工人員都能按照施工要求和操作標準進行工作。如，加強監督施工中的操作順序，保證每一個操作都是在規定的操作流程下進行的。再如，加強監督施工設備的使用過程，避免錯誤操作，同時要保證電氣設備、管路經常檢查檢修，避免相關設備損壞，從而從整體上保證電氣工程的施工質量安全。

工程方案的管理:電氣工程施工不是按照個人意志隨意進行施工的，必須要根據施工方案的要求，嚴格規范施工過程。為了保證施工過程的安全，要對施工過程進行預期的分析，將存在的質量隱患消除在萌芽階段。

（4）裝修品質管控要點

另外，如遇到住宅小區為裝修配置交付時，更需要注意室內相關電氣點位的系統設置、布局、點位數量、隔音降噪、智能聯動等相關工程，避免類似如插座配置不夠、負荷設計不足等問題的出現。另外，也可以采用更多的智能家居產品與手機聯動，根據不同業主的實際需求和使用場景，來為業主提供更加便捷的使用功能，從而為業主提供一個舒適的“好房子”。

3.住宅小區項目電氣工程管理措施

針對以上管理要點，為了提高住宅小區項目電氣工程管理水平，相關管理人員可以從以下幾個方面進行：

產品管理措施：

前期條件獲取管控要點：通過專項方案（擴初）評審會（強電、弱電智能化系統、消防系統、電梯及其他相關設備等）。

報批報建及市政配套：隨著項目產品定位進度逐步深入，應根據項目整體設計報批、報建要求，協調機電設計院配合完善電氣專業部分相關文本、圖紙和資料，并根據報批、報建后政府部門的電力修改意見，或由建筑等其他專業修改意見調整而帶來的專業修改進行方案調整。對于供電局此類需要單獨先期申報的市政配套部門，應協調專項設計單位，有針對性的編制供電方案進行專項申報方案。

其他專業、部門產品配合管控要點：在產品提資階段，須加強與結構、室內、景觀等其他專業的溝通，及時提資或反饋電氣專業的要求、成果，讓電氣工程方案提資能夠反映在后續的專業設計圖紙上，避免因過程中溝通不到位造成后期的圖紙修改。

制定后續進度管理管控要點：在建筑規劃專業編制項目總體設計進度計劃時應積極參與，根據項目關鍵節點倒推編排電氣相關專業設計進度節點，若有明顯不合理處，可與該項目負責人進行溝通協調解決。

設計過程管理措施：

（1）建立系統性圖紙管理機制，按需推進。為了確保住宅項目電氣工程的順利進行，住宅小區項目電氣工程在開展施工之前，可以建立各專業審圖框架文件及關鍵節點審核要求，并根據最新規范、地方要求、現場實際工況精確復合深化圖紙，然后在每周一、周五組織總承包及各分包參加召開圖紙答疑專項會議（可與其他專業同步進行），同步會審BIM深化圖紙，從而確保圖紙與實際施工的相匹配性。如，技術準備方面。在具體施工之前需要提前審查施工圖紙，以此熟悉圖紙并掌握設計要求和標準；對圖紙、工藝進行錯、漏、碰、缺的溝通，保證圖紙還原度，并避免后期的返工。

（2）設計、成本、材料優化

經濟選型優化及BIM設計落地措施如表1所示。

表1 經濟選型優化及BIM設計落地措施表

工程品質管理措施：

（1）溝通機制的建立

建立公司、項目團隊兩級項目溝通機制來應對不同決策能級（運營節點、造價）等當前公司職能及項目遇到的協同能力差，目標不一致、執行力或者節點意識薄弱的問題。

（2）工程方案策劃前置比選

在電氣安裝工程的主要相關階段：結構預留預埋、電氣管線安裝、相關獨立電氣大系統調試驗收等，均需要在各階段根據設計意圖、成本造價及施工質量效果上進行施工方案的比選，如根據項目的建造體系，從項目前期策劃相關強/弱電箱、開關/插座底盒及套管預埋、安裝的要求及做法，消除當下實施較多的鋁模免抹灰體系下項目電箱、開關/插座底盒及面板安裝過程中出現的各類問題，以達到保證施工質量的目的。

（3）合約界面梳理及管控

電氣工程因其系統相對的多樣性及聯動的復雜性，在過程中往往出現界面缺失的地帶，需要項目管理人員結合設計意圖及最終功能效果出發，通過建筑、結構、機電各專業間的工程順序、接口功能等，確認電氣跟土建、內裝、外裝飾的界面，并落實在設計圖、預留預埋、安裝、調試驗收等過程步驟中，加強管理及落實。

（4）設備材料采購管理

除了項目承接對應的選擇外，項目材料的選擇及應用也需要嚴格的把關。首先，根據設計圖紙及工藝，需要選擇適宜的材料和設備，并做好質量控制。其次，需要制定相關的材料、存放、運輸、巡檢、驗收等制度，確保材料生產端到使用端的一致性。再次，結合電氣工程的特點，需要采取相應的保護措施方案，比如接地或者防火保護等，保證材料的使用功能。最后，住宅小區項目在設計施工圖紙的過程中，需要提前選擇好電氣工程設備的型號，然后再將施工過程與建筑工程有效地銜接在一起，從而保證建筑工程與電氣工程的適配性。

（5）穿插提效工藝的運用

電氣工程的穿插提效，可從結構預埋穿插、安裝工程穿插、裝修機電穿插及市政、管網穿插方面著手，可有效依托項目整體穿插建造體系，以此達到省成本、保節點、控品質、促滿意等目的。

（6）避免電氣工程問題及相應防控措施

電氣工程常見問題，以項目階段分，可以分為前期的安裝工程類缺陷及后期的使用功能缺陷。

其中，安裝工程類缺陷，需要根據相關工程規范執行，作業落地的糾偏，工程返檢制度貫徹等系統的防治方案來避免如施工工藝不達標、設備選型不匹配、安裝調試不到位等電氣工程的通病；使用功能缺陷類可以根據目前主要住宅小區的客服滿意度投訴統計來分析用戶在使用功能方面的感受缺陷及功能上升級換代的訴求，如電氣點位及負荷無法滿足日漸增多家庭設備的需求，智能化相關聯動問題導致使用過程設備無法運行等。

（7）落實質量驗收與成品保護工作

為了能夠保障工程的質量，通常會組織第三方巡檢，以此客觀反映質量缺陷和安全隱患。在電氣工程方面，對于設備類，如電梯專業，可通過組織專業的機構重新測量運行參數，保證交付后的乘坐感受及舒適度；對于觀感及功能方面，可采用實測實量來檢測開關面板高低差，通過驗電設備來檢驗每個開關插座的接線相位是否準確及接地缺失的把控，按照合格標準進行測量檢驗，實現對工程質量的把控。完成機電工程施工作業后，要實施成品保護。

三、結語

通過相關管理措施的應用實踐，在本案例交付后三個月、半年內，建筑電氣工程相關問題大幅減少，為物業承接創造了良好的氛圍。對于不同項目，難免會在管理過程中遇到類似的各種各樣問題，非常不利于項目質量的保證和提高，本文總結的管理方案及管理措施，希望能給業界同行一些啟示，共同提升住宅小區項目建筑電氣工程品質及完善使用功能，從而為居民創建一個舒適、安全的居住環境。