40年求索：守護一座活著的古城

熊琳瑯

“一城粉黛，半城園林”的蘇州，自古以來就是江南水鄉的代表，是享譽世界的歷史文化名城。2500年前，伍子胥建蘇州城，規劃了道路系統與水系網格結合的雙棋盤城市格局。從此，蘇州便在這一物產富庶的水土上穩步發展，城址從未發生變遷。

在最早的蘇州地圖——南宋繪制的《平江圖》上，伍子胥奠定的城市格局基礎清晰可見。眾多街巷名、橋名、塔名沿用至今，幾經興衰的地面建筑依然保持著《平江圖》描繪的姑蘇肌理與風貌。

從40年前啟動系統性保護至今，蘇州是全國首個也是唯一一個將古城整體進行規劃保護的城市，歷史城區范圍達到了世界少有的19.2平方公里。大體量的古城整體保護，與“盆景式”古跡保護有本質區別，如何兼顧保護與發展的造血能力與活力，以及居民的多元化民生訴求等難題，蘇州并無現成答案可循。

蘇州人用富有前瞻性的整體保護意識，以“微更新”“漸進式”的細致做法，憑著勇于先行先試的創新意識，正在探索一條保護與發展同步并行的路。

對于蘇州來說，延續一座“活著的古城”，既是蘇州人引以為豪的城市文脈傳承，也是筑牢這座城市歷久彌新的文化根基和發展底氣。

古城保護 規劃先行

“規劃先行”已成為蘇州近年來城市發展工作的基本共識，古城保護也不例外。

20世紀80年代后，伴隨著經濟建設興起，蘇州與許多飛速發展的城市一樣面臨土地緊張、人口膨脹、環境污染、交通擁堵等問題，處于城市中心的古城承載能力達至上限。1982年，經專家學者對搶救古城的呼吁，蘇州被列入國家首批歷史文化名城。同時，蘇州開始編制完善第一版《蘇州市城市總體規劃》（下稱“總規”）。總規確立了“一城兩線三片”的保護范圍，“全面保護古城風貌”準則也隨之確定。

蘇州以超前的意識和魄力確立了實現經濟發展與古城保護“雙贏”目標。總規嚴格控制古城建筑高度不超過24米，堅決不搞推倒重來，以近乎嚴苛的規定“把車剎住”。

但只有保護，沒有發展終究不可持續。蘇州大刀闊斧地將不適合古城風貌的工廠關停、搬遷、改造，同時在古城東西分別建立新城。以建筑界泰斗吳良鏞先生基于蘇州“四角山水”格局提出的“一體兩翼”構想為基礎，1992年起，蘇州在古城以西建設高新區；1994年，與新加坡合作開始在城東發展工業園區。

高新區與工業園區的發展，推動了古城產業外遷、人口松動，為基礎設施改造和古建筑保護提供了空間，從根本上緩解了古城負擔。在經過小范圍古宅保護試點后，蘇州制定了“街坊為重、民生為準”的詳細保護規劃，探索由點、線、面過渡至成片綜合改造的保護方案。進入21世紀，在堅持保護古城風貌的前提下，蘇州又漸進式、小規模地探索了歷史街區的修護。

2012年，隨著蘇州的行政區劃調整，19.2平方公里的歷史城區成為姑蘇區核心組成部分，各類行政資源得到進一步整合，保護立法得以強化，合力逐漸形成，姑蘇得以更加系統地展開城市風貌提升、片區綜合整治、河道清淤等工程。

在宏觀保護規劃體系之外，蘇州細致地制定了分層次、分年代、分系列的策略。在單體保護、街坊保護到歷史文化街區保護上，涉及內容涵蓋城市經濟社會文化發展等全部要素，強化長效管理。在規劃支撐體系上，蘇州通過大量梳理調研，結合地方特點，制定了多種地方法規、規章和規范性文件。針對諸如建筑、河道水質、古城墻等具體而關鍵的保護對象，推出保護條例和相對應的指導文件。

40年來，城市發展理念不斷充實，但第一版總規始終是蘇州城市規劃的制定基準，19.2平方公里的歷史城區始終是“蘇州的心臟”。如今，從干將路自西向東望去，古城的24米天際線與工業園區450米的天際線的對比形成了獨一無二的城市輪廓。“雙面繡”似的景觀，是蘇州城市發展過程中堅守對古城全面保護的最直觀呈現。

利用才是最好的保護

對比大多數體量小、保護任務相對單一的歷史街區和城鎮，蘇州古城在規劃設計、搬遷改造、資源整合等方面面臨更復雜的情境以及更多元化的訴求。

蘇州奉行了吳良鏞先生針對老城更新所提出的有機更新理念，核心是改善居民生活條件，完善城市功能，使老去的城市重新煥發生機；而所謂有機，則是將城市、建筑、業態、居民看作一個完整的生態體，為人文關懷和歷史文脈賦予具體的空間載體。

早期對控保建筑“福爾馬林式”的死保無法響應居民對生活質量的訴求，無法改變大雜院式的過時結構和生產生活隱患，蘇州很早就樹立了“利用才是最好的保護”的觀念。通過“微更新”“漸進式”的保護更新，由點到面，從古宅、街巷、街坊，到片區進行了基礎設施優化、風貌提升、安防整治等工程。

傍河而建的平江路是蘇州古城中歷史價值最高的街區之一，這一地段的保護嚴格遵循了“點式”更新原則，避免大拆大建，保護了街區的原真性。在旅游價值的處理上，平江歷史街區堅持不搞過度商業開發，不追逐千篇一律的“網紅”業態，合理布置商業活動的范圍和比重，打造了諸如將潘祖蔭故居改造為精品酒店的有機更新項目。局部商業開發的收入持續反哺街區的環境整治和基礎設施更新工作，最大程度改善了居民生活品質，保持了水鄉街區的居住功能。

尤為不易的是，作為古城保護領域先行者，蘇州在具體操作中的很多設想和問題沒有標準可循。因此，“有機更新”的過程充分結合了有效論證、大膽嘗試、小步徐行的做法。

20世紀80年代末開始，蘇州城建部門與專業人員一起，首先審慎選取了部分古建宅院，對改造更新進行了規劃鑒定和操作試點。鑒于“古宅新居”的經驗積累，蘇州又開始探索以街為單位的較大范圍的更新。90年代，古城更新工作開始成片推進。著名的桐芳巷住宅小區的更新成為全國老舊小區改造的標桿案例，但也在專業領域引發了不同聲音。在桐芳巷之后實施的解危安居工程中，蘇州就加強了對全面保護古城風貌的重視，以保護為主推進老舊街坊的基礎設施現代化。

面對保護更新過程中的經驗盲區和政策壁壘，蘇州不斷總結經驗并吸取教訓，持續提升認識、形成共識、明確原則。通過持續的論證和修正，蘇州在可控范圍內對新路徑新做法進行較為大膽的嘗試，探索出了可復制推廣的保護更新模式。一些曾經被認為不合時宜的做法，隨著時代發展也被證明是維護古城價值的“先見之明”。

用姑蘇區古城保護委員會（下稱“古保委”）主任朱依東的話說，蘇州在古城保護和更新上拿出的都是經得起推敲的作品，不會犯原則性錯誤，出現問題時能及時剎住車，也能靜心再思考。

先行者的困境與思考

蘇州古城在整體保護方面的效果有目共睹。2012年，姑蘇區成為全國唯一的國家歷史文化名城保護區。2014年，蘇州獲得中國首個“李光耀世界城市獎”，古城保護工作受到了這一“城市規劃界諾貝爾”獎的高度肯定。但古城保護者也沒有避談瓶頸。

面對一座大體量整體保護的古城，傳統保護與發展更新仍未形成可持續可復制的模式。

一方面，蘇州陸續進行了多維度的古城民居改造探索，但依然無法形成既滿足人居需求，又滿足經濟考量的理想“改居成居”模式。另一方面，作為商業業態使用的歷史建筑，雖然在文物和建筑保護維度上完成了硬件更新，但從軟件上看，業態模式仍不清晰。近年來涌現出“藍·SPORT文化創意產業園”“東升里”等一批舊城空間煥新項目，嘗試為古城注入新消費業態，吸引年輕群體，但整體業態空心化、同質化，自我造血能力不足等問題仍然很突出。

古城的人口結構、基礎設施、產業層次的優化有助于形成保護與發展的良性循環。但目前亟須面對的，是在建筑權證、資源配置、政策機制等方面的困境。

明晰權證，是接下來讓古城保護得以可持續發展的最底層基礎。目前古城中大部分控保建筑為公有產權或房管局代管，很多作為“廉租房”使用的控保建筑普遍存在“七十二家房客”現象，老化建筑和公共空間缺乏清晰的產權確認，沒有明確的保護責任方。對于政府，缺乏持續的撥款支撐，保護修繕投入大、效率低、回報慢；對于社會資本，沒有明確的產權認定和更新標準，無法順利參與保護；對于居住人，對使用權破碎的公房保護意愿不強，價值訴求也難以協調，導致院落空間私搭亂建現象嚴重，建筑存續狀態堪憂。

對此，專注老宅修繕保護的蘇州文旅集團深有體會。在他們的經驗中，所有得以順利進行的保護更新和活化利用，都基于在前期工作中理出一套基本清晰的權證系統。只有這樣才能讓建筑的活化利用擁有制度基礎，喚醒更多“沉睡資源”，以市場化的方式實現經濟效益與社會效益平衡。

如今的蘇州姑蘇區閶門燈火通明，成為尋找古城根脈的重要觀光地。攝影/任祝成

在朱依東的思考中，“小地塊的出讓”或許是嘗試路徑。“小地塊”可以最大程度地將“出讓”風險控制在一定范圍內，便于探索合理的出讓流程。但明晰、多元化的產權仍是前提。

“如果能在產權方面有所突破，有望引入社會資本從資源和資金上支持古建筑的改造；政府同時從方向上控制低水平建設與浪費，就可以避免逐利式的房地產開發，堅守對古城肌理的維持，繼而形成真正可復制推廣的‘改居成居模式。”朱依東表示。

然而在實踐中，對于產權的變更、多元化以及商用轉民用等問題，都沒有現成的規章制度可循。雖然2021年《姑蘇區城市更新試點工作實施方案》出臺，開始在權證辦理、規劃等機制上探索創新靈活的運行系統，但是探索能夠走多遠，實踐者仍然心里沒底。

在具體問題的處理中，機構設置中并沒有專門集中統籌古城保護的單位，文物、住建、公安、國土、旅游等多個部門都可以對保護與更新行使一定管理權。當涉及消防安全、建筑性狀和功能、修繕標準和程序，以及上文提到的權證等問題時，職責交叉、管轄錯位，因多頭管理導致的實際管理缺位時有發生。

例如對消防安全的把控，就常常讓實操者們感到難辦。蘇州的古建筑多為木質結構，舊有設置很難滿足現代消防和建筑安全要求。住建系統要求古建進入報建體系，滿足消防審驗。而文物系統更關注消防設施在古建中應合理設置，遵循最小干預原則。

又如管線改造中的安全間距問題，相對過時的安全規范已不再適合指導現代對古宅更新中的操作。作為修繕執行者的基層保護者，面對固定的法規條框，往往很難推進工作。

面對政出多門，姑蘇區很幸運地擁有一個全國城市中少見的機構——古城保護委員會，其工作涵蓋歷史遺存資源調查、文物保護利用、保護工作指導協調等方面。古保委是一個相對彈性的組織，當前正從頂層設計上協同各部門工作，下一步爭取形成穩定的行政職能，打造古城保護決策和執行機制的連貫性。

與此同時，自下而上的努力或許更加重要。在一些缺乏先例，出現管轄空白或矛盾的問題上，蘇州的創新嘗試和政策工具選擇時有與國家層面的規定不完全符合，但若長期靠“特事特辦”“一事一議”，無法從根本上高效推進工作。朱依東坦言，創新定有風險，但墨守成規必不是創新。

對于堅持創新的蘇州人來說，坐等政策、循規蹈矩無法繼續探索對這座古城的全面保護；蘇州人也應該被提供適度的試錯空間和針對不同條塊的制度彈性，方能推動蘇州充分運用小切口、漸進式更新的重要經驗，面對問題審慎研判、大膽解決，并形成可推廣、可復制的新制度，催生古城新的活力與生機。

（編輯：袁雪）