商品房買賣合同糾紛案件相關法律問題探討

張豐豐

（山東舜天律師事務所，山東 濟南 250100）

一、商品房買賣合同糾紛概述

（一）商品房買賣合同糾紛的概念

商品房買賣是指開發商將尚未竣工或已經竣工房屋所有權轉讓給買受人，買受人依據合同支付價款。在實踐中，房地產買賣不可能一帆風順，存在各種各樣的風險，容易出現各式各樣的糾紛。因此，商品房買賣合同糾紛是指開發商與買受人之間就商品房買賣所產生的合同糾紛。

（二）商品房買賣合同糾紛案件的特點

第一，類型多元化。在實踐生活中，房地產交易非常頻繁，商品房買賣合同內容各不相同，所產生的糾紛類型也不相同，包括效力認定糾紛、房屋交付糾紛、懲罰性賠償糾紛等。

第二，糾紛主體復雜。商品房買賣合同涉及不同主體，如房地產中介、政府機構、銀行、開發商等，而不同主體有其自身的利益訴求，彼此之間的關系也非常復雜，致使房地產買賣合同糾紛案件主體復雜。

（三）商品房買賣合同糾紛案件司法裁判現狀

第一，買方違約案件數量增加。近些年來，為了遏制不合理的房價，我國政府出臺了限貸等一系列措施，將商品房價格穩定在合理區間，打破了許多購房者通過買房暴富的幻想，許多購房人寧愿放棄定金也不愿意繼續履行合同，最終導致買方違約糾紛案件的數量明顯增加。

第二，司法解釋存在局限性。由于法律本身具有滯后性特點，而我國房地產行業發展速度非常快，影響房地產買賣糾紛審判的質量。例如，在計算開發商未按期交付房屋而出現的損失時，我國商品房司法解釋認定的損失為可得利益損失，并不包含購房者的利息損失，我國法律應不斷完善相關內容。

二、商品房買賣合同效力

（一）預售許可證與合同效力

在開發房地產之前，開發商必須獲得預售許可證。但在實踐中，一些開發商辦理許可證耗費時間過長，影響資金回籠效率，加之購房者法律意識較為淡薄，極易出現無證預售的情形。我國法律對預售許可證與商品房買賣合同效率之間的關系作出了明確規定，如果開發商在起訴前仍然未獲得預售許可證，商品房預售合同無效，開發商需要賠償購房者的損失。但是，各地法院對于如何賠償有著不同的做法。例如，在趙青松與馬鞍山市置業有限公司的合同糾紛中，開發商在簽訂合同時并沒有獲取預售許可證，且沒有告知購房者相應事實，購房者請求法院判處開發商返還購房款及其利息，同時請求給付市場差價和過渡期租金，總共114萬元。一審法院判定合同無效，要求開發商返還購房者房款及利息，但是考慮到購房者未盡到合理審慎的審查義務，并不支持賠償市場差價及過渡期租金。購房者并不認可一審法院的判定，提出上訴。二審法院認為，購房者并不具有審查商品房銷售許可證的義務，要求開發商支付房款50%作為賠償。

對于此案，文章認為二審法院的判決較為合理。在確定賠償金額時，全國各地法院對法條有著不同理解，一些法院并不支持原告懲罰性賠償請求，僅支持退還賠償款。但是，一些法院支持原告懲罰性賠償請求，不僅要求開發商退還賠償款，同時還要求給付利息及商品房市場差價。文章認為，法律設置賠償金是為了懲罰開發商的違法行為，規范房地產經營開發秩序，而并不是強調購房者要盡到審慎審查的義務。在現實生活中，購房者常常處于弱勢地位，如果要求購房者審慎審查就是強人所難，違背法律公平公正的理念。

（二）借名買房與合同效力

在現實生活中，借名買房的現象屢見不鮮，其是指出名人以自身名義與他人簽訂商品房買賣合同，同時完成產權登記，由借名人實際享有房屋權利。根據購房性質，借名購房合同可分成購買普通商品房與購買政策性保障房。在實踐生活中，借名購買普通商品房是為了規避政策，因此司法實踐常常判定合同有效與無效兩種。例如，小王購買了開發商的房屋并繳納了房款，但是由于個人征信存在問題，銀行拒絕發放按揭貸款。于是，小王在開發商認可情況之下與小劉簽訂了購買房屋委托協議，將購房人變更為小劉。在此之后，開發商退還小王已購房款，同時小王以小劉的名義再次向開發商匯款12萬元，小劉以自己的名義和開發商簽訂了房屋買賣合同，購房總額為41萬元。貸款29萬元由小劉以自己名義向銀行申請。合同明確規定交房時間為2005年12月31日之前，如果逾期交房，買受人有權解除合同，開發商需要全額退款，同時支付3%的違約金。在交房期限屆滿之后，開發商未能夠依合同規定交房，小王將開發商訴至法院，請求解除小劉與開發商之間所簽訂的買賣合同，開發商需要全額退款并支付違約金。法院在審理時認為，當事人在訂立合同時應當遵循法律法規的要求，不得損害正常的社會經濟秩序。但是原告因個人征信問題，與他人串通簽訂商品房買賣合同，該行為有意規避貸款規定，以合法形式掩蓋非法目的，因此判定無效。由于雙方均存在主觀過錯，法院并不支持原告關于違約金的請求。

在本案中，當事人為了規避銀行信貸而借名買房，最終被人民法院判定為合同無效，但是文章認為合同被判無效有失公允。在小王所簽訂的合同中，其規避政策并沒有真正觸犯社會公益，而是在現實生活中因購房所迫而產生。與此同時，法院不應當籠統地將借名買房合同認定為無效合同，應當考察借名買房合同的政策初心，應當從社會公益出發判斷個人利益是否觸犯了社會公益。在本案中，當事人借名買房是為了規避銀行信貸政策，而銀行并不能夠代表整個社會的利益，因此不能夠匆匆判決合同為無效合同。與此同時，借名買房合同并不是以合法形式掩蓋自身非法目的，因為買賣房屋并不是非法目的，其是當事人剛性需求，也不足以觸犯整個社會公益。因此，借名買房合同并不會侵犯社會公益，也不存在以合法形式掩蓋非法目的，在一般合同條件成立的情況下應當判定為有效。

三、商品房瑕疵交付

（一）商品房瑕疵交付界定

從法律層面講，商品房交付具有非常重要的意義，表明開發商履行了合同義務。在簽訂買賣合同之后，商品房并不是立刻交付，商品房必須滿足一定條件才能夠交付。根據我國法律，商品房交付需要滿足以下四方面條件。第一，商品房工程竣工且驗收合格。第二，取得政府部門的驗收備案證明書。第三，商品房面積已經完成最終測繪。第四，商品房水電供應正常，周邊道路通暢。除了以上條件之外，雙方當事人可在商品房買賣合同中約定其他交房條件。

商品房瑕疵交付是指開發商所交付的房屋存在各種各樣的瑕疵。根據我國法律規定，如果出賣人所交付商品存在瑕疵，其應承擔相應責任。在商品房買賣中，出賣人并沒有如實告知商品在質量或者權利上存在的瑕疵，出賣人需要承擔相應法律責任。因此，商品房瑕疵常常可分成兩種：一種是質量瑕疵；另一種是權利瑕疵。質量瑕疵主要針對商品房的物理屬性，是指開發商所交付的房屋并不符合法律所規定的品質，或者不符合雙方當事人約定的品質。權利瑕疵主要針對商品房的所有權屬性，即商品房的占有、使用、收益、處分等各種權能。例如，出賣人在交付房屋時可確保第3人不向購房者主張權利，否則應由出賣人承擔相應損失。

（二）商品房瑕疵交付糾紛及處理

第一，商品房質量瑕疵糾紛。我國商品房司法解釋第12條和第13條明確規定了商品房質量瑕疵內容，指出商品房必須驗收合格后才可交付使用，如果未經驗收合格交付使用，但是在交付之后發現存在質量問題的，買受人可以拒絕收房，同時出賣人需要承擔相應責任。在現實生活中，交付的商品房可能存在門窗損壞、裂痕等瑕疵，但是并沒有達到嚴重影響正常生活的程度，除非買受人有充足證據使法官相信其所購買的房屋已經不適合居住，否則買受人不應斷然拒絕收房。但是，如何定義房屋已經不適合居住，我國法律并沒有給出明文規定，要求法官自由裁量，非常依賴法官個人經驗。

在司法實踐中，原告認為被告所交付的房屋與其約定層高并不一致，嚴重影響自身正常生活，損害了自己的合法權益，要求開發商賠償1.5萬元的損失。法官審理查明，雖然被告交付給原告的房屋層高低于約定，但是其層高高于國家法定標準，僅僅影響原告居住的舒適度，并沒有達到無法居住的嚴重程度，因此法官判處被告酌情支付原告損失1 600元。文章認為，可從是否能夠修復角度考慮商品房質量瑕疵是否嚴重影響正常起居，如果通過修復不影響正常起居生活則認定不存在質量瑕疵，如果通過修復依舊會影響正常起居生活則認定存在質量瑕疵，可以要求解除合同并賠償損失。

第二，面積誤差糾紛。房屋的使用價值及交易價格是以房屋面積為基礎。房屋面積越大，其使用價值越大，同時其交易價格更加昂貴。目前，大部分房屋都是預售制，只是在圖紙上測繪出房屋面積，與實際施工完成所交付的房屋面積可能存在差異。盡管開發商會盡量增強預測的精準性，但是施工依舊會出現誤差，一些開發商甚至利用這種誤差為自己謀取不當利益，由此產生房屋面積誤差糾紛。

我國商品房司法解釋第14條明文規定商品房面積誤差的衡量點，以3%作為國家標準，最大限度保護購房人的合法權益。在現實生活中，買賣雙方在計價時會采用兩種不同計價方式，一種是按照建筑面積計價，另一種是按照套內建筑面積計價。按照建筑面積計價往往由于公攤面積不合理極易發生糾紛，即便是在建筑面積不變的前提下，其所獲得的實際套內建筑面積也會變小，導致得房率下降，我國出現了許多相關案例。甲乙雙方在簽訂商品房買賣合同時明文規定以建筑面積作為計價方式，建筑面積為90平方米，套內建筑面積為75平方米，公攤面積為15平方米。但是在交房之后，買受人實測建筑面積為91平方米，套內建筑面積為70平方米。購房者認為，套內面積沒有達到合同約定，導致其得房率遠遠低于合同要求，要求判處開發商賠償損失5萬元。人民法院審理時認為，在商品房買賣過程中，雖然實際交付面積與設計圖紙面積存在差異，但是應當在合理范疇之內，因此建筑面積變化所導致的套內建筑面積變化同樣也需要在合理范疇中。在買賣房屋時，普通購房者非常重視房屋得房率，甚至由于房屋得房率過低而毀約。因此，開發商的行為構成了違約，需要酌情賠償買受人1.2萬元。從以上案例可知，如果買受人以建筑面積作為計價方式，買受人可以得房率作為自己訂立合同的條件，防止由于自身不了解計價方式而損害自身利益。

第三，遲延交付糾紛。在商品房買賣的過程中，延遲交付屬于延期履行合同的行為，我國法律規定其屬于違約行為，應當承擔違約責任。由于出賣人的過錯不能在約定時間交付合同規定的商品房，出賣人應當向買受人支付違約金。在認定逾期交房時，如果開發商不能夠出具房屋質量保證書及使用說明書，但是購房者又接受了房屋，能否要求開發商承擔逾期違約責任呢？一般而言，如果開發商在交房時無法提供使用說明書及質量保證書，應當直接判定開發商并不具備交房條件。購房者已經接受了房屋，但是購房者又以開發商沒有使用說明書及質量保證書為由，主張開發商不具有交房條件的，人民法院并不支持購房者的訴訟請求。

在司法判例中，雙方約定出賣人應當在2011年10月1日前依照法律和國家政府規定要求，將具備交付條件的文件及商品房交付給買受人。開發商于2011年9月15日將房屋交付給買受者且已驗收合格，但是在2012年3月30日才取得了房屋交付通知書。一審法院認為，開發商在未取得商品房交付文件的前提下將房屋轉移給了買受人不符合雙方當事人的約定條件，因此開發商的行為屬于違約，應當向原告支付違約金。二審法院認為，上訴人并不存在逾期交房行為，只是沒有在交付時一并交付相關文件，這種交付行為屬于瑕疵交付，被上訴人有權當場拒絕同時采取補救措施。但是在交房過程中，購房者并沒有拒絕開發商的瑕疵交付行為，并出于自身意愿選擇了收房，這說明雙方以自身行動變更了合同約定的交付條件與方式，人民法院尊重雙方當事人的選擇。文章認為，二審法院的觀點并不妥當，因為雙方當事人約定不違反法律的強制性規定，因此可優于法律規定，對雙方當事人的行為具有約束力，應當嚴格按照合同要求執行。

四、結語

在買賣商品房過程中容易出現各種各樣的糾紛，文章從商品房買賣合同效力、商品房瑕疵交付兩個角度進行闡述，希望減少商品房買賣合同糾紛，維護雙方當事人的合法權益。