關于房地產企業現金流量預測管理的思考

梁輝

（滕州市中房房地產開發有限公司，山東 滕州 277599）

房地產企業現金流量具有資金集中度較高、投資周期較長、籌集資金受國家金融政策影響較大等特征，因此要加強對房地產企業現金流量的預測管理，發現企業的早期財務風險，合理規劃現金流量預算，并為企業戰略決策提供建議和參考。然而，目前很多房地產企業并不具備良好的現金流量預測管理意識，現金流量預測管理的組織制度也不健全，因此需要多角度對房地產企業的現金流量進行管理，以提升房地產企業現金流量管理的效率，使房地產企業在激烈的市場競爭中獲得一席之地，促進企業的可持續發展。

一、房地產企業現金流量管理的特點和重要性

房地產行業現金流具有顯著的金融屬性，受國家金融政策影響較大，是資金密集型行業，企業運營需要龐大的現金流收支，開發項目資金具有集中投入期和集中回收期的特征。

（一）資金投資的集中度比較高

房地產項目投資少則幾億元，多則上百億元。房地產企業首先需要繳納土地出讓金，取得土地使用權后方可建造商品房。當前我國多數城市的房地產土地出讓價格仍在上升，每個城市差異較大，但是土地出讓金占項目開發總成本的大部分，又需要在較短時間內一次性繳清，所以企業需要在短時間內集中支付高額的土地出讓金和稅費。從建造開工到竣工結算，整個項目投資期要持續支付工程建造費用，直到辦理商品房預售許可證后才能銷售回款。資金投入期和回收期集中度比較高，且呈現出較長的時間跨度。

（二）投資周期較長

房地產項目投資是一個非常復雜的過程，產業鏈涉及上下游很多行業，從獲得土地使用權到設計與建造房屋，再到出售，需要較長的時間才能回收資金。全周期短則一年，長則三五年，受資金及房地產項目地理位置等外部環境因素的影響，部分房地產項目投資周期可能更長。

（三）籌集資金受金融政策影響較大

房地產行業屬于資金密集型行業，項目運營需要龐大的現金流支撐，項目初期集中支付的土地出讓金及稅費、中期支付的工程建造資金都十分龐大，房地產企業不得不多方面籌集資金。房地產企業融資主要包括銀行開發貸、債券融資、海外債、資產證券化、股權融資、非標融資等。目前房地產金融市場監管趨嚴，銀行開發貸、企業債、信托、私募資管、股權融資都受到嚴格監管。房地產企業IPO和定向增發基本暫停，銀行開發貸、企業債、非標融資難度較大，短期融資難度相對較低，房地產企業籌集資金的多少及速度都受限于國家對房地產金融政策的調控力度。

（四）較難平衡房地產項目現金流量波動

房地產企業項目在購買土地使用權、房屋建設期和銷售期需要集中投入和集中回收大量資金。房地產企業的資金收入和支出平衡往往面臨一些困難，項目前期需要集中投入大量的資金，項目后期又有大量的資金回籠，時間跨度較長，形成了較大的現金流量波動，這對房地產企業的現金流量管理提出了更大的挑戰。

通過以上分析可以發現，房地產企業的現金流量具有流量龐大、投資周期長、籌集資金受金融政策影響較大等相關特征。對房地產企業而言，房地產企業的現金流量管理可以有效促進企業正常運營與經濟效益的增加，可決定房地產企業的戰略發展方向。房地產企業現金流量管理主要有四方面作用。

第一，有利于早期發現風險。企業風險多種多樣，現金流風險尤其重要，甚至可以決定企業的存亡。近年來，許多頭部大型房地產企業陸續出現了資金鏈斷裂危機，究其原因是其在現金流量預測管理方面存在較大失誤。現金流量預測管理需要企業財務部門和業務部門高度協同，現金流量預測管理是及時發現企業潛在風險并及早規劃企業現金流量以支持企業穩健可持續發展的主要途徑。

第二，有利于制定房地產企業的戰略決策。現金流是一個企業最有利的戰略資源之一。不現實的、不科學的、不準確的現金流量預測管理不僅會延誤戰略目標的實現，而且會給企業帶來致命的風險。而準確的房地產現金流量預測能為規劃企業的投資項目和實現企業的戰略發展目標提供非常重要的財務數據參考，并指導房地產企業財務數據作用的高效發揮。

第三，使企業資金產生更大的效益。房地產項目投資初期需要一次性支付龐大的資金，資金周轉時間較長，資金回籠時企業現金又大量沉淀，如何運用好大量沉淀資金實現資產增值，離不開現金流量的預測和管理。有計劃的現金流量預測管理可以從根本上提升房地產企業資金的效益。

第四，提高企業價值，獲得更多的融資和投資。良好的現金流量管理能體現企業優秀的財務管理能力和戰略決策能力。重視現金流量預測管理的房地產企業，企業內控健全，資產負債率合理，運營穩健，往往能夠獲得更多投資者的青睞，從而使房地產企業獲得更多的資金。

二、房地產企業現金流量預測管理存在的問題及原因

（一）現金流量預測管理意識有待增強

很多房地產企業較多關心企業利潤，對現金流量預測管理的重視程度不夠，沒有把企業的現金流量預測管理放在與財務管理和戰略管理同等重要的位置，沒有形成科學合理的現金流量預測管理意識。

首先，房地產企業發展到一定規模后，為了追求高額的企業利潤，會不斷加大負債，資產負債率超出合理水平會形成過度負債。企業背負高額的債務及利息，如遇房地產金融政策收緊，無法用新的負債償還到期債務，則會出現資金鏈危機。其次，盲目收購兼并擴張，盲目拓展經營范圍，多元化的過度投資使企業資金被分散。隨著企業現金流量規模的不斷擴大和新的投資活動的發生，現金流支出的不確定性增強，一旦市場出現較大波動，極易導致企業資金鏈斷裂。另外，部分房地產企業經營管理不善，存貨過大，資產沉淀，資金周轉速度緩慢，企業盈利與變現能力較弱，若企業過度負債、盲目投資，會加速資金鏈的斷裂。

就房地產企業的領導層而言，準確預測房地產市場、正確研判房地產金融政策的走勢是房地產企業決策的重點。如果房地產企業能夠進行科學的現金流量預測，可以在很大程度上規避資金鏈斷裂的風險。

（二）組織結構沒有與時俱進

現金流量預測管理是房地產企業資金管理的核心。目前，很多房地產企業沒有設置相關的現金流量預測管理部門，大多是將現金流量的預測管理崗位放在財務部門之下，現金流量預測管理只是財務部門的一個崗位。這導致現金流量預測管理的組織架構并不十分合理，現金流量預測沒有成為房地產企業重要的戰略決策依據。

（三）各部門之間難以實現充分的協同

企業各部門有效分工是房地產企業高效運營的關鍵，但是各部門之間過于獨立又難以實現充分的協同。在現金流量預測管理方面，許多房地產企業把現金流量預測管理放在財務部門的權屬管理之下，有效的現金流量預測管理涉及企業幾乎所有的經濟業務與職能科室。目前，企業并沒有實現有效現金流量預測管理的部門協同，導致財務管理下的現金流量預測管理職能單兵作戰，缺乏科學的現金流量預算體系，不能準確、動態地預測項目建造費用、市場銷售回款和投融資等相關現金流量數據。同時，存在小團體利益驅動現象，依據個人喜好隨意超預算支出和預算外支出問題頻發，無法真正實施有效的現金流量預算管理。

（四）業財融合能力較弱

目前，很多房地產企業將現金流量預測管理當作財務部門的工作，企業財務部門的運行和業務部門的整合能力相對較弱，業務運營信息與財務信息融合度不高。業務部門的運營信息不能及時、完整、真實地傳達到財務部門，數據和時間經常出現差異，導致財務部門的預計現金流量報表和相關報告不準確，不能為決策者提供有效的決策參考依據，出現資金使用效益降低、資金周轉速度變慢的情況。現金流量預測不準將導致企業經營風險急劇增加。

（五）現金流量管理考核評價體系不完善

對許多房地產企業來說，現金流量管理考評并不是企業年度考核和月度評估的一部分，或只是考核評價中相對較小的一部分。每個部門都有各自的管理目標和考核內容。例如，建造部門傾向于工程進度、安全和質量的考核，而不是嚴格執行現金流量預算；銷售部門傾向于銷售去化率考核，而不是銷售現金回款。這導致現金流量管理沒有完善的考核評價體系。

（六）現金流入和流出方面存在問題

在現金流入方面，對銷售回款的期限預估不準確，銷售回款速度主要根據市場的銷售情況、簽約情況、銀行效率而定，影響銷售回款期限的因素眾多。目前大部分房地產企業對銷售回款的預測能力較弱，真實的銷售回款流入時間與現金流入時間偏差過大，導致企業資金鏈經常出現震蕩。流入問題還體現為籌資現金流入時間混亂，如房地產企業開發項目時需要大量現金作為支撐，資金來源主要依靠貸款，資金籌集由財務部門負責，而資金的數量與企業信用度有極大關系，就連財務部門對可貸金額的預測也非常困難。在現金流出方面，以項目建設費用為主，其中包括合同付款、納稅、營銷宣傳費用、項目管理費用等，房地產企業一般在項目進行過程中按月編制資金計劃，要求財務部門提前準備所需資金，可房地產下屬各個部門為了滿足工作需要，經常多報、虛報，導致企業項目實際支出與計劃存在較大差異，企業的項目收益直接降低，影響企業長遠發展。

三、優化房地產企業現金流量預測管理的建議

（一）堅持收支兩條線的原則

房地產企業的管理層應增強現金流量管理意識，特別要認識到現金流量預測管理對避免經營風險、提高資金效率和業績至關重要。堅持收支兩條線原則，涉及現金支出的必須遵守由財務部門劃撥的原則，確保現金流收支規范。同時，房地產企業要注意以下幾點。一是各部門收款要按照規定上交至指定部門、指定的銀行收入賬戶；貨幣性支出必須從支出賬戶劃撥；支出賬戶的資金按規定從收入賬戶劃撥，禁止坐支現金。二是確保資金流量準確，所有收款進入收入賬戶，任何部門不得私設小金庫；現金支出按現金流管理預算，依據“以收定支”和“最低限額現金支付”的原則壓縮現金占用，促進資金回籠；構建第三方計算機現金流量管理統計平臺，提高資金結算效率，減少現金沉淀，縮短現金流周期。三是資金收支兩條線管理模式的制定要結合企業自身文化內涵，以有效管理為導向，同時符合企業自身發展戰略和組織架構定位。

（二）強化組織架構與部門協調

建議房地產企業成立一個現金流量預測管理委員會，全面動態地分析、監測和預測現金流，研判房地產金融政策走勢，保證企業負債合理，規避盲目過度投資，監督資產與資金的使用效率。定期編制現金流量預測和現金流量預算報告，以支持管理層的決策。要做到部門之間協同工作，首先，應在企業內開展部門間合作培訓，增強各部門合作的意識，使全體員工了解各部門合作在現金流量管理中的重要性，掌握基本的合作技巧。其次，企業應根據企業業務的特點制定可行的部門合作制度、流程與準則。最后，應對合作的結果進行定性及定量評估，并記錄有關部門和個人的表現。

（三）秉承嚴格預算收支、細化及授權原則

房地產企業要嚴格執行已制定的現金流量預算制度，對預算堅持“硬預算原則”，強調現金流量預算的“硬”，執行預算過程中剛性要強、彈性要小，預算一經確定任何人不得隨意更改。在執行過程中，沒有預算的財務部門不能支付，避免超預算支付。同時，要遵守預算細化原則，詳細說明預算分類、標準、額定及負責人，重視每個細節，確保現金精準流向企業最需要的開支，留存全過程記錄，確保能夠逆向查詢。此外，即使超預算開支屬于合理范圍，也必須經企業負責人簽字后支付。

（四）改進考核評價體系的設計

要建立完善的考核評價體系，核心是公平、公正，方法要客觀、科學。企業管理者應將現金流量預測管理納入企業的月度與年度考核評價機制，遵循科學的標準，完善考評方法和體系。對完成較好的部門、人員給予相關的獎勵，而對考評較差的部門、人員給予一定的懲罰。通過獎優罰劣的激勵機制，在全企業營造良好的現金流量預測管理氛圍。

四、結語

現金流是一家企業的命脈。企業現金流的科學規劃、準確預測和精細管理，對企業的生存和發展起著至關重要的作用。房地產企業是資金高度密集型行業，對政策和市場高度敏感，一些政策的出臺給房地產企業帶來了巨大的市場風險，因此房地產企業要加強現金流量預測管理，對提升企業規避風險能力、促進企業穩健發展至關重要。