營改增對房地產行業會計核算的影響

姚 韻

（山東和居置業有限公司，濱州 256600）

引 言

在我國的稅務改革當中，營改增是重要的內容。和營業稅相比，營改增在本質上的差異性非常大。增值稅是按照流通環節開展征收工作的，而且在數額方面也從原來的營業收入轉變為增值額。營改增政策的實施，可以在很大程度上避免過去稅務征收過程中的重復納稅現象出現。革新征稅方式，使得各產業間有著更為完善的抵扣聯程度。通過稅收層面予以研究，企業過去的稅務壓力在實施營改增政策之后出現很大程度上的減少，并且企業收益就之前有了很大提高，這對于企業未來發展起到了很大的促進作用。但是，伴隨國家推出的營改增政策，也極大地轉變了房地產會計原來的職能和工作開展過程當中原有的工作方案，對于房地產會計職能及其管理方案也出現了巨大改變，要求房地產行業會計也應當及時適應這一變化，并根據營改增政策的要求，科學合理地調整企業內部財務管理工作。為此，本文主要分析探討營改增政策對房地產行業會計核算的影響，并提出一些有效對策，以供參考。

一、營改增的背景

自1994 年我國實行分稅制改革以來，營業稅與增值稅一直保持分立并行的局面。在我國的流轉稅當中，營業稅和增值稅作為重要的兩大稅種，在我國稅收體系中占據的比重相當巨大。但是，營業稅主要以營業額全額為課稅對象進行征收，存在重復性多次增收的情況，這使得我國建筑業、交通運輸業、服務業方面的稅收負擔不斷增加，阻礙相關行業的持續健康發展。增值稅在計征過程當中主要依據增值額，使得重復征稅的問題得到有效避免。但是，兩稅并行的制度與國際稅收制度的發展趨勢很不符合。

為此，我國在“十二五”規劃綱要當中提出了進行營改增稅制改革，希望以此來對稅制結構進行優化，控制和減少重復征稅問題，進而確保增值稅抵扣鏈條更加完善，為第三產業持續穩步發展奠定堅實的基礎，并對服務業外貿出口加強鼓勵，有利于企業轉型升級，增強企業核心競爭實力，進而為經濟社會發展做出更大的貢獻。

上海市作為營改增的重要試點，在2012 年1 月1 日對交通運輸業和一些現代服務業開展試點改革工作，并在此基礎上逐漸向全國范圍內其他行業進行試點改革，無論是建筑業、房地產，還是生活服務業、金融保險業，都實現了營改增稅收制度改革。國務院總理李克強于2014 年5 月1 日在《求是》雜志上撰文，首次提出了“營改增五部曲”。2015 年，營改增實現了全面覆蓋。

二、營改增政策下房地產企業會計核算改變情況

（一）會計科目

政策尚未實施之前，房地產企業按照應交稅費和應交營業稅計入，僅對應交稅費和應交營業稅兩個科目進行設定，呈現較為簡單的會計核算方式。伴隨營改增政策在我國的廣泛推廣，房地產在對增值稅繳納過程當中，必須重視會計核算，分配、驗收采購材料并計價，使得稅金核算更加具體，核算增值稅也變得更加煩瑣，而且也對很多二級科目和三級科目進行了設定，如一些進稅稅額、銷稅稅額，以及出口退稅、已交稅額等科目。

（二）核算原則

營改增政策尚未實施之前，房地產企業在營業稅繳納的過程中，主要在價內稅范疇之內實施，但國家推出的增值稅也包括價外稅范疇，而且隨著增值稅的全面實施，也深刻影響到房地產企業損益，同時基于資產負債當中的合理展現，采購方成了承擔增值稅稅金的主體，并實現了價稅分離，這樣使重復征稅的情況得到了有效避免。

（三）賬務處理

營改增政策尚未實施之前，房地產企業的稅金繳納主要依據計稅開展核算工作。同時，房地產企業實施核算工作中，主要根據購進扣除方式來完成核算。隨著營改增政策的實施，企業需要對很多會計賬目科學設置，同時科學處理有關財務，為了避免更多的投入稅務成本，有關工作人員需要對對營改增政策有一個更加全面的認識，并與會計有關標準充分結合，更為高效合理的實施稅務會計處理工作，提高核算質量。

三、營改增政策對房地產企業會計核算的影響

（一）成本核算

過去房地產成本核算在沒有實施營改增之前相關內容包含在稅前范疇當中。因此，在具體支付時，主要按照進項稅額計算具體的實際成本，伴隨營改增政策的全面推進，企業在核算成本過程當中，需要抵扣完進項稅額以及銷項稅額在進行核算，這樣一來支付的增值稅額數量就會增加很多。所以，導致難以準確核算出成本，無法科學分配成本，極大增加了票控難度。

（二）效益核算

房地產企業在核算現金流與其效益的過程中，因為現金流不平穩，而且房地產企業稅務和現金流主要表現為反比關系，因此對于企業總體效益來講，需要納入成本和收益兩個方面進行核算。營改增政策沒有在我國推行之前，營業稅對房地產企業造成的影響非常深刻，同時存在較少的資金流動性。而隨著營改增政策的實施，企業在保證完工率的前提下，其經濟效益更加明確，在此基礎上開展稅務繳納，房地產企業經濟效益造成的影響更為突出，應當進一步增強現金流。

（三）納稅成本

隨著營改增政策的實施，大規模的材料出現在房地產企業成本當中，但是部分材料卻無法獲得增值稅發票資格，這樣一來導致企業稅負增加很多。同時，房地產企業施工前的某些材料，抵扣過程當中需要根據6%的稅率，而銷項稅額和進項稅額進行對比較高時，便會大大增加企業在稅務方面的成本投入。未進行稅改之前，房地產企業采用5 %的營業稅稅率。隨著營改增政策的實施，企業稅額發生了非常大的轉變，結合企業進項與銷項稅額存在的差額，能夠實現抵扣稅額的作用。因此銷售過程當中，定額增值內容應當繳稅，而且繳納過程當中根據11 %的稅率進行繳納。

（四）對會計核算有了更高的要求

對比分析原來的會計制度與現代會計制度，彼此出現較大不同。營改增使得會計職能得到進一步優化，對企業會計工作人員也挺出了更高的要求，需要其對會計賬目有一個充分的了解和掌握，準確核算企業項目，保證抵扣方式更加適應現代社會發展情況。而且需要對工作人員加強組織開展培訓，使他們對會計核算有一個更加深刻的了解，對會計核算的方法充分掌握，控制與減少企業成本。特別是對于房地產企業來講，其涉及的項目非常多，范圍也比較廣泛，這些都會影響企業財務的管理及其發展，實施營改增政策之后，企業需要對這一政策有效順應。

（五）對分配企業現金流造成較大影響

國家推出的營改增政策，使我國企業在分配現金流方面出現了巨大改變，房地產企業也在其中。特別是企業自身經濟效益與成本投入方面出現的改變更為突出，這和營業稅計算方法出現的變化存在緊密的關聯性，之前營業稅征收時都是按照預交制度向稅務部門繳納。同時充分分析企業營業額，展開詳細統計并繳納，這樣一來進一步加重企業資金短缺，不利于企業穩定經營。繳納稅費過程當中按照進度百分比進行繳納，對企業穩步發展造成的影響極大，由于缺乏充足的資金支持，導致施工效率無法保障。伴隨國家推出的營改增政策，極大地改變了原先的稅收模式，并增加了繳稅樣式，能夠和企業具體實際充分結合，根據百分比來確定企業收入開具發票，使企業資金壓力大幅縮減。另外國家推出的這一政策，也深刻影響到稅收抵扣進項稅額，通過稅收抵扣使得現金流大幅增加。企業財務管理涉及很多方面，所以會計在核算過程當中，應當和技術人員、采購人員加強聯系，對市場動態及時了解與掌握，科學合理地分配資金。在企業購進相關材料的環節，財務部門應當嚴格把控資金支出，在確保質量要求的基礎上，對價格問題認真考慮，為房地產企業獲得更好的發展奠定堅實基礎。

四、有效優化營改增政策下房地產企業會計核算的對策

（一）對會計核算政策逐步完善

在工作實踐當中了解到，房地產企業實施會計核算過程當中面臨的問題依然有很多，而這與不全面的政策有著很大的關聯性，這也使得實際工作面臨較大困難。由于運用各種處理方式，也深刻影響到企業效益稅負，導致工作人員面臨較大的勞動強度。針對這種情況政府需要重視頂層設計，對會計核算政策不斷優化，并對會計核算的定義及方式以及土地增值稅納稅收入不含稅含義充分明確。

（二）加強全面營改增會計核算政策宣傳

營改增政策的實施極大地影響了房地產企業會計核算方式，不僅給房地產企業會計工作人員提出了很大考驗，也使得稅務部門面臨的挑戰不斷增加。如果納稅人沒有充分認識稅務政策，就會引發很多征收問題的發生，甚至直接影響社會穩定。因此，稅務部門要定期目前推出的稅務政策進一步強化宣傳，科學引導房地產企業，快速適應當前稅務政策產生的影響，便于企業結合自身實際提高納稅籌劃整體工作水平，以免出現偷稅漏稅行為。

（三）對于企業會計核算體系逐步優化

會計核算在房地產企業財務工作實施過程當中占據的地位非常重要。就房地產企業來講，為保證自身獲得更好的發展，就應當將財務工作充分做好，科學地籌劃，確保會計核算體系更加完善。

首先，應當提高職工在營改增政策方面的學習力度，充分結合企業實際，規范營改增的有關會計科目，保證計核算體系更為完善，同時逐步優化企業各方面業務流程，針對工作要點提高管理工作水平，并科學梳理抵扣進項稅額成本，控制會計核算流程，核算房地產項目運營程序，進一步提高核算結果的真實性與合理性。

其次，對于發生爭議的情況，應考慮企業具體實際，對相應的核算方式進行選擇，保證房地產企業會計核算工作的高效開展。

（四）對工作人員業務素質加強培訓

國家推行的營改增政策，相較于之前的稅收政策有了非常大的改變，而且稅務總局發出的很多稅收文件，都需要有關人員加強學習，對這些稅收政策與稅收文件有一個更加充分的了解，提高其業務素質，確保工作開展過程當中，能夠進一步提高會計核算整體水平，將企業實際經營情況更加準確無誤地體現出來。與此同時，還應當強化管理工作人員和其他關聯性工作人員稅收知識方面的培訓，調動全體上下都保持強烈的納稅意識，保證財務會計核算工作高效開展。

（五）提高企業的資金管理水平

房地產企業在開展開發項目過程中，會有很多資金投入。確保資金流，這對企業的穩步發展意義重大。房地產企業在國家營改增政策的影響下，出現不統一的進項稅額以及銷項稅額等問題，導致資金流發生斷裂，面對這種情況，更應當重視企業資金管理，為確保企業有著更為充足的資金支持，避免其他問題的發生，企業應當科學利用各種方式加強融資，并與自身實際有效結合，打造更為完善科學的付款審批體系，重視項目開發施工工作過程當中出現的大規模支出，明確對付款需求及其時間。并對項目建設時間以及產品采購時間予以規范，最大限度地控制和減少不統一的進項稅額與銷項稅額情況出現。

（六）充分考慮合同的訂立

房地產企業和乙方進行合同簽訂過程中，應當分析合同條款受到增值稅稅率與發票帶來的影響，并明確合同內需要和乙方約定提供的發票類型，為之后更好的歸集進項稅額奠定良好的基礎。明確劃分傳遞發票的責任，并在合同當中明確列出發票開具時間以及其真偽相關內容。

（七）嚴格規范票據管理

票據作為財務會計和順工作當中主要的憑證，財務人員在對日常票據進行收集時，必須采取嚴謹的工作態度，更為規范的收集各環節的相關票據，明確注明經營的業務信息，與有關規定充分結合明確備注，未根據相關規定認真準確地進行填寫的，可以采用拒收方式，特別在審核專用的增值稅發票時，應當確保同時獲取發票聯以及抵扣聯，并且確保票據內容完整，字跡清晰，不能出現污損壓線以及涂抹等各類情況，按照規定加蓋專用章，并將企業發票專用章蓋好。企業還應當與自身工作實際指定財務工作人員，對專用票據規范進行開具，委派專人對票據進行保管、傳遞、應用等。

結 語

綜合以上分析，營改增將會給房地產企業會計核算工作產生了非常深刻的影響，為此上文當中針對這些影響因素予以詳細探討，并在此基礎上闡述了有關優化對策，這對房地產企業整體效益的提升有著很大的促進作用，更保證了企業更為科學的開展稅收籌劃，避免過多的成本投入，能夠確保企業獲得更大的效益，為企業健康發展奠定了堅實的基礎。