房地產企業內控管理及風險防范

李靖奇

（哈爾濱綜合開發建設有限公司，哈爾濱 150001）

引 言

近年來，我國房地產行業高速發展，在房地產企業規模體量持續擴大的同時，也面臨著更為激烈的市場競爭，多數房地產企業紛紛實施內部控制管理，希望借此鞏固企業核心競爭力，改善財務狀況，搶占更多的市場份額。然而，在內控管理期間，存在內控體系不健全、內部信息溝通不暢、監管失效、業務流程滯后等多項問題，難以取得預期的內控管理效果。因此，對企業內控管理模式進行優化創新，以及建設風險防范機制，是十分必要的，本文就此開展研究。

一、風險管理在房地產企業內控管理中的重要性

內部控制概念最早在20世紀70年代被提出，相關學者認為，內部控制是在特定環境條件下，以提高經營效率與各類資源實際利用率為目標，所采取的一系列組織調解、計劃編制、程序設定、計劃實施執行等措施的綜合性活動，能夠幫助企業發現、改進經營管理期間存在的問題，建設健康、穩定的企業內部環境，確保企業發展戰略目標得以順利實現。內部控制理念一經問世，便得到多家企業的認可和采納，取得極為顯著的管理成效。然而，在企業內控管理期間，受到體系建設滯后、設定不切實經營目標、風險評估手段缺失、外部市場環境變化等多方面因素的影響，形成了一些風險隱患，對內部控制管理計劃的制訂、實施造成阻礙，嚴重時造成項目虧損、戰略目標與經營目標未達成等后果。

在這一管理背景下，全面風險管理理念被提出，管理要素完全涵蓋內部控制體系的五項要素，還新設了目標設定、風險對策，以及事件識別三項要素，風險管理活動與內部控制活動保持緊密聯系，管理內容較為相似，但管理側重點有所不同，呈現出深度融合的發展趨勢。例如，從風險評估角度來看，對風險管理活動的開展，將采取風險偏好、風險容忍度、情景分析等多元化手段，從不同角度來評估風險隱患的形成原因、客觀發展規律、造成的影響。

二、房地產企業內控管理存在的問題

（一）內部控制體系有待健全

現階段，我國房地產行業正處于轉型升級的關鍵時期，房地產項目的收益率有所降低，這對企業內部的控制管理水平提出了更高的要求，精益成本管理理念被引入企業內控管理領域中。與此同時，部分房地產企業沒有隨著外部環境的改變而推動內部控制體系優化創新，舊有的管理方法、控制手段、準則規定缺乏適用性，與實際管理情況不符，無法起到應有的約束指導作用，由此引發內部管理與控制不平衡、內控環境不穩、內控流程缺乏合理性等一系列問題，簡單來講，是房地產企業總體發展與內控體系建設進程相脫節。例如，從治理結構角度來看，部分房地產企業雖然建設“三會四權”治理結構，但董事會成員普遍由大股東或是控股股東提名，難以發揮出應有的監管職能，在制定項目拿地等重要決策時，決策科學性受人為主觀因素影響。而從人才培養角度來看，現行人才培養機制仍以培養單一型人才為主，沒有培養出足夠的復合型人才，管理人員對金融、工程運作等相關領域知識缺乏深入了解，所制定的決策和計劃較為片面，在實施期間容易出現預期外的狀況。

（二）內部信息溝通失效

在房地產企業經營期間，受到外部市場環境、政策變動等因素影響，內部環境始終處于不斷變動狀態，由此形成大量的變量因素，要求企業在內控管理期間快速采取應對措施，方可確保管理計劃得到貫徹執行，不會造成實質性影響損失，或是形成風險隱患。然而，部分房地產企業存在內部信息溝通失效的問題，既沒有采集到足量的外部環境信息來識別風險隱患，而且在內控管理計劃與指令傳達期間存在上下級縱向溝通不暢、平級橫向溝通不暢的問題，計劃指令未在約定時間傳達、落實，也沒有及時將計劃措施執行效果向上反饋，由此引發管理人員誤解企業經營狀況、過于樂觀或保守判斷管理效果、決策錯誤等一系列問題。在面對內外部風險隱患，以及各類突發情況時，存在手足無措、坐視問題惡化的現象，難以在短時間內采取有效的應急處置措施。

（三）內部監管失效

內部監管是企業內部控制管理活動的基本保障，可以糾正管理期間存在的不規范行為，確保管理計劃得到貫徹執行，取得預期管理成效。根據實際監管情況來看，部分企業的內部監管機制有待健全，主要存在監管范圍有限、缺乏執行力度、監管制度與組織結構混亂三項問題。其中，監管范圍有限問題表現為在內部審計環節僅開展財務審計工作，沒有開展與風險管理相關的審計工作，難以在內控管理期間發現控制活動風險、成本控制風險、資金周轉風險等風險隱患。缺乏執行力度問題表現為沒有建立完善的問責機制，或是懲罰條款內容模糊，在出現管理紕漏與私自挪動項目資金等不規范行為時，沒有追究相關人員的責任，或是由監管人員自主制定懲處方案，懲處流程不透明。而監管制度與組織結構混亂問題表現為沒有建設一套內容詳盡、邏輯清晰的監管制度，相關制度由若干條款規定雜糅組成，形成監管盲區。同時，少數房地產企業拆分為投資公司、營銷公司及工程公司，子公司的內部監管部門互不統屬，缺乏上級監管機構，且各家子公司實施的監管制度存在差異。

（四）缺乏內控風險評估意識及相應手段

現階段，部分房地產企業在內控管理活動中都暴露出缺乏內控風險意識、風險防范手段單一的問題，沒有建設風險防范機制，或是長時間未對舊有的風險機制進行完善補充，實際風險管理效果并不理想。例如，某企業的資產負債率較高，缺乏穩定、充沛的資金流，如果在房地產項目運作期間出現工期延誤、停工、安全事故等突發問題，或相關政策變動，抑或房地產銷售情況未達到預期，都有可能造成企業資金鏈斷裂、項目爛尾、財務違約的后果，存在財務風險隱患，但該企業并未重視這問題，也沒有采取相應的風險防范措施。

（五）缺乏經濟活動長期監測意識

房地產市場環境由大量經濟變量因素組成，受到經濟增長、國際收支平衡與否、政策變動等因素的影響，市場環境將隨著時間推移而不斷變化，導致房地產企業舊有經營目標、發展規劃、內控方案缺乏適應性。如果房地產企業在市場環境出現明顯變化后，再行調整內控管理計劃和投資決策方案，將面臨內控管理滯后性的問題，容易出現超出預期的突發情況，存在運營風險與管理風險。

三、基于風險防范視角的房地產企業內控管理策略

（一）健全企業內部控制體系

面對愈發復雜的內控管理形勢，為發揮出應有作用，房地產企業需要結合內部管理實際情況，對企業內部控制體系進行創新完善。

首先，將內部控制流程拆解為若干環節，保持各環節的相對獨立地位，建立配套審核機制，設置專職崗位負責監督業務流程。如此，在內控管理期間形成紕漏時，直接對相關責任人進行問責懲處，將影響范圍控制在單一環節，避免出現管理計劃措施執行不到位、監控失效的問題。

其次，優化內控組織架構，將架構拆分為經營層、董事會、審計管理委員會三部分，由經營層按照職能歸口開展各項具體工作，成為內控建設與管理的實施者，審計委員會牽頭開展內控評價、風險管理、財務審計等工作，董事會則起到核心領導的作用，負責調整內部管理架構，制訂企業長期發展規劃，需要適當提高外部董事及獨立董事的占比。

再次，引入權責機制，根據內控管理內容，設置若干職能部門，明確各部門職責范圍與工作內容，裁撤冗余部門崗位，建立財務控制與職能分離體系，并將責任落實到個人，做到各司其職、各負其責。

最后，考慮到企業內控管理情況、內外部環境都將隨著時間推移而持續變化，舊有管理模式、控制體系缺乏適用性，因而需要做好內控設計工作，定期對內部控制管理效果、體系適用性進行評價，根據評價報告，對控制體系進行優化設計，徹底解決內部控制體系不健全問題，避免問題反復出現。

（二）構建暢通高效的內部信息溝通渠道

為構建暢通、高效的信息溝通渠道，房地產企業應采取建設信息化管理平臺、建設大數據平臺、信息資源集成利用三項措施，具體如下。

第一，建設信息化管理平臺。應用信息技術手段，搭建信息管理平臺，企業員工線上辦理業務，實時發送文件報表和數據信息，做好業務交接工作，以此來降低信息溝通成本，提高溝通頻率。同時，為避免信息傳達有誤，應定期在管理平臺上召開視頻會議，通過PPT、數據圖表等可視化形式來下達管理計劃及措施，將工作任務分配到個人。

第二，建設大數據平臺。信息化時代背景下，在房地產企業經營、行業發展期間，持續產生大量的數據信息，數據產生總量呈現逐年穩步增加態勢，對內控管理效率、數據處理能力提出更高要求。因此，需要引用大數據技術與智能算法，建設大數據平臺，由平臺輔助人工完成數據采集、關聯分析、分類整理、運算處理等工作。例如，從風險評估角度來看，大數據平臺自動采集企業內部與外部市場環境的信息資料，從海量信息中提取高價值信息，篩除重復、失真數據，根據數據間的內在聯系，有效識別已形成的風險隱患，以及推測未來一段時間的企業經營狀況、模擬內控管理計劃的實施過程。

第三，信息資源集成利用。現階段，部分房地產企業已著手推動內控管理的信息化發展，按照職能部門建設一批信息化信息，但各系統間的聯動性較差，形成“信息孤島”，信息資源利用率未得到明顯提升。針對這一問題，需要樹立信息資源集成利用的意識，建立內控管理平臺，在平臺中接入各級信息系統，管理人員直接訪問總控平臺來查閱相關信息資料。

（三）完善內部監管機制

首先，拓展內部監管范圍。根據房地產企業自身狀況與內部控制管理情況，對監管范圍加以拓展，使其完全涵蓋財務審計、風險管理漏洞識別、財務管理等各個方面。例如，針對企業重大經濟業務，將內部監管范圍拓展至固定資產管理、應收賬款管理等方面，如在固定資產管理期間，對資產的計劃編制、采購、驗收、保管等各個環節進行跟蹤監督，重點檢查操作流程是否合規，直至固定資產報廢退出。

其次，加強內部監管執行力度。企業引入問責機制，將責任落實到個人，并制定一套完善的問責制度，明確規定各類不規范行為的處罰標準。如此，在企業內部控制管理期間，當出現不規范行為、沒有嚴格執行內控管理計劃、管理效果未達到預期要求時，按規定對相關人員進行問責懲處，在企業內部公示懲處方案、實施過程。

最后，調整監管組織，實施統一監管制度。對于拆分多個平臺公司的房地產企業，可選擇設立上級監管機構，約束、指導各平臺公司內部監管工作的開展，或是由企業對部分或全部平臺公司實施垂直管理，將內部監管業務剝離出來。同時，根據企業自身經營狀況來制定統一的監管制度。

（四）樹立風險管理意識，建設風險防范機制

首先，房地產企業決策者與內控管理人員都需要樹立正確的風險管理意識，認識到風險管理在內控管理過程中的重要作用及地位，采取案例分析、人員培訓等方式，對企業經營期間所存在風險隱患的種類、表現征兆、造成影響、客觀發展規律、相應防范措施有著深入了解。例如，將房地產企業面臨的風險隱患分為外部風險、內部風險、混合風險三大類，外部風險包括行政手段風險、土地政策風險、市場變化風險、金融政策風險等，內部風險包括內部監管失效風險、信息溝通不暢風險、內控體系風險等，混合風險包括大體量資金周轉風險、銷售定價風險等。

其次，做好風險識別與評價工作，綜合采取案例分析、成本效益分析、統計型分析等方法，或是組織業務專題研討會，分析房地產企業在經營管理期間與項目投資運作期間面臨的各項風險隱患，評價各項風險的出現率、造成的影響或損失，根據評價結果來編制風險清單。同時，建立風險預警機制，設立各項風險的預警閾值與風險承受度，在內控管理期間，如果超出風險承受度與預警閾值，則由系統自動發送報警信號，為風險防范工作的開展爭取到寶貴的時間。

最后，建立風險防范機制，管理人員根據同類項目案例與以往工作經驗，制定各類型風險隱患的應對方案，靈活采取風險規避、風險分攤、風險轉移等措施。

（五）建立長期經濟活動監測機制

為適應錯綜復雜、持續變動的市場經濟環境，避免房地產企業因決策目標、市場整體發展方向不匹配而形成風險隱患，需要應用到大數據等技術手段，輔助人工開展市場調研工作，持續收集與房地產市場環境、項目投資等經濟活動有關的資料信息，包括項目屬地房產售價、建材售價等，根據已掌握資料信息來掌握市場環境的內在發展規律，預測未來一段時間市場變化情況，將其作為決策依據，有針對性地設立經營目標和制訂內部控制管理計劃。

結 語

綜上所述，房地產企業在經營期間，隨著外部環境、自身規模體量的變化，在內部控制期間遇到全新挑戰與風險隱患，固有的管理理念、模式體系有待改進。房地產企業必須對管理風險問題予以高度重視，了解內控期間實際存在的管理問題，積極采納健全內部控制體系、構建內部溝通渠道、完善內部監管機制等策略，從激烈的市場競爭中脫穎而出。