分析房地產經濟與建筑業之間的相互影響

秦路華

（山西八建集團有限公司，太原 030027）

引 言

隨著我國房地產市場宏觀調控政策的更新，房地產企業投資收益及杠桿率也在逐漸下降。與此同時，為了更好地應對國家宏觀政策的調控，房地產企業也在逐漸改變運營模式，以期可以在競爭日益激烈的大環境下站穩腳跟。

與此同時，隨著我國土地保護資源力度的逐步加大，可供開發的土地資源大幅縮減，在一定程度上給傳統運營模式下的房地產企業帶來了很大的挑戰。我國政府為了更好地解決房價過高的問題，多次出臺宏觀調控政策，房地產企業也隨之改變運營模式。

眾所周知，合理的資本結構是房地產企業得以穩定運行的有力保障，伴隨著越來越高的土地成本，房地產企業也在逐漸面臨著更加激烈的競爭壓力以及現金流壓力。受到經濟結構轉型進程加快的影響，房地產企業不僅應考慮經濟效益以及提升城市化建設水平等方面，還應更多關注房地產經濟與建筑業之間的關系，更好地改變運營模式，推動房地產行業進一步發展。

因此，本文針對我國國內房地產經濟現狀及存在問題進行了淺要分析，探討了房地產經濟與建筑業之間的相互影響，提出了房地產經濟與建筑業融合發展的路徑，以期為房地產經濟的更好發展奠定一定理論基礎。

一、房地產經濟與建筑業的內涵

1.房地產經濟的內涵

房地產業屬于第三產業，包括房地產開發、經營、管理、運營、維護等多種性質，通常情況下，房地產企業與建筑業是合作關系。房地產經濟則是通過經濟的手段對建筑業進行分析，主要探討人與人之間所發生的交換關系，是生產力發展的體現之一。總體而言，房地產經濟就是對建筑業在全生命周期內所發生的各種經濟活動的總稱。

隨著我國城市化建設水平的不斷提升，房地產經濟的飛速發展為我國經濟的發展注入了源源不斷的活力。隨著房地產企業規模的日益增大，房地產經濟的波動對國家和消費者均產生不小的影響。這就要求相關政府部門充分發揮主觀能動性，結合當前經濟發展情況，對房地產經濟進行宏觀調控，更好地推動我國經濟的發展。

2.建筑業的內涵

建筑業屬于第二產業，主要包括工程勘察、施工設計、主體建筑及維護等方面，通常情況下，建筑物是其代表產物，而市場容量則是影響建筑業發展的關鍵因素。由于建筑業涉獵范圍較為廣泛，大型建筑企業通常承包房地產開發及基礎設施建設等大型工程，而小型建筑企業則主要進行裝修等子行業，因而容易導致企業規模的差異化。

隨著我國經濟的快速發展，人們對于建筑的需求已不僅僅停留在滿足居住方面，而是對居住環境有了更高的要求，這在一定程度上推動了建筑行業的規模化發展。現階段，建筑業相關企業數量眾多，且以小型企業為主。但由于其建筑房屋通常存在一定的差異性，在一定程度上避免了較為激烈的競爭。

二、房地產經濟發展現狀及存在問題

1.現有發展

現階段，房地產作為我國經濟發展重要的支撐產業，一旦發生問題將對我國經濟產生極大影響。在當前國家調控政策的影響下，消費者的買房意愿不取決于投資，而是真正的需求。這就要求房地產企業面臨新的發展形勢，要加大市場考察的力度，積極調整自身戰略，科學地對市場發展動向做出預判。

通常情況下，正常運轉的房地產企業的資產是大于總負債的，然而，伴隨著越來越高的土地成本，房地產企業也在逐漸面臨著更加激烈的競爭壓力以及現金流壓力。為了更好地應對國家宏觀政策的調控，我國房地產企業要及時調整發展戰略，以便更好地推動房地產經濟的發展。

2.存在問題

為了更好地應對國家的宏觀調控，當前很多企業都對自身運營模式等進行了調整，房地產行業總體來說處于良性發展的狀態，房地產經濟的發展前景還處于較為樂觀的水平。但與此同時，還存在一些亟待解決的問題，比如很多房地產企業對于經濟管理的意識較為薄弱，沒有較為完善的管理體系，在發展規范性方面還存在不足，等等。其主要表現形式有以下三點。

第一，供求關系不平衡。我國幅員遼闊，同時也是人口大國，但我國房地產企業發展存在較為明顯的差異。一、二線城市在國家有力調控下，基本可以實現供需平衡；然而三、四線城市則由于人口流動等原因導致供大于求的現象明顯。雖然國家和政府針對此類現象不斷出臺宏觀調控政策，但仍無法遏制房價增長過快的情況。

第二，資本結構不合理。合理的資本結構是房地產企業得以穩定運行的有力保障，傳統的房地產企業在當前的經濟背景下很容易出現資產負債率持續走高的現象，從而增大企業的運營壓力，阻礙企業的進一步發展。這就要求房地產企業根據自身實際情況，在優化資本結構的同時，大力發展其他方式，實現資源的最優化配置。

第三，體制機制不完善。我國政府為了更好地解決房價過高的問題，多次出臺宏觀調控政策，而很多房地產企業為了追求一時的利益，忽略了管理模式的優化，從而導致管理體系無法滿足企業發展的需求，埋下一定的運行隱患。

三、房地產經濟與建筑業之間的關系

房地產經濟與建筑業之間存在一定的理論與實踐聯系。通常情況下，為了更好地應對市場經濟的波動情況，政府及相關管理部門需要在經濟發展不好的形勢下增加經濟投入，推動建筑業的合理發展。我國地大物博的地理結構特征，必然導致區域發展不平衡的現象，比如大型企業會選擇在市中心進行辦公，而工廠及小型企業往往會選擇郊區或遠離人口密集區作為工作地點，究其根本是房地產開發成本及建筑價值存在差異性。這就要求相關管理部門不斷優化房地產經濟發展模式，避免房價發生大幅度波動。

1.房地產經濟與建筑經濟的關系

房地產與建筑業的發展緊密相關，因此房地產經濟與建筑經濟的發展是相互依存的關系。為了更好地推動房地產經濟發展，就要助力建筑經濟多元化發展，這在一定程度上也加大了分析房地產經濟的難度。建筑企業是建筑業發展的基礎部門，主要負責建筑本體的施工，而房地產企業則是推動建筑業發展的關鍵環節。二者既有獨立的運營業務，也存在一定的重疊工作。房地產企業要為建筑工程的批準做充足的準備，建筑企業要為獲得批準的項目做好施工建設。項目完成后，就需要房地產企業以此為產品，開展其他推動房地產經濟發展的業務。

2.房地產經濟與建筑生產的關系

傳統重資產運營模式下，房地產企業通常需要將大量投入花費在固定資產上，來獲得資產升值收益。而面對新的社會經濟發展階段，房地產企業往往不采用大規模投資的方式，而是采用三種輕資產運營模式：一是全部外包，即由投資方進行全部的資金投入，房地產企業提供品牌價值；二是部分外包，即將房地產項目委托其他施工單位進行，其他則由房地產企業運營與操作；三是與其他企業進行合作的模式，通過在合伙企業中占有少量股份，獲得分后收益。上述三種方式都可以幫助房地產企業實現資產收益最大化，提升品牌價值。

在新的運營模式下，房地產經濟將關注點更多地放在研發能力、營銷水平、渠道服務等環節，以此更好地通過品牌效應、人力資本、企業文化等來獲取增值服務收益。而建筑生產通常極易受到市場供求關系、國家政策的影響，這就對房地產銷售提出了更高的要求，在一定程度上也可以更好地刺激房地產經濟的發展。

四、房地產經濟與建筑業融合發展路徑

1.完善監督管理體制機制

市場經濟講究依法行事、依法辦事、公平競爭，對于房屋建筑工程，合同就可以看作法令條文，符合當今社會的發展要求，也確保了各方責任和權利得以有效實施。建筑工程施工成本除固定成本外，還有很多受到市場供求關系、國家政策等因素影響的可變成本。為了更好地推動房地產經濟發展，實現共贏，房地產企業還應利用合同平衡利益關系，既可以避免房屋建筑過程中不必要矛盾的產生，又可以對房屋建筑的各個環節進行有力監督，保證房屋建筑工程質量。

2.推動新運營模式的發展

面對當前的經濟背景，房地產企業亟須改變運營模式，以便更好地推動房地產企業健康有序發展。然而在新的運營模式下，其通常需要在企業品牌、形象等方面承擔較大的風險，收益與風險往往不能成正比，這就要求房地產企業及時進行風險識別，采取多種保障措施進行風險防范。

為了更好地應對收益與風險所發生的沖突，房地產企業可以在合同簽訂過程中要求項目投資方將一定的股權抵押，最大限度地避免投資方發生違約現象。與此同時，房屋建筑工程合同屬于經濟合同，是建筑業主單位與施工單位完成房屋建筑工程項目相關內容的具體參考依據。為了避免施工質量出現問題，房地產企業還應在合同中明確施工內容、雙方的權利與義務，避免發生施工質量不符合要求的情況。

3.加強綠色施工理念的推廣

隨著我國科技日新月異的發展，我國建筑工程施工單位也在不斷應用先進的網絡信息管理技術。現代化管理模式與方法的應用不僅可以助力企業更好地對施工成本進行控制，還可以顯著提高建筑管理效率與效果，避免不必要矛盾的發生，助力建筑工程項目順利進行。與此同時，伴隨著全球增溫現象的日益嚴重，為了更好地發展房地產經濟，房地產企業應積極順應時代的發展，大力推動綠色環保建筑的發展。

綠色施工通常需要建筑企業合理利用土地、能源等資源，并最大限度地使用環保材料與節能工藝，以此達到節能減排的目的，減少對環境帶來的不利影響。首先，要建立數據共享平臺，通過加強各房地產企業與相關科研機構的溝通協調，實現先進技術的共享，更好地推動綠色建筑的發展。同時，也可加速先進施工技術的研發，為我國綠色建筑的發展奠定堅實的基礎。其次，應用新型管理技術，不僅可以助力企業更好地對施工成本進行控制，還可以顯著提高工程造價精細化管理水平，避免不必要矛盾的發生，更好地助力工程項目的完工。最后，還要創新承包模式，最大限度地避免施工風險，對于綠色施工企業有一定的傾斜，更好地助力綠色施工的進行。

結 語

綜上所述，隨著我國城市化建設水平的不斷加快，建筑業多元化發展，促進了房地產經濟的飛躍式發展。為了更好地推動我國經濟的發展，房地產企業要主動分析房地產經濟與建筑業之間的聯系，及時發現存在的問題并提出相應的解決方案，以推動房地產業實現可持續發展，進一步推動房地產經濟與建筑業的良性發展。