現階段我國房地產估價機構的發展困境與發展路徑探討

楊 多

（西安通益房地產資產評估測繪咨詢集團有限公司，西安 710000）

1 房地產估價行業的發展歷程及現狀

在中華民族源遠流長的歷史長河中，房地產估價行業是一個古老又新興的行業。20 世紀70 年代末，在改革開放的背景下，中國房地產估價行業開始復興，自1993 年誕生首批房地產估價師開始，伴隨著20 世紀90 年代中期我國住房制度的改革，房地產估價行業經歷了行業發展中的第一個春天。進入21 世紀后，伴隨著我國經濟的高速發展，房地產逐漸成為投資領域和消費領域越來越重要的商品。與此同時，我國的房地產估價行業制度不斷完善，且逐漸步入正軌，在行業發展中扮演著越來越重要的角色。

房地產估價信用檔案系統公布的數據顯示：截至2020 年底，我國取得房地產估價師執業資格證的房地產估價師人數為71 368 人，其中注冊執業房地產估價師人數為63 772 人，2016 年至2020 年注冊房地產估價師人數保持增長態勢，年均增長率為13.8%。截至2020 年底，我國房地產估價機構數量為5 566 家，其中一級機構826 家，占比14.84%；一級機構分支機構1 002 家，占比18.00%，2016 至2020 年的5 年內，全國一級房地產估價機構數量由485 家上升至826 家，增加70.31%。

近年來，我國房地產估價行業經歷了一個快速發展的時期，一級房地產估價機構和房地產估價師人數得到了大幅度增長。但在中央落實“房住不炒”政策的背景下，房地產市場增速逐漸放緩。受2020 年疫情影響，我國房地產市場大幅度下滑，但伴隨著政府對疫情的有效控制，目前房地產市場開始逐漸回暖。2021年以來，隨著政府調控房地產市場政策的實施，金融機構房貸利率上升，銀行貸款額度不足、放款周期延長等問題顯現。廣東省深圳市、四川省成都市、陜西省西安市等房地產市場高溫城市相繼加大限購力度，發布二手住房成交參考價格，為房地產市場快速降溫。然而，伴隨著樓市不斷降溫，土地一級市場的蕭條和房地產企業債務違約問題日益凸顯，給房地產市場的發展帶來諸多不確定性因素。與房地產市場關系密切的房地產估價行業也將面臨市場經濟帶來的新考驗，房地產估價機構急需解決當前的發展困境，尋求突破，以應對房地產市場的變化。

2 現階段房地產估價機構面臨的發展困境

2.1 傳統業務進一步萎縮

抵押估價、司法鑒定、征收評估是房地產估價行業的三大傳統業務。房地產估價信用檔案系統公布的數據顯示：2018—2020 年，三大傳統房地產估價業務評估價值占總評估價值的比重保持在60%左右，2020年全國一級房地產估價機構抵押估價類業務評估價值占總評估價值的56.3%。現階段，伴隨著國家房地產金融政策的收緊和房地產降溫政策的實施，估價機構抵押類估價業務量出現明顯下降。以西安市為例，自2021 年3 月30 日限購政策升級，到2021 年8 月30日再次限購升級，再到2021 年7 月8 日建立二手住房成交參考價格發布機制，西安市二手住房市場交易量出現斷崖式下滑，房地產估價機構抵押類業務也同時大幅度下滑。與此同時，銀行貸款額度不足，也引發了房地產估價機構抵押類業務回款周期延長，利潤率降低。

2.2 行業不良競爭加劇

近幾年，伴隨著估價機構和估價執業人員數量大幅度增加，估價行業平均營業收入卻同比下降。據統計，2020 年全國一級房地產估價機構平均營業收入為1 966 萬元，同比下降3.5%。現階段，在行業總收入增速放緩的情況下，房地產估價機構數量快速增加，必然加劇估價行業內部各機構間的競爭。房地產估價活動主要依靠房地產估價師完成，因此房地產估價行業本質上屬于知識密集型產業，經營者的經營成本主要來源于人力成本。在此前提下，行業內部各機構競爭首先圍繞價格展開，以低價獲得業務競標資格，以低折扣入圍金融機構，成為當前行業司空見慣的現象。而經營者在面對低價競爭導致的估價機構利潤下降時，通常通過增加業務總量和壓縮業務成本兩個途徑維護機構利潤。接踵而至的便是圍繞估值展開的業務競爭，以滿足客戶對估值的不合理要求，從而獲得業務，這在當前估價行業內時有發生。房地產估價行業的不良競爭加劇，正在快速消耗行業生存的土壤，此類不良競爭如果不能得到有效遏制，必將迫使房地產估價行業由知識密集型行業向勞動密集型行業演變并最終消亡。

2.3 估價行業已進入風險高發期

房地產估價行業屬于房地產的衍生產業，伴隨著當前房地產經濟業務的健康有序發展，房地產市場數據越來越透明和公開化。而估價行業中，估價機構不良競爭引發的估值競爭迫使房地產估價機構每每面臨死亡與立即死亡的兩難抉擇。此外，當前影響房地產價值的房地產政策、金融政策、稅收政策、社會因素、國際因素和市場參與者的心理等因素的不確定性，使得房地產估價機構服務的客戶（銀行、開發商等）處于風險高發期，導致房地產估價機構成為被重點核查的對象。近年來，房地產估價機構和估價執業人員被追責判刑的案件屢有發生。而房地產評估機構風險的不斷增加，使得房地產評估行業步入風險高發期。在此背景下，各房地產估價機構及其執業人員在做好業務的同時，必須加強估價報告及估價程序的監督審查，在風險防范上增加業務成本投入。

2.4 客戶需求演變

傳統的房地產估價業務圍繞房地產價值展開，在房地產市場交易價格不透明的情況下，房地產估價師運用專業的估價知識和實踐經驗對房地產價值進行探索和研究，為客戶了解房地產的價值提供服務，降低客戶在房地產交易中的價格風險。然而，隨著房地產市場的發展壯大和大數據在房地產市場交易中的運用，房地產市場交易信息越來越公開透明。依托大數據建立的網絡詢價系統能為客戶提供更加高效的價值參考服務，以房地產經紀公司為主的房地產經紀行業能為客戶提供更加準確的市場交易信息，客戶對估價機構傳統估價業務的依賴性正逐漸降低。

2.5 估價規范亟須更新完善

我國的房地產估價行業自20 世紀70 年代末發展至今，已有半個世紀的行業發展歷程。在行業歷史發展過程中，行業技術規范及法律法規不斷完善，《注冊房地產估價師管理辦法》《房地產估價機構管理辦法》《資產評估法》《房地產抵押估價指導意見》《房地產估價規范》等法律法規及技術規范相繼發布實施，估價行業不斷向規范化、科學化方向發展。但伴隨著我國法律法規的更新，尤其是土地及房地產相關法律條文的不斷完善，現階段的房地產估價規范亟須改革與完善。以估價方法為例，尚在施行的《房地產估價規范》（GB/T 50291-2015）將房地產估價方法分為比較法、收益法、成本法、假設開發法和其他估價方法五大類，其中其他估價方法又分為基準地價修正法、路線價法、標準價調整法、多元回歸分析法、修復成本法、損失資本化法和價差法共計7 種估價方法。實踐經驗表明，上述估價方法在評估房地產所有權、使用權和租賃權等權益價值時，在保證科學性的基礎上都具有較好的可操作性，但在評估某一單量因素引起的房地產價值變化和采光權等依托于房地產的他項權利價值時通常不具有科學的可操作性。估價機構及估價師在應對此類需確定單量因素引起的房地產價值變化和采光權等依托于房地產的他項權利價值業務時，囿于《房地產估價規范》限制，通常難以為客戶提供相應的估價服務。

3 房地產估價機構的發展路徑

3.1 尋求業務創新，拓展服務范圍

面對估價行業傳統業務的進一步縮減，估價機構應積極尋求新業務領域。估價行業協會及其管理者應支持估價機構實行集團化經營策略，在房地產估價業務的基礎上發展資產評估、土地評估、房地產測繪、房地產經紀、工程造價、工程管理、土地規劃、房地產保險等關聯產業，改變房地產估價機構的業務單一性，在增強估價機構抵御市場風險能力的基礎上，提高估價的專業性，更好地提供房地產估價的咨詢顧問服務。此外，伴隨著房地產高溫城市的降溫和限購政策的升級，市場消費者大概率向周邊城市轉移，提高周邊城市房地產市場活躍度。對此，房地產估價機構應重視市場參與者的轉移，更好地有序服務于周邊房地產市場。

3.2 遏制不良競爭，引領持續發展

房地產估價行業的不良競爭行為必須得到有效的遏制，尤其是以估值為中心展開的業務競爭。房地產估價行業協會及其監管部門應加強行業審查監管，合理控制各區域估價機構數量，制定各級估價機構的估價執業收費標準，實行“控價格，競質量”的管理機制。嚴格通報查處低價競爭和“低市值、高估值”“高市值、低估值”的惡性競爭行為，從根源杜絕行業不良競爭。在保障各級估價機構合理利潤和市場份額的基礎上，推動房地產估價行業和估價機構走向健康的可持續性發展道路。

3.3 嚴控估價品質，推動高質量發展

當前，房地產估價行業估價報告質量的問題主要來源于市場的不良競爭、估價人員的執業能力不強和職業道德不高。迎合估價、湊估值、套模板的“高效”估價行為使得當前的估價演變為法定條件下的一種流程和形式。低質量估價使得現階段房地產估價行業風險高發。對此，房地產估價行業協會及監管部門要嚴把估價質量關，嚴控資質等級和信用等級，在各地區、各級別房地產估價機構中，根據估價報告抽查質量，實行末位淘汰制，打破資質等級只升不降的慣例，促進不同級別估價機構間的流動，控制各級別估價機構數量，將估價報告質量演變為估價機構生存的第一要素，促進估價機構內部審查，嚴把估價報告質量關。各估價機構及估價執業人員也應積極加強職業道德教育，增強自我風險意識，秉承獨立、客觀、公正的估價原則，自覺維護估價行業生存的基石。

3.4 提升服務質量，適應需求變化

客戶對傳統估價業務需求的演變不會因房地產市場交易信息公開透明及大數據的應用而完全消失，在建工程、商業綜合體、工業廠房、市場租金等大宗房地產評估項目和疑難項目的評估價值短期內仍需房地產評估機構參與。而現階段房地產估價機構應充分認識到，僅針對房地產市場價格的評估已難以滿足客戶需求。房地產估價機構應將自身的服務融入房地產的整個生命周期，建立房地產信息數據庫，服務于網絡詢價系統，主動推進房地產市場的穩定和信息的公開。在此基礎上，圍繞房地產的價值，利用自身專業知識，對市場的信息和數據進行及時有效的整理和融合，為客戶提供全面的交易、投資、置業咨詢顧問一站式服務，有效降低客戶房地產交易、投資風險，提升客戶資產價值和收益，實現客戶資產價值最大化。此外，面對客戶需求的轉變，房地產估價行業協會和執業技術人員也應在原有估價方法和技術路線的基礎上進行創新，探尋滿足新估價需求的估價方法和技術路線，在應對估價目的轉變和疑難估價項目時，充分保障估價結果的科學性。

3.5 完善技術規范，倡導技術創新

房地產估價技術規范的施行有助于保障估價行業估價人員的估價執業質量。但房地產估價行業協會和相關部門應清晰認識到，只有不斷完善規范制度，才能推動行業可持續性發展，引領行業更好地服務于社會。房地產估價行業作為知識密集型產業，其從業人員理應具備一定的科學研究能力。對此，房地產估價行業協會和房地產估價機構應注重向行業內引進高層次科研人才，在行業內部搭建以推動技術規范更新完善為目的的溝通平臺和交流空間，并建立相應的反饋機制，形成技術推動規范完善、規范服務技術實施的發展局面。倡導估價人員進行技術創新，定期對行業規范進行更新，拓寬估價行業業務領域，更好地滿足精細化的估價服務需求。

4 結語

現階段，我國房地產估價行業和估價機構已迎來行業發展困境，估價機構營業收入的減少和業務成本的增加導致行業利潤縮減。對此，估價機構的經營者應正確應對傳統估價業務利潤的整體下降趨勢，不能以低價競爭和迎合估價為代價拓展業務，不正當地實現利潤增長。房地產估價行業協會及監管部門應加強行業監管，推動估價業務轉型升級，在保障估價質量的前提下，引導行業機構有序開展競爭，增強行業技術人員的專業能力，推動行業技術規范更新，適應客戶需求變化，維護房地產估價行業賴以生存的基石，打造房地產估價行業綠色健康可持續性發展環境。