基于現狀建筑評價的老城區“拆改留”建議*
——以三門峽老城區為例

文/中國城市建設研究院有限公司 潘辰 劉明晗

1 項目現狀

本次研究項目位于三門峽老城區，范圍為湖濱城區、和平路以北區域，北至北環路，南至和平路、公園路兩側、隴海鐵路彎道，西至209國道，東至火車站及斜橋村，總面積約8.7km2，如圖1所示。該區域存在整體建設雜亂，城市功能不完善、基礎設施和公共服務設施欠缺、人居環境較差、公共秩序混亂等問題，是典型的“城市病”集中區域。

2 基于“拆改留”評價方法的老城區現狀研究

2.1 用地布局雜亂，用地結構失衡，開發強度較低

調研區域內工業、物流倉儲等生產用地與居住用地混雜，嚴重影響周邊居民生活；公共服務設施和基礎設施用地占比較低，尤其是綠地廣場用地嚴重不足，成為市民反映最強烈的問題之一；開發建設方面，調研區域總建筑面積870萬m2，平均容積率1.0，開發強度較低。對照GB 50180—2018《城市居住區規劃設計標準》，城市15min生活圈居住區用地容積率為1.2～1.4，區域還有一定的可開發容量。

2.2 建筑質量參差不齊，建筑品質較差

1）城中村、棚戶區、老舊小區用地占比大，阻斷城市道路的貫通和延伸，居住環境差，生活配套設施匱乏，存在大量安全隱患，是典型的“臟、亂、差”地區，也是此次改造的“主戰場”，對提升人民滿意度和獲得感具有重大意義。

2）新建小區部分缺乏對日照間距、景觀視線通廊等方面的考量，存在建筑密度高、景觀環境局促等問題，此外綠化空間、停車空間也無法滿足需求。

2.3 道路交通運行不暢

1）支路網建設嚴重不足 城市支路數量少，斷頭路多，致使大部分交通壓力集中在主次干路上，造成交通擁堵。

2）“停車難”問題突出 區域公共停車場數量缺口大，配建停車場數量嚴重不足。老舊小區、城中村、棚戶區基本沒有配建停車位，居民車輛大多停放在小區周邊的城市道路上。

2.4 公共服務能力不足

1）設施數量不足 綠地廣場、公共停車場、文化設施、基層醫療服務設施數量不足，是調研區域公共服務設施缺口最大的方面，也是居民日常使用最多的公共設施。

2）布局不均衡 公共服務設施（教育、醫療等）大多集中在中部地區，東部和西部地區設置不足，區域公共服務設施覆蓋率差異性明顯。

3）質量不高 由于建設年代較早，多數公共服務設施占地面積、建筑面積等指標無法滿足現行規范要求，如大部分私立幼兒園缺乏必要的室外活動場地，同時存在小學建設標準低、“大班額”問題突出、農貿市場環境差等問題，公共服務能力無法滿足居民對高品質生活的要求。

2.5 基礎設施建設滯后

市政管網基本能夠覆蓋調研區域，但存在部分區域市政管網老化、建設混亂；主干管網基本完善且運行良好，但城中村、棚戶區、老舊小區內部市政管網建設混亂且給水管道老化造成水壓不足、雨污管道未分離、供熱管網和燃氣管網未覆蓋等問題普遍存在；供熱覆蓋率不足75%，天然氣覆蓋率不足80%；垃圾轉運站數量不足。

2.6 城市景觀品質低

在黃河生態景觀帶與青龍澗兩岸商務功能區存在斷裂夾層，空間隔離感強烈。

2.7 生態環境保護與宜居建設力度不足

1）部分地區生態破壞問題嚴重 北部沿黃區域為生態高敏感區，屬于黃河濕地國家級自然保護區。生態環境敏感區屬于生態脆弱地區，極易受到不正當開發活動的影響，但就目前來看，部分地區生態修復與保護并未得到足夠重視，導致大量生態問題出現，嚴重阻礙三門峽生態經濟可持續發展，破壞黃河流域生態健康。

2）缺少公共綠地和城市廣場 現狀人均綠地和廣場面積僅為0.5m2，遠低于人均12.0m2的規范要求，人們日益增長的綠化、美化需求難以滿足。

2.8 城市文化特色彰顯不足

1）歷史文化資源保護與開發 虢國博物館與車馬坑空間割裂，文化連續性差，保護欠佳。

2）工業遺產文化再利用 工業廠房利用率低，工業遺產文化體現不足。

3）其他文化空間 其他內涵的歷史建筑遺存豐富，但缺乏必要的表達空間。

2.9 城市中心功能逐步衰退

1）商業升級滯后、工業倒閉外遷、空間老舊、人口老齡化等問題嚴重降低規劃片區活力。

2）產業低端，與城市中心功能不符；產業形態“低小散”，主要經濟支撐為中小型規模企業；產業類型傳統，缺乏新的行業引領經濟增長；企業競爭力不強，缺乏品牌影響力。

3）中高端勞動人口外流嚴重，三門峽市一半人口集中在規劃片區內，有能力的原住居民尤其是年輕人大部分選擇離開，留下大量老、弱、殘、貧等弱勢群體，同時被低成本居住所吸引的流動人口大量進入，導致自然衰老與逆向篩選相互疊加。

由于老城區在生態環境保護、城市文化挖掘傳承、城市活力、城市建設、交通組織、生活舒適等方面均存在不足，亟需進行舊城改造。

3 基于現狀建筑評價方法的老城區“拆改留”建議

經調查分析，三門峽老城區范圍內的更新區域總面積399.5hm2，其中工業騰退用地99.8hm2，優化更新用地139.8hm2，城中村棚改用地111.9hm2，功能置換用地48.0hm2（見圖2）。現狀總建筑量為5771棟，含5個城中村（后川、會興、上橫渠、下橫渠、斜橋），總建筑面積807萬m2。結合老城區現狀建筑評價標準，采取“拆改留”的改造方式進行更新。

1）品質差類建筑（建議拆除） 總建筑面積約299萬m2（含城中村約72萬m2），約占現狀總建筑面積的36.0%。

2）品質良類建筑（提質改造） 總建筑面積約111萬m2，約占現狀總建筑面積的13.7%。

3）品質優類建筑（保留現狀） 總建筑面積約397萬m2，約占現狀總建筑面積的50.3%。

4 評價結果應用

評價結果為三門峽老城區城市更新提供了最基本的“拆改留”結構單元，便于政府在今后城市更新工作中統籌安排，為每個街區、每棟建筑提供相應的城市更新策略，也為政府在老城區一體化管理平臺建設中提供最基本的現狀情況，便于管理。

基于此，提出本次三門峽老城區舊城改造的總體思路，即以人為本，以問題為導向，促進老城區高質量發展，并提出此次舊城改造的城市設計框架：塬望水天、綠潤岸城、棋布經軌、文興虢今。

1）塬望水天 在設計中應充分利用三門峽老城區的臺塬地貌特征，在黃河岸線、城市至高點選取城市視廊，營造山水相融的大環境，打造層次豐富的魅力城市天際線。

2）綠潤岸城 老城緊鄰黃河，設計應與地貌結合，與黃河生態景觀帶協同，沿迎賓大道、甘棠路、大嶺路、六峰路、茅津路、鐵路公園打造6條綠蔭大道和鐵路公園景觀綠帶，南北向貫通老城區，將黃河生態景觀引入城區，打造通往青龍澗河的綠色廊道。

3）棋布經軌 以滿足規范要求和人本需求的公共設施、公園、商業區為棋子，以縱向為軸，橫向為脈，見縫插綠，文綠交織，串聯棋子，共同形成活力網絡體系，打造活力公園城市。

4）文興虢今 加強對虢國文化遺產、陜州文化遺產和工業文化遺產的挖掘，注重對傳統歷史文化的傳承與展示，加強文化旅游體驗，沿湖大鐵路、隴海鐵路、虢國博物館、水工廠、十一局打造城市文脈，通過小鐵路、工廠中的步行道等串聯歷史文化遺產，實現文化復興。