你的房子，值多少斤西瓜

繼小麥、大蒜之后，西瓜也可以“換房”了。農產品紛紛下場當首付，讓人有些匪夷所思。這是湊熱鬧還是真無奈？為什么開發商用農產品“兌換”首付？“噱頭”背后，房產市場又出現哪些變化？

繼小麥、大蒜之后，西瓜也可以“換房”了。

6 月28 日，南京的樓盤新城·云漾濱江推出了“西瓜換房”活動。據了解，這次活動以10 元/ 斤西瓜的價格抵房款，活動時間自2022 年6 月28 日至7 月15 日，最高抵10 萬元。同日，無錫的陽山悅陽九璽推出了水蜜桃抵房款活動，水蜜桃收購單價18.88 元/ 斤，最高可抵188888 元。

就在西瓜、水蜜桃可以抵房款的前一周，河南杞縣和民權縣也有房企推出“大蒜換房”“小麥換房”的活動。

農產品紛紛下場當首付，讓人有些匪夷所思。這是湊熱鬧還是真無奈？“噱頭”背后，房產市場又出現哪些變化？

為什么是農產品

為什么開發商用農產品“兌換”首付？

不少業內人士分析，靈活的價格是這波農產品變首付的關鍵。經調查發現，無論是小麥、大蒜，還是西瓜、水蜜桃，在開發商那里抵扣房款的價格遠高于當地同類農產品的收購價。

以“西瓜換房”的南京新城·云漾濱江項目為例，海報顯示，其抵扣首付款的西瓜收購價是10 元/ 斤，這個價格遠高于當地西瓜的收購價格。

該項目置業顧問表示，收購的價格高于當地西瓜市場價，中間的差價算是給農民購房的補貼款。

而杞縣的建業城項目，推出的“大蒜換房”活動同樣宣稱是“愛心助農”。活動細則顯示，該項目按照5 元/ 斤的價格收購大蒜，在購房時抵扣首付款。

根據開發商的海報宣傳顯示，5 月22 日至6 月6 日期間，“大蒜換房”活動共成交約86萬斤大蒜，成交30 套房。

開發商圖什么

首付抵扣價明顯高于市場收購價，開發商的這波操作究竟圖什么？

以杞縣大蒜為例，3.2 萬斤大蒜能抵扣16 萬元的首付，但在市場上只能賣到4.8 萬元，這相當于購房者間接省了11.2 萬元。

開發商借機促銷讓利的目的，顯而易見。但如果想打折促銷，為什么不直接降價？

事實上，穩房價是不少地方一直以來的基調。

最近，福建平潭發布政策稱，到今年年底前，地產企業銷售時的實際銷售價不得超過備案價上下幅度的15%。在此之前，已有岳陽、桂林、菏澤、江陰、株洲、唐山、張家口等多個城市針對開發商降價出臺了“限跌令”。因為一旦樓盤直接降價，前期以相對高價購買房子的業主很可能發起維權，要求開發商退差價。

此外，激活本地潛在購買力，也被認為是用農產品充當購房首付的原因之一。

杞縣的大蒜種植面積、產量均居全國第二位。最近大蒜的市場價約為1.5 元/ 斤，不少當地人士稱，目前杞縣大蒜的收購價格確實不在高位。以相對低價的大蒜抵扣相對高價的首付，在大蒜“小年”賣出了“大年”的價格，確實是種“心理補償”。

分化的市場

南京作為經濟強省江蘇的省會，在新一線城市中排名靠前。新城·云漾濱江項目用季節性水果西瓜當首付，是否是為了湊熱鬧？

如按照10 元一斤收購西瓜，想抵扣10 萬元購房款，需要1 萬斤西瓜。但西瓜作為時令水果，保存期較短，開發商又該如何運輸、儲存？

易居研究院首席分析師嚴躍進認為，西瓜屬于季節性水果，即便種植的規模大，也只可能局限于個別農戶，其符合條件的農戶數量肯定沒有種植小麥、大蒜的多。換而言之，此類營銷能夠吸引多少瓜農來購房，需要打個疑問。

南京房天下網站顯示，該樓盤去年均價還超過19000 元/ 平方米，現在已經降至17000元/ 平方米。有南京中介人員表示，近一年來，南京樓市內部分化嚴重，偏遠的郊區板塊回調明顯。

相比城市內的分化，房產市場城市間的分化更加明顯。無論是民權縣，還是杞縣，近年來幾乎沒有限購政策，首套房的首付比例早已降到20%，商業貸款利率也幾乎一直維持在國家允許范圍內的最低值。即便在這樣的情況下，開發商還是不得不用農產品抵扣首付來吸引購房者，可見房產市場的疲弱。

縣城的危與機

有分析指出，農產品紛紛下場換房，都只是營銷手段，噱頭大于實質效果，但各地面臨的嚴峻去庫存挑戰和發展困境卻不容忽視，特別是縣城人口不斷流向城市的中心城區。

對普通縣城而言，吸引人口越來越重要。在不少專業人士看來，如何把握好農業轉移人口，成為未來縣城發展的關鍵所在。

“對不少縣城而言，吸引本地農業轉移人口，是值得把握的機遇。”在廣東住房研究中心首席研究員李宇嘉看來，農業轉移人口日漸成為縣城的購房主力。從這個層面分析，大蒜、小麥換房，也順應了這一趨勢。

不過嚴躍進認為，盡管縣域城鎮化是大方向，需要發力，但絕不能簡單房地產化，可以在交通、商業、產業等方面發力，進而增強縣城吸引人口的綜合實力。