房地產開發企業成本控制存在的問題探析

陳華民

（河南居易置業有限公司，河南 鄭州 450000）

近些年來，我國針對房地產市場的政策陸續出臺，房地產開發企業面臨的市場前景不容樂觀。不僅是各類政策相繼涌現，更重要的是，一、二線城市建設率趨于飽和，城市居民住房需求正逐步下降，待建項目減少、可開發地塊減少等問題產生，進一步提高了房地產開發企業的發展難度。因此，企業要想進一步擴大項目效益，就要從成本控制的核心出發，由細節入手，嚴格把控成本，從而確保項目取得預期的收益。順應行業調整、實現產業鏈重組，優化成本管理模式，將成為房地產開發企業強化經營的關鍵手段。

一、房地產開發企業概述

房地產開發企業是指以取得國有土地使用權為前提，從事基礎設施及房屋建設開發等經營行為的企業。房地產開發企業的經營內容包括土地開發和房屋開發兩方面，主要業務范圍包括城鎮土地開發、房地產營銷、基礎設施建設、房屋建筑營造等。

二、房地產開發成本構成

（一）投資決策部分

投資決策階段產生的項目成本主要包含三個方面，分別為項目選址成本、市場綜合分析成本以及財務評價成本。項目選址成本主要包括員工成本以及涉及的公關費用；市場綜合分析成本是指針對項目進行市場綜合分析所支出的相關調研費用、材料試驗費用以及專家評審費用等；財務評價成本是指財務評審費用以及投資咨詢費用等。

（二）前期準備部分

前期準備階段主要的成本費用項目包括土地費用、拆遷安置補償費以及開發前期費用、前期工程費用。土地費用包括土地出讓金、耕地占用費、市政設施費和契稅；拆遷安置補償費包括土地征收費用、土地補償費用、耕地復墾基金、耕地占用稅、勞動力安置補助費、水利設施維修費等；開發前期費用包括前期規劃費用、測繪費用、設計費用、地質勘查費用；前期工程費用包括“七通一平”費用、土地開發費用、臨時設施費以及報建相關收費。

（三）施工建設部分

施工建設部分圍繞建筑安裝、基礎設施建設、配套設施建設及開發間接產生的費用四個方面進行。其中建筑安裝費用主要包括建筑工程費用、系統工程費用、裝飾工程費用以及設備購置費用。基礎設施成本主要包括道路工程費用、通信照明費用、供水供電供氣工程費用、環衛綠化費用，以及排污排洪工程費用等；配套設施費用為各類配套基礎設施，如自行車棚、機房、鍋爐房等設施建設產生的費用；開發間接費用主要包括安全監督工程、保險、行政管理、現場辦公費用等。

（四）房屋銷售部分

房屋銷售過程中產生的成本費用主要包括銷售相關費用及其他費用兩個部分。銷售相關費用包括銷售服務費用、品牌建設費用、廣告費用、宣傳推廣活動費用以及銷售材料費用、樣板房裝修費用等；其他費用部分主要包括改裝修復費用以及樣板房看護管理費用等。

（五）期間費用部分

房地產開發項目從設計、建設到最后竣工過程中產生的所有管理費用、財務費用以及稅金，均可歸類于期間費用。財務費用是期間費用最主要的部分，主要包括利息支出、匯兌損失、金融機構手續費及籌資階段發生的支出等；管理費用包括項目建設過程中管理人員的工資、保險費用、培訓費用，以及差旅費用、辦公費用等；稅金主要是指房地產開發項目涉及的土地增值稅、土地使用稅、城市維護建設稅等。

三、房地產開發企業成本控制存在的問題

（一）缺乏項目可行性分析

在項目建議書批準后，針對項目建設涉及的諸多技術指標以及經濟指標進行科學的分析與論證是必不可少的，尤其是隨著社會經濟情況的不斷變化、政府政策法規的不斷調整，企業需要從經濟角度以及可行性角度，對項目進行綜合性的評價。然而，目前房地產開發企業的項目前期可行性研究工作并不全面，有些企業甚至缺乏項目可行性分析，這就無法保證企業在選址以及項目規模等方面設計最科學合理的方案，同時也難以保證企業將各類損失考慮在項目規劃內。

（二）忽視設計規劃合理性

不同項目在設計階段需要關注不同的設計任務，因此設計階段存在的影響成本費用的因素是較為復雜的，多種因素綜合起來會導致項目開發成本超支。但部分房地產開發企業忽視設計規劃的合理性，缺乏充分的成本意識，難以通過良好的規劃關注項目各單元的協調性，在設計過程中過度追求高質量或外觀形象，造成“肥梁胖柱”現象，或不必要不實用的外觀或用材設計。在設計過程中，企業無法從總體工程量的角度，對設計費用進行限制，許多設計人員完成施工圖設計時，主要考量施工要求、設計美觀度等，而缺乏對工程量、工程費用的把控，致使項目成本管控與設計目標無法協調。

（三）招投標管控力度不足

房地產開發企業針對項目招投標過程的管控不夠嚴格，造成選取的招投標對象不符合項目開發要求的后果，甚至出現工程層層轉包分包現象。在這種情況下，中標單位或實際施工單位可能存在施工能力不足或管理能力不足的情況，進而耽誤建設開發工期、影響開盤銷售時間，造成不必要的成本支出。同時，如中標單位在施工方面未按照標準施工，可能會導致產品出現質量問題、增加企業后續的維修成本，同時會損害房地產開發企業的聲譽。此外招投標管控力度不足，也會影響招投標文件的完善性，導致企業簽訂的合同不夠嚴謹，不完善的合同會給企業項目開發造成巨大的風險隱患，也可能會出現結算價格提升，增加企業的開發成本。

（四）缺乏動態化成本監控

很多房地產開發企業對開發項目的成本控制，僅是關注最終的成本反映階段。也就是說，企業僅僅是根據成本發生后的記錄數據，對比相應的成本目標來判斷成本是否超出預期，而對于判斷實際發生成本項目是否合理、該成本支出是否處于合理范圍內，以及考核成本是否偏離成本目標，并沒有相應的措施。由于缺乏動態化的成本監控，無法實現對整個成本發生過程的監控、判斷成本產生過程中出現的問題，進而導致企業無法根據具體的開發流程細化成本管理，也無法使各部門、各單位明確相應的成本控制責任。

（五）尾盤易出現成本超標

尾盤一般是指銷售較為困難的單元，這些單元的銷售已經處于房地產開發的末期。隨著銷售時限的拉長，尾盤的沉淀影響了開發企業資金的回籠，同時增加了大量的管理成本。除了尾盤銷售無法及時跟進，導致資金被占用以外，尾盤銷售的時間跨度較大，企業在項目開發建設前期投入的大量保證金，也可能由于各類原因未達到收回條件，無法及時收回，給企業造成損失。此外，尾盤撤場后，房地產開發公司在該項目涉及的水電費、電話費等費用，也會因為未及時銷戶或過戶處理而持續發生，導致企業不必要的費用支出。

（六）銷售費用的投入過大

銷售費用未設置投入上限是銷售環節容易出現的成本控制問題，然而許多企業迫于房地產銷售壓力，在銷售階段投入了大量的銷售費用，尤其是在廣告宣傳方面一味地增加費用支出。這種情況下，銷售費用將遠超出企業預期，同時可能造成花費大量銷售費用，卻并未獲得明顯推廣效果的結果。

四、房地產開發企業成本控制優化策略

（一）完善項目可行性分析

項目可行性分析要針對房地產開發項目的成本因素進行調研分析。主要調查的項目包括當地土地價格、地質情況、建安成本、配套條件以及建設環境、各類材料設備的價格等。這些成本因素會對項目開發成本有較大的影響，因此也是企業在開發建設中需要關注的重點。

項目可行性研究要根據所取得的調研資料，對項目進行全面的成本費用估算。估算內容除土地費用、工程費用、設施建設費用等，還需包含管理費用、銷售費用、財務費用，以及整個項目開發期間可能產生的不可預見費用等。費用測算是針對整個項目的成本，采用標準化、科學化的手段進行的客觀估算，估算過程要結合當地市場行情，以及項目開發的實際情況。成本估算不僅僅是為了測算企業的開發成本，更重要的是為后續的產品定位和銷售價格預測提供支持。

（二）推行限額設計模式

限額設計模式是在項目設計階段最為有效的成本控制措施。通過限額設計能夠控制房地產開發項目的總費用，制定更為多樣化的設計備選方案，選中其中最為合理、有效的開發方案，使整個項目處于合理的投資預算范疇內；同時，也有助于將各項投資預算具體化與各個設計單元對應起來，對每一個設計成本因素的花費情況進行對比和考核。例如，將項目建設過程中所需的公共設施，按照相應的預算比例進行準確的設計規劃。各單元的施工內容、施工要求及成本控制目標，通過比對圖紙，即可確定相應的最高限額。

此外，為了解決設計變更造成的成本超支問題，企業要在項目設計階段對設計圖紙進行反復論證，設計方及施工方要共同討論，針對施工過程中可能出現的各種問題進行綜合性的考量，盡可能地減少改動。

（三）嚴格執行評標、審標

項目招投標階段，要嚴格執行評標、審標。通過公開工程招投標、擬定合同條款以及簽訂合同等程序的成本控制，強化房地產開發項目的成本控制力度。

公開招標是可以結合企業實際工程情況，擇優選取合作單位的招標方式。公開招標中最重要的就是對投標單位資格進行預審，強化對中標單位的評審，不僅要判斷中標單位的建設能力，同時要建立更穩定的合作關系，以便在項目開發過程中合理控制成本，達到雙贏的效果。

擬定合同條款和簽訂合同是招投標階段另一項需要關注的部分。房地產開發企業要通過多次談判以及詳細的調研，確定合同價格以及合同細則，對于每一項合同條款，企業均要派專人認真精讀，細化其中的內容，同時針對不合理條款、歧義條款與合作方進行詳細磋商。簽訂合同前要進行多次合同條款審核，強化合同審核，有利于消除合同糾紛，同時有助于企業針對合同涉及的價款進行審核與控制。

（四）實施動態化成本控制

在施工建設階段，很多因素會造成成本超支。因此要實施動態化的成本管理，對施工建設階段進行全流程的成本監督。

首先，在施工前要對施工人員進行組織及方案細化設計，確定合理的施工安排，不僅要確定相應的人員配置，同時要關注各項資源的分配。在確定設計方案的基礎上，匹配相應的資源配置策略，確定項目施工進度及施工順序，選出最合理的施工方案，確保各項資源得以最優化利用，減少資源浪費，避免工期拖沓。

其次，施工過程中要不定期地檢查項目進度，并對施工質量進行抽查。為強化對資本的管控，如施工過程中出現施工進度和施工質量與合同中約定的條款不符的情況，房地產開發企業可拒絕或拖延付款，避免企業利益出現損失。

此外，動態化監督的重點要放在工程變更的控制上。工程變更意味著建設過程中出現了額外的施工，必然會增加開發支出。因此項目施工建設過程中，要建立標準項目變更流程，盡可能減少項目變更，對于特殊需要變更的情況，要及時與設計單位協商，在造價合理范圍內選擇最佳變更方案，并同步控制工作量及成本費用。

最后，針對項目施工過程中外部天氣、材料、市場等因素造成的價格變化，企業要通過成本目標層層分解的方式，確定動態化的成本控制。在項目施工過程中，及時收集外部信息，定期對施工進度以及成本支出情況進行分析，比對相應的成本計劃，及時進行糾偏，確保實際成本處于動態控制范圍內。

（五）關注尾盤階段成本監控

在尾盤階段，企業要從成本管理的角度定制清晰的控制目標，并加強結果考核。首先，應結合資金占用成本率、市場銷售條件等測算，制定合理的尾盤銷售價格，同時要考慮前期購房客戶的利益，避免產生投訴。通過設定科學的尾盤銷售目標，確定合理的價格區間，制定有效的銷售策略，促進尾盤銷售的推進。此時采用的銷售策略，要盡可能減少銷售費用支出。其次，針對企業繳納的大量保證金要提前制定回收計劃，盡可能將應繳納及應收回的繳納金，明確至相應的崗位職責中，這樣能夠確保專人收回。同時，要由財務部門設立專項臺賬，跟進保證金回收工作。最后，針對房地產開發企業尾盤撤場后出現的各類交接問題，企業要及時解決工作銜接中暴露的問題，確認過渡事項的責任主體，保證電話費、水電費等相關開戶主體及時變更、銷戶或過戶，避免企業繼續劃扣費用，造成損失。

（六）合理制定營銷策略

合理的營銷策略，既要保證有效的銷售宣傳，同時又要控制宣傳花費。因此企業的關注重點要放在以下幾個方面：一是合理的確定市場定位，嚴格制定符合房產定位的營銷策略，這樣能夠提升房地產項目的品牌化，同時有助于深化項目形象；二是要建立合理的定價及售價策略，根據市場情況、項目成本，以及周邊環境、目標人群等多方面的因素，設定合理的售價，建立全過程銷售策略，提高銷售效率；三是要從財務管理角度，確保銷售資金的合理利用。銷售費用包括廣告成本、宣傳銷售人員工資，以及銷售人員所必需的花費、銷售材料費用、銷售活動費用、各類交易成本以及銷售道具成本等。企業要從財務管理角度，建立合理的銷售預算，確定銷售費用限額，避免出現銷售費用超支。

五、結束語

為迎合房地產市場環境的變化，房地產開發企業要順應市場經濟的發展，關注自身在成本管控中存在的問題，結合企業長期的經營規劃以及房地產開發項目的特性，制定針對性的成本策略。強化項目可行性分析、重視設計規劃合理性、注重招投標管控、建立動態化的成本監控機制、控制尾盤成本超標、避免銷售費用投入過大，通過減少成本控制問題提高企業利潤空間。