房地產企業如何加強固定資產實物管理對策研究

張金營

（河南省駐馬店市不動產登記服務中心，河南 駐馬店 463000）

當前房地產企業在落實固定資產實物管理的工作進程中，應當革新現有的工作管理模式，采取科學有效的管理措施，結合精益化、精細化的管理思想、管理觀念，提高對固定資產的綜合管理水平。

一、房地產公司固定資產實物管理現狀分析

（一）重視度不夠

新時期房地產公司在固定資產實物管理工作中并沒有制定出科學有效的管理方案，同時也未落實全過程、動態化的固定資產實物管理作業，而出現以上情況的根本原因是房地產公司并沒有引起對相關工作的足夠重視，在工作管理過程中未設定科學合理的流程。固定資產作為房地產企業中不可缺少的關鍵要素，對固定資產進行專項管理控制對于提高企業的綜合運行效率具備較大的現實意義，此外，固定資產在房地產企業中的使用也相對較為頻繁，如果房地產企業在經營管理過程中不注重對固定資產給予科學高效的管理控制，則會導致資產流失或管理不嚴的情況出現，再加上在管理過程中未落實科學高效的數據核算管理工作，久而久之也會影響房產企業正常經營運作，使得房地產企業的競爭力嚴重下降。

房地產企業高層應當具備基本的資產管理意識，對現有的房地產固定資產實物管理工作進行優化改善，樹立起積極正確的科學管理觀以及管理思想，但是由于大部分房地產公司高層領導干部并不具備科學管理意識，從而使得相關工作的開展不具備高效性。并且部分小型的房地產公司單方面認為在經營管理過程只需要完成客觀層面上的管理工作即可，保持公司業務量處于較高的水平便能夠實現公司效益最大化，此類錯誤的思想觀念不注重開源節流，無法實現對固定資產長效穩定的管控，會使得房地產企業的經營運作陷入相應的困境。最為關鍵的是，部分中小型企業以及大型企業也缺乏對固定資產的基本管控意識，在管理期間不具備風險管理觀念、管理思想，在固定資產管理過程中只是沿用固定的采購程序，參照相應的法律法規來完善相關管理工作，但是卻沒有考慮房地產企業自身所面臨的實際困境，導致固定資產管理工作還存在較高的風險。大部分房地產企業忽視了在資產管理工作中所受到的市場以及其他地方所帶來的負面影響，片面地認為實施公司固定資產管理工作只是一類單方面基礎建設性工作，沒必要投入過多的時間和精力，從而使得固定資產管理工作在房地產企業內部逐漸被邊緣化，無法發揮出應有的作用。

（二）固定資產實物管理制度建設不全面

雖然部分房地產企業也引起了對固定資產實物管理工作的足夠重視，但是卻沒有建立起與之配套的固定資產實物管理制度，大部分房地產企業在經營管理過程中并沒有采取科學有效的固定資產管理控制手段，對固定資產的明細賬制作不全面，導致固定資產管理工作不具備全面性、完整性。其次，相關固定資產管理人員并沒有參照實際的情況來對各項賬目單進行設置，導致固定資產管理工作流于表面形式，存在資產的實際情況與賬面信息不相符的問題。同時由于明細賬目與卡片賬目存在嚴重缺失的情況，使得固定資產的使用方向和使用量不清晰、不明了，不利于實現對固定資產實施精細化、高效化地管理控制。

并且部分房地產企業由于在固定資產采購管理過程中沒有制定明確的管控計劃，未參照房地產企業戰略發展的需求完成對固定資產的采購管理工作，從而導致大量固定資產閑置，無法發揮出應有的作用，或是部分固定資產采購量不夠，無法支撐房地產企業正常經營運作。現有的固定資產采購管理工作過于隨意，導致盲目購置以及重復購置的情況相對較為常見，以至于臺賬所記錄的信息不具備完整性、全面性，同時在相關臺賬信息資料中部分企業對時間、規格、價值、折舊年限也未進行科學合理地分析評估，對各項信息資料處理不到位，未進行多個部門的管理核對，未落實強有力以及定期的清查盤點，導致大量資產無法發揮出實際的價值，此外在對固定資產采購工作進行管理控制的過程中，房地產企業也缺失嚴格的審批制度，同時也未規范采購管理流程，使得固定資產采購活動存在暗箱操作的現象，從而使采購方案以及采購工作的制定不具備全面性、完整性。

（三）缺乏后期全面的管理控制

房地產企業在對固定資產進行管理控制的過程中也缺乏后期工作的支撐。首先，在后期管理活動中，房地產企業并未制定成熟完善的后期管理制度、管理模式，導致大部分資產長時間或完成采購之后一直處于閑置的狀態，并且大部分房地產企業并沒有定期對固定資產進行盤點、清查，導致大量資源無端浪費，使得資產的利用效率大幅度降低。并且，由于缺乏后期完整的規劃管理，從而給房地產企業資產隱形流失帶來較大的風險，而部分房地產企業在固定資產管理工作中也存在對固定資產維護保養修繕不得力的情況。具體來說，由于房地產企業內部存在人員流動嚴重的情況，以至于部分固定資產無法得到專項化、定向化的管理控制，再加上部分固定資產本身處于長時間閑置狀態，相關資產極易出現相應的管理漏洞，部分閑置資產未得到及時清算、盤點，導致資源浪費或自然老化，在得不到維護保養的情況下存在直接報廢的現象，從而使得公司資源浪費嚴重，導致固定資產的利用效率大幅度降低。

除此之外，在資產管理工作中，大部分管理者往往將重心放置在重型資產比如重型設備、配套設施的管理層面，但是卻忽視了對輕型資產的保養管控工作，導致輕型資產的消耗量相對較大，并且大部分房地產企業管理人員并沒有為各項資產設置專項化的維修人員、管理人員，導致固定資產的維修保養工作落實不到位，在此期間可能會潛在聘請外部第三方企業機構來進行代理維護保養的情況，從而使得維護保養成本進一步增加。

二、強化房地產企業固定資產實物管理關鍵舉措

（一）提高固定資產實物管理意識、管控效率

新時期房地產企業要想進一步提高固定資產管理工作的品質和效率，并且對現有的固定資產管理工作進行優化、完善，則需要完善相應的管理組織、機構、架構。首先，房地產企業需要提高每一位參與固定資產管理人員的責任意識以及工作危機意識，公司高級領導干部應當引起對固定資產管理工作的足夠重視，關注固定資產的采購、維護以及后續報廢工作，提高管理意識，優化管控手段，實現對固定資產更加科學有效地管控，同時房地產企業在固定資產管理工作中還需要注重增強相關工作開展的完整性、全面性、安全性，并且將固定資產的管理成效納入到公司領導績效考核指標中，作為任選領導的關鍵參考依據。其次，房地產企業在固定資產管理工作中也需要轉變管理人員過往落后的管理意識、管理思想，在固定資產管理工作期間制定出科學有效的管理規劃，評估相關管理人員的綜合能力。除此之外，相關管理人員還需要不斷更新自身的專業知識，樹立起基本的責任管理意識，認真履行上級所交代的工作事項、工作任務，提高工作管理水平。在房地產企業實物管理工作中，企業還需要在工作管理過程中增強相關作業人員的維護保養意識，使其能夠充分關注固定資產的采購以及正常維護保養工作，并且在此基礎之上增添相應的行政管理手段，制定科學有效的管理計劃、管理方法，全面提高固定資產的管理水平。

（二）房地產企業固定資產管理制度的構建

房地產企業在固定資產實物管理工作中還需要依托成熟完善的資產管理制度、管理方法，以此才能夠使得固定資產管理工作更加具備針對性、側重性，企業在完善固定資產管理制度的工作期間應當從以下幾個方面來開展相關工作，比如房地產企業需要對現有的固定資產購置制度、驗收制度以及使用報廢制度進行科學合理地制定，完善各項工作管理程序，在此期間企業需要明確各部門、各單位以及各崗位工作人員在固定資產管理工作中的權利、義務、職責，之后在此基礎之上落實強有力的責任管理制度，使得每一位參與固定資產管理工作的人員均具備明確的工作職責。此外，房地產企業在固定資產管理工作中還需要秉承公平、公正、公開的工作管理思想、管理意識、管理觀念，確保固定資產管理工作的成效能夠得到量化考核。另一方面，房地產企業也需要對現有的固定資產會計核算管理流程進行優化，在此過程中對現有的固定資產采購、利用、報廢、處理流程進行全方位地監督控制，建立一套行之有效的監督管理辦法以及監督管控機制，提高固定資產的管理水平。而在固定資產管理控制工作中，房地產企業也需要對固定資產管理工作內部潛在的控制風險進行有效分析，比如規范核算管理流程，并且規范固定資產的采購管理計劃以及采購管理方案，在此期間，房地產企業需要參照各個部門的實際需求對固定資產的配置標準進行合理設定，避免出現盲目采購或隨意調撥固定資產的情況，對相關行為現象進行嚴厲懲處。

并且房地產企業在固定資產管理活動中也需要嚴格制定相應的資產采購標準，完善日常的維護保養工作，并且全面跟蹤市場價格的走向，制定有效的市場價格管理機制，使得固定資產的賬面價值與實際價值能夠保持高度一致，完善后續的折舊管理工作。而在此期間，資產管理部門還需要加強固定資產驗收，盡可能結合對閑置資產的出租以及出借進行專項管理，提高資產的綜合使用效率，對閑置資產進行科學有效地處理，增加房地產企業的收入，并且將其有效的納入到收入預算管理指標范圍內，實現對資源價值的有效開發，減少資源浪費，提高企業的資產管理效率。

（三）提高信息化管控水平

當前房地產企業應當對固定資產實施定崗、定位、定人的工作管理策略，建立起成熟完善的工作管理制度，而房地產企業內部的財務管理部門也需要參照固定資產管理部門的工作開展情況，及時落實強有力的財務風險管理工作，對固定資產采購風險、庫存風險、資金積壓風險進行專項化地分析評估，而在此期間要實現各部門、各單位之間的有效交流互動，打破在房地產固定資產實物管理工作中存在的各部門信息孤島情況，及時對其中的固定資產價值變動信息進行有效記錄，完善相應的會計核算管理作業。而相關會計核算管理人員也需要對各種賬卡以及賬務進行有效核對、分析、評估，對固定資產的會計信息的真實性、全面性、完整性進行有效保障。

房地產企業內部的審計監督管理部門也需要對固定資產進行定期、定點地清查盤點，同時還需要對監督審核工作進行不定期地管理控制。最為關鍵的是，房地產企業在固定資產管理活動中也需要引進先進的會計處理設備，結合科學高效的處理管控措施，提高對固定資產的綜合管理水平、管理質量，并且建立起固定資產信息匯總管理模式，跟蹤記錄固定資產的使用狀況以及當前的庫存狀況，建起相應的數字化、信息化管理平臺，實現對固定資產實物信息的有效傳遞共享。并且有關部門也需要完善固定資產預算以及采購管理計劃，健全現有的數據管理制度、管理方法，引進電算化的管理措施，明確固定資產結構和儲量的實際狀況，為后續固定資產的管理以及監督工作的開展提供專項支撐和幫助。而相關部門也應當做好監督管理控制，在完善內部管控制度的過程中明確各項控制責任，分別對財務、采購、運營、安全、管理等多個部門進行專項化地管控，實現彼此之間的有效交流互動，提高資產管理水平、管理效率。在此期間，房地產企業也可以適當地借助BIM數字化系統對各項信息進行有效整理、整頓，建立起BIM大數據資料庫，實現對固定資產實物信息的有效整理并且模擬控制整個固定資產管理工作開展的情況，為后續房地產企業長遠穩定地發展提供相應的支撐。

三、結束語

總體來說，房地產企業在完善固定資產管理控制的工作進程中應當從兩個方面來進行，比如地產企業可以完成對固定資產的折舊計算，并且強化內部監督管理工作，在折舊計算工作中，房地產企業應當明確折舊管理流程，對固定資產賬面信息以及實際價值進行有效統計，并且科學高效地分析當前房地產企業的折舊管理工作中的具體需求，工作人員需要計算出賬目資料，并且再根據工作需求對折舊額的預計使用情況進行分析、評估，反映出企業內部固定資產變現的實際價值。其次，房地產企業也需要強化內部監督管理工作，對固定資產的采購、運營、管理、使用進行全方位、動態化地監督控制，建立起統一高效的登記賬卡管理制度，完成審核、驗收、調撥、報廢、封存、啟用等各項管理工作，同時加強內部監督控制，以此來提高固定資產實物管理水平、管理效率。