去杠桿背景下中小房企資金管理的“最優解”

◎文 盧現森

近年來，處在快速擴張期的房地產行業對資金需求更大，項目之間的資金“錯配”失衡，造成資金占用周期拉長，采用高杠桿資金運營已成為普遍經營方式。如何識別資金管理活動的風險，并采取應對措施來保證企業正常運營是目前急需解決的問題。

近些年，地產行業快速擴張，高杠桿、高周轉、高投入使其具有了“金融”屬性。2020年，監管部門以金融監管為抓手，結合土地“兩集中”等政策以平穩房地產市場發展。在“三條紅線”的監管下，資金供給規模快速下降，對地產行業造成了一定沖擊，中小型房企的經營更是舉步維艱，資金管理風險增加。

在當前的形勢下，中小型房企的資金管理面臨著新的挑戰，加強資金管理，解決資金管理問題顯得尤為重要。

中小房企進行資金管理的意義

中小型房企總體項目數量少，主要集中在某個省內或單一城市，資金規模有限。其資金管理活動可概述為資金籌集、使用和回收。保證資金安全、提高運營效率、降低運營成本、提升效益等是資金管理的重中之重。

地產行業總體資金投入規模大、周期長，這就決定了現金流量的不均衡。現金流形態可分成三個階段：從拿地投入到滿足“開發貸”資金放款；從項目放款到預售，以貸款資金置換前期拿地資金；從項目預售到結算，進行資金回收最終實現收益。

在前兩個階段，總體資金收支難以保持平衡，需通過其他項目的資金調度來維持資金平衡，最終實現穩定現金流以保證項目運營。……