南京地鐵4號線對沿線土地價值變化影響研究

邵孜科，孫春洋，金立艷

(南京交通職業技術學院，江蘇 南京 211188)

0 引言

隨著城市化的不斷推進，雖然城市經濟迅速發展，但是交通擁堵問題日益嚴重。地鐵因為運量大、可靠性強等特點被認為是解決城市交通擁堵的重要方式，因此，近幾年各大城市的地鐵建設如火如荼。地鐵的發展除了對城市交通擁堵和區域可達性產生影響，對城市的土地利用以及周邊的房地產價值也帶來了影響[1]。

二手商品房因為交易價格波動低和容易收集的特點，城市范圍內二手商品房房價的空間效應、時間效應和時空效應經常被作為研究對象[2-5]。同時，二手商品房交易價格與土地價值有高度相關性，所以二手商品房價格能夠表征土地價值模型。因此，本文首先建立基于二手商品房價格的土地價值表征模型，通過雙重差分模型分析2015—2019年南京地鐵4號線沿線區域土地價值變化情況，確定南京地鐵4號線的開通是否對沿線土地價值具有正向效應。通過對已有的地鐵線路開展土地價值變化的定量化研究，能夠深入理解地鐵建設的重大外部效應，為后續其他地鐵沿線的發展提供建設性建議。

1 研究區域與數據來源

1.1 區域概況

南京地鐵4號線于2017年開通，西起龍江站，繞過紫金山，東至仙林湖站，全長33.8 km。龍江站至雞鳴寺站沿線城市發展較為成熟，雞鳴寺以東區域由于紫金山的限制尚未成熟發展，因此研究范圍為4號線龍江站至雞鳴寺站沿線，如圖1所示。

圖1 研究區域

1.2 數據來源

主要研究數據為研究范圍內2015—2019年二手商品房交易價格，通過查詢鏈家網歷史成交記錄獲得。在研究范圍內：2015年共獲得6 227條二手商品房歷史成交記錄；2016年共獲得11 140條二手商品房歷史成交記錄；2017年共獲得8 281條二手商品房歷史成交記錄；2018年共獲得8 263條二手商品房歷史成交記錄；2019年共獲得15 896條二手商品房歷史成交記錄。

4號線沿線小于2.5 km范圍確定為地鐵對土地價值有重大直接影響區域，沿線2.5～5.0 km確定為土地價值變化對比區域，如圖2所示。4號線以北去除玄武湖湖面區域，同時為了便于后續的空間分析，按照500 m×500 m的標準將研究區域劃分成若干個網格，以網格為對象開展分析。

圖2 研究范圍

2 地鐵沿線土地價值變化模型

2.1 土地價值模型

研究4號線對沿線土地價值變化的影響，首先要確定如何表征土地價值，既要有足夠的代表性，又要有足夠的穩定性。二手商品房交易價格與土地價值高度相關，能夠充分體現土地價值，同時二手商品房交易價格波動低、容易收集，因此適合用來表征土地價值。將網格內的二手商品房平均價格作為土地價值：

(1)

式中：Vij表示坐標為(i,j)網格的土地價值；n表示網格內成交二手商品房數量；pk表示網格內第k個二手商品房的價格。

由于二手商品房交易數量有限，不能保證所有的網格內都有二手房成交數據，如果當年網格內未出現二手房交易，那么該網格就會成為“0”土地價值網格，如圖3所示，但是該網格的真實土地價值顯然不為“0”。

針對“0”土地價值網格，需要計算該網格的真實土地價值，考慮到土地價值的連續性，“0”土地價值網格的真實土地價值與周邊網格的土地價值高度相關，因此將周邊“九宮格”范圍內非“0”土地價值網格的平均值作為該網格的土地價值：

圖3 “0”土地價值示例

(2)

式中：V0表示“0”土地價值網格；m表示“九宮格”范圍內非“0”土地價值網格數量；Vk表示k網格的土地價值。

2.2 雙重差分模型

雙重差分模型是一種專門用來評估政策實施效果的方法。以政策實施時間點為界，將政策實施前的對象確定為控制組，將政策實施后的對象確定為實驗組，設置時間和指標之間的交互項，通過交互項來驗證政策實施是否具有良好的改善效果。具體模型如下：

Yit=β0+β1Tit+β2Treatedit+β3Treatedit×Tit+εit

(3)

式中：Yit表示解釋變量，為網格的土地價值；Tit為時間虛擬變量，政策實施前賦值為0，政策實施后賦值1；Treatedit表示影響區域虛擬變量，4號線影響范圍內賦值1，影響范圍外賦值0；εit為隨機干擾項；β0～β3為系數。

3 實證結果分析

3.1 描述分析

南京地鐵4號線于2017年開通，雙重差分模型需要對比政策實施前后土地價值的變化，因此研究時間跨度為2015—2019年，對于時間虛擬變量，2017年之前賦值為0，之后賦值1。地鐵沿線小于2.5 km范圍作為4號線的影響區域，該范圍內影響區域虛擬變量賦值1，共計104個網格；地鐵沿線2.5～5.0 km作為4號線的非影響區域，虛擬變量賦值0，共計108個網格。

根據表1，從2015年到2019年，無論是地鐵沿線小于2.5 km還是地鐵沿線2.5～5.0 km，土地價值平均值均呈現出增長趨勢：地鐵沿線小于2.5 km內土地價值平均值從24 459元增長到44 412元，漲幅19 953元；地鐵沿線2.5～5.0 km內土地價值平均值從19 716元增長到32 657元，漲幅12 941元。

表1 2015—2019年沿線土地價值網格 單位：元

3.2 模型回歸分析

南京地鐵4號線于2017年正式運行，所以政策沖擊點為2017年。did為交互項，是時間虛擬變量與區域虛擬變量的乘積，通過交互項系數的正負和系數的顯著性來判斷南京地鐵4號線的開通是否對沿線土地價值帶來正效應。

通過Stata 12.0對雙重差分模型進行回歸處理，回歸結果如表2所示。顯然，模型的樣本數為1 060個，回歸結果的Prob>F為0.000 0，說明模型整體是顯著的。交互項did的系數為4 814.846，說明與非影響區域相比，4號線的開通對沿線影響區域內的土地價值有正向影響，did的P值為0.000，因此交互項系數在1%水平下是顯著的。由于交互項的系數為正且顯著有效，所以可以說明4號線的開通對沿線土地價值的提升起到正向推動作用。

表2 模型回歸結果

根據圖4：在4號線開通以前，影響區域和非影響區域內的土地價值大致保持相同的增長趨勢；但是在4號線開通以后，影響區域和非影響區域內的土地價值增長趨勢開始分化，影響區域內土地價值增長趨勢明顯快于非影響區域。因此，使用雙重差分模型來檢驗4號線開通對沿線土地價值變化的影響符合同趨勢假設的前提條件。

圖4 土地價值平行趨勢

4 結語

通過收集的2015—2019年南京地鐵4號線龍江站至雞鳴寺站沿線5 km范圍的二手房交易價格數據，將沿線5 km范圍按照500 m×500 m的標準劃分成若干個網格，用網格平均二手房交易價格表征土地價值，然后通過雙重差分模型實證研究4號線對沿線土地價值的影響。研究發現，交互項的系數為正值且有效，說明4號線的開通對沿線土地價值的提升起到正向推動作用。

土地價值的影響因素多種多樣，除了地鐵因素，區位因素、學區因素、醫療因素等都會產生影響，本文僅聚焦地鐵因素，后續的研究需要將其他因素納入模型，使模型更加精準。