錦和商管半年營收逆勢增長27% 資本市場長期看好城市更新

韓盧行

近日，上海錦和商業經營管理股份有限公司，下稱“錦和商管”（603682.SH）發布2022 年半年度報告。公告顯示，2022年上半年錦和商管實現營業收入5.21 億元，同比增長27.04%;實現歸母凈利潤6327萬元，較去年同期下降5.1%。

對標境內和境外上市可比公司后，報告認為，“折攤息稅前利潤（EBITDA）”和“經調整折攤息稅前利潤（adjustedEBITDA）”更能反映公司實際經營表現。報告期內，公司折攤息稅前利潤約4.17億元，較2021年度同期上升約0.93億元，同比增長28.68%。其中，2022年度1-6月財務利息支出為租賃負債余額產生的利息并扣減財務利息收入，公司實際有息負債仍為零。

2022年上半年，國內疫情反復給房地產商業服務業帶來一定程度影響，本輪疫情持續時間長，對經濟影響顯著有別于過往幾輪疫情。錦和商管歸母凈利潤同比減少5.1%，主要受疫情影響，在建工程延誤，招商進度慢于預期，意味著受新租賃準則影響下財務費用增加的同時，對應并沒有實現收入。但通過新拓上海2個輕資產管理項目，明天廣場物業管理業務、平武路仁達商務樓委托管理業務，以及從2021年開始加大輕資產管理項目的拓展力度，以克服疫情、新租賃準則對自身經營的不利影響，展現出較強發展韌性。報告期內公司經營活動產生的現金流凈額2.44億元，同比增長161.16%，為公司抵御風險及靈活進行發展規劃積累了一定的資金基礎。

盈利能力方面，報告指出公司利潤來源主要由租賃和物業服務業務組成。其中2022年上半年租賃業務毛利率為40.91%，物業服務及其他毛利率為33.22%，主要得益于公司經營規模擴大帶來營業收入和毛利穩步增長，分別較2021年同期增長27.04%和16.9%。規模優勢是業績增長的硬道理。

值得注意的是，錦和商管同時發布了中期分紅預案，較為少見的中期分紅使得公司與其他100多家分紅企業成為市場關注的焦點。據統計，錦和商管自2020年4月上市至今，累計現金分紅（含本次2022年中期分紅預案）超3.8億元，分紅比例高于50%，增強了投資者的信心。

隨著中國城鎮化進程的不斷推進，以及一二線城市的高速發展，存量時代已經到來。在國家“十四五”規劃及2035年遠景發展目標中，已明確提出實施城市更新行動。可以看到中國城市更新行動的力度和擴展速度在全國范圍內全面鋪開，所蘊藏的市場空間不可估量。

具體到錦和商管，自2007年成立以來從舊廠房改造切入城市更新賽道，出道便定位為一家輕資產運營的服務型公司，快速成長崛起并成功上市，具有行業先發優勢。但在巨大的市場潛力面前，整個城市更新產業圈仍未形成龍頭效應，規模相對分散。錦和商管目前在管項目72個;在管面積逾120萬平方米，較年初增長超12%。分地域看，上海62個項目，北京7個項目，杭州2個項目，南京1個項目。從整體項目數量、管理面積兩項指標看，在行業內處于領先地位，但仍有可拓展的空間。

從市場規模擴展來看，錦和商管的經營模式主要包括承租運營、受托運營和參股運營。目前，承租運營的項目有44個，可供出租運營的物業面積約72萬平方米，上半年公司承租運營項目租賃收入合計3.93 億元，收入占比約75.56%，較去年同期增長約31.08%。受托運營項目增至25個，可供出租運營的物業面積約42萬平方米，同比增長100%。其成長的速度和效率有望助推其成為行業龍頭企業。

國家利好政策反映在證券市場方面，2022年6月證監會發布相關文件支持符合條件的重點領域、重點區域、重點企業開展資產證券化業務。反映出市場和政府需要一批有專業能力、在行業內具有深度實踐經驗，在城市更新項目中綜合實力較強的企業來支持盤活國有存量資產，做好新經濟產業的服務。這對錦和商管的主營業務拓展具有指導性意義，在報告期內，與上海久事旅游（集團）有限公司合作平武路仁達商務樓委托管理業務便是良好的開端。

雖然受疫情反復的不利影響，新增項目拓展導致規模增速低于預期，但中泰證券以及中信建投證券兩家券商仍對錦和商管給出“買入”評級，理由主要包括營收穩健增長，盈利能力穩定;租賃收入增厚，上海外營收占比提升;項目規模擴大，運營能力提升。反映出資本市場的認可和預期。

城市更新是個永續的過程，目前市場最主流的投資仍然是成長性投資、長期主義投資。錦和商管選擇專注于一門長期的生意，未來繼續以輕資產模式與政府、國有企業合作盤活存量資產，助推城市更新。