商品房公攤面積應做到透明公開

樓建波

近日，有媒體報道“青島某業主購買了一套110.25平方米的住宅，到手卻發現套內面積只有60多平方米”，使得商品房公攤面積的存廢爭議再起。公攤所引發的問題，無法簡單地通過取消公攤解決，關鍵是要在銷售的全流程中做到公攤面積透明公開。

事實上，準確披露公攤面積是現行法規的明確要求，貫徹于商品房銷售的全流程。

在訂約環節， 1995年施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行）規定，商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中，應載明購房者所購置的商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內建筑面積（實得建筑面積）及應合理分攤的公用建筑面積。該文件也對套內建筑面積和公攤面積的計算，包括墻體的處理，有細致的規定。2001年6月1日施行的《商品房銷售管理辦法》在明確商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價的同時，要求“按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積”;“按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積”。1995版《商品房購銷合同示范文本》、2000年版和2014年版《商品房買賣合同示范文本》，也均要求合同中明確公攤面積。

商品房交付時，如果實際面積（包括公攤面積）與合同的約定不一致，要按照合同約定和法律規定進行處理。《商品房銷售管理辦法》第34條第1款要求開發企業在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪。該《辦法》第19條、20條、21條對實測面積（登記面積）與約定面積不一致時的處理和責任承擔作了明確規定。這些規定在商品房買賣合同示范合同文本中也有所體現。

現行法律同時對商品房銷售廣告和銷售現場的信息公示，作了明確規定。例如，2009年實施的《成都市商品房銷售現場信息披露管理辦法》要求在銷售現場公示“每套商品房建筑面積（含套內建筑面積、公攤面積）”。按照最高院2020年修訂的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條，即使公攤面積未寫入合同，僅在商品房的銷售廣告和宣傳資料中體現，因其屬于對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

回到青島業主的故事。如果開發企業一開始就按照法律規定明確告知建筑面積中公攤的比例和套內面積，并在合同中明確約定，交房時的實測面積與告知和約定的面積一致，或者雖有誤差，但面積誤差比絕對值在法律允許范圍內（《商品房銷售管理辦法》第20條規定的3%以內（含3%）），也許有關的糾紛就不會出現了。當然，開發企業作為生產者和銷售者，有義務向購房者說明建筑面積、套內面積、公攤面積的含義和測量標準，包括墻壁計入面積的規則。

公攤面積上熱搜已經不是第一次了。雖然《商品房銷售管理辦法》明確規定“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價”，但是，只要一有風吹草動，例如2019年住建部公開征求意見的《住宅項目規范（征求意見稿）》的第2.4.6提到了“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”，公眾就會進行多種解讀，而且“取消公攤”的解讀尤為受歡迎。這種現象說明，社會公眾對涉及切身利益的商品房公攤面積高度關注。

《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行）中列舉的需要購房者分攤的公用建筑面積包括：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積;（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。這些公用建筑部分，屬于建筑物區分所有中的共有部分，是一種不可或缺的客觀存在。《民法典》第273條要求業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。開發商在銷售商品（包括商品房現售和商品房預售）時，也必須把共有部分和專有部分一起轉讓給購房人。

在客觀上無法取消公攤（共有部分）時，也許立法和規制的重點應該放在要求開發企業在銷售的整個流程做好公攤面積的公示，真正使購房人買得明白，買得放心。