申請(qǐng)主體缺失，如何辦理轉(zhuǎn)移登記？

梁仁政，廖珊珊

一、案情簡介

李某在2011 年購買了一套商品房期房，并與開發(fā)商簽訂了購房合同。自2012 年收房入住以來，因開發(fā)商方面原因，李某一直未能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。對(duì)此，李某等業(yè)主多次通過投訴、信訪等方式要求當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及相關(guān)部門解決“辦證難”問題。

經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核查，開發(fā)商于2009 年和2011 年先后取得該項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證。2013 年，在多項(xiàng)配套設(shè)施未完成建設(shè)的情況下，公司法人因債務(wù)糾紛去向不明，導(dǎo)致項(xiàng)目申請(qǐng)主體缺失，無從完善后續(xù)相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)以及辦理建設(shè)工程竣工備案，進(jìn)而無法完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記，也就不能為業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

二、本案焦點(diǎn)

申請(qǐng)主體缺失，如何辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？

三、案情分析

本案中，李某等業(yè)主是在該項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證后，與開發(fā)商簽訂的購房合同，并要求辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但開發(fā)商去向不明導(dǎo)致申請(qǐng)主體缺失。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無法實(shí)現(xiàn)李某等業(yè)主提出的要求的原因有：一是違反不動(dòng)產(chǎn)登記的連續(xù)登記原則。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定，未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第9.1.2條規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的申請(qǐng)主體應(yīng)當(dāng)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿或土地權(quán)屬來源材料記載的國有建設(shè)用地使用權(quán)人。本案中申請(qǐng)主體應(yīng)該為開發(fā)商，但因開發(fā)商法人無法聯(lián)系造成申請(qǐng)主體缺失，導(dǎo)致無法辦理該項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)首次登記，因而連續(xù)登記未能實(shí)現(xiàn)。二是不能滿足不動(dòng)產(chǎn)登記的共同申請(qǐng)要求。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定，因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。據(jù)此可知，李某等業(yè)主要想辦理房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)與開發(fā)商共同提出申請(qǐng)。但由于申請(qǐng)主體已缺失，業(yè)主無法與其共同申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

四、解決思路

針對(duì)“非群眾過錯(cuò)”所造成的、按現(xiàn)行政策規(guī)定和業(yè)務(wù)辦理流程又無法解決的共性、普遍性的問題，可通過行政手段完善制度建設(shè)，尋找替代的申請(qǐng)主體來解決本案問題。

廣西自然資源廳依據(jù)《中華人民共和國民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)，以及《自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》精神，于2021 年8 月印發(fā)了《關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》（桂自然資發(fā)〔2021〕54 號(hào)）（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），提出了具有針對(duì)性、可操作性、覆蓋面廣的六大類共18 種具體情形的破解辦法和解決路徑。

對(duì)于因申請(qǐng)主體缺失而導(dǎo)致的登記難問題，《指導(dǎo)意見》歸納總結(jié)出4 種表現(xiàn)情形：一是開發(fā)建設(shè)單位因改組、改制、合并和兼并等原因造成申請(qǐng)主體不清的；二是開發(fā)建設(shè)單位滅失導(dǎo)致申請(qǐng)主體缺失的；三是開發(fā)建設(shè)單位不配合不動(dòng)產(chǎn)登記造成登記主體缺失的；四是開發(fā)建設(shè)單位法定負(fù)責(zé)人失聯(lián)導(dǎo)致申請(qǐng)主體缺失的。

本案符合第4 種情形，可以參照《指導(dǎo)意見》中的具體解決辦法進(jìn)行處理，即“開發(fā)建設(shè)單位未注銷或滅失，因法定負(fù)責(zé)人失聯(lián)造成不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)主體缺失的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)書面告知原開發(fā)建設(shè)單位或原權(quán)利人，經(jīng)公告（公示期不少于60 個(gè)工作日）無異議或異議不成立的，由市、縣人民政府指定申請(qǐng)主體或由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或三分之二以上的業(yè)主代表作為主體申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記和轉(zhuǎn)移登記”。此解決方法在登記程序上既符合連續(xù)登記原則，又滿足共同申請(qǐng)的要求。同時(shí)，書面告知原開發(fā)建設(shè)單位以及公示期不少于60 個(gè)工作日的做法，最大限度保證了相關(guān)權(quán)利人的知情權(quán)，也體現(xiàn)了解決歷史遺留問題的審慎態(tài)度。

五、處理辦法

經(jīng)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查實(shí)，本案中該項(xiàng)目還存在未完善后續(xù)相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)與未辦理建設(shè)工程竣工備案等問題。這需要協(xié)調(diào)住建等相關(guān)部門，分批分步做好該項(xiàng)目登記難問題的化解工作，主要做法如下。

一是提請(qǐng)當(dāng)?shù)厝嗣裾⒐ぷ鲗０啵鞔_不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主導(dǎo)、住建等部門協(xié)同處理該項(xiàng)目歷史遺留問題；二是按照《指導(dǎo)意見》要求，由當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在多次聯(lián)系并書面函告開發(fā)商無果后，提請(qǐng)當(dāng)?shù)厝嗣裾怨娴姆绞酱_認(rèn)業(yè)主委員會(huì)為申請(qǐng)主體，即在公告期間（不少于60 個(gè)工作日）無人提出異議的情況下，該項(xiàng)目的申請(qǐng)主體將由開發(fā)商轉(zhuǎn)為業(yè)主委員會(huì)；三是同步開展不動(dòng)產(chǎn)測繪、權(quán)籍調(diào)查等相關(guān)工作，完善相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)和建設(shè)工程竣工備案材料。

本案具體做法為：由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。由住建部門指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)辦理房屋質(zhì)量鑒定備案，并由第三方房屋質(zhì)量安全鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行安全鑒定，鑒定結(jié)果認(rèn)定合格后作為房屋竣工驗(yàn)收的材料。由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)指導(dǎo)業(yè)主通過不動(dòng)產(chǎn)登記自助辦理平臺(tái)上傳相關(guān)材料，辦理相關(guān)登記。

最終，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和住建部門的通力協(xié)作下，本案由業(yè)主委員會(huì)作為申請(qǐng)主體完成了相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)及該項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)首次登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也陸續(xù)為業(yè)主辦理核發(fā)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，解決了該項(xiàng)目多年來的“辦證難”問題。

不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題是復(fù)雜多樣的，在推進(jìn)化解歷史遺留問題時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按照“尊重歷史、兼顧現(xiàn)實(shí)、服務(wù)于民、取信于民、讓利于民”和“缺什么補(bǔ)什么、誰審批誰負(fù)責(zé)”的原則，主動(dòng)作為，積極協(xié)調(diào)建設(shè)單位及相關(guān)部門，堅(jiān)持“問題梳理、協(xié)同配合”的原則，加快落實(shí)“歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢”的產(chǎn)權(quán)制度，深入推進(jìn)和推廣“多測合一”“交房即交證”等改革成果落地，切實(shí)維護(hù)群眾、企業(yè)的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。