如何化解老舊小區辦證難題？

莫 艷，莫宗泉，封 羽

一、案情簡介

某市某小區于20 世紀90 年代初期建設完成，開發建設單位為原國有企業轉型的房地產開發企業，共有業主480 多戶，是該市城市改造初期最早建成的商品房住宅小區。該小區交付使用后，只有部分業主取得了房屋所有權證。至2021 年，該小區大部分業主仍未取得不動產權證。

經當地自然資源主管部門和不動產登記部門核查，該小區存在未完善用地手續、部分樓棟存在違規建設、未辦理竣工驗收手續、開發建設單位未向未竣工部分樓棟的業主提供購房合同和購房發票等問題，且開發建設單位名稱、負責人數年來多次變更以及歷經企業改制后，開發建設單位失聯，所以該小區辦證無限期擱置。

二、本案焦點

如何化解老舊小區“辦證難”歷史遺留問題？

三、案情分析

該小區大部分業主近30 年一直未能取得不動產權證，主要原因有兩個：一是缺少政策依據。根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城鄉規劃法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等相關法律規定，該小區未完善用地手續、未辦理竣工驗收手續，不滿足不動產登記條件，無法進入不動產登記環節。二是開發建設單位“經營異常”失聯，導致該小區辦理竣工驗收手續和不動產登記缺少申請主體。《不動產登記暫行條例實施細則》第二十四條規定，不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記。因此，無申請主體向不動產登記部門申請辦理該小區的不動產首次登記，直接導致業主無法辦理不動產轉移登記、取得不動產權證。

四、解決思路

（一）深入調研，摸清問題底數

當地自然資源主管部門對該小區不動產登記歷史遺留問題高度重視。在當地人民政府的支持和指導下，自然資源主管部門深入開展前期調研和準備工作。一是抽調精干力量下沉社區，走訪社區干部群眾，深入摸底調查，全力搜集涉及該小區供地、審批、驗收、不動產登記、業主情況等原始資料和相關信息；二是對掌握的資料和信息進行深層次分析，追溯該小區問題產生的根源，形成專題報告，及時上報當地人民政府。

（二）制定解決不動產登記歷史遺留問題政策文件，解決政策缺位的問題

堅決貫徹《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》《廣西壯族自治區自然資源廳印發關于加快解決不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》精神，結合當地涉房涉地歷史遺留問題的客觀情況，主動尋求創新和突破，由當地人民政府辦公室牽頭研究并印發解決涉房涉地歷史遺留問題處理意見，及時填補解決不動產登記歷史遺留問題政策缺位的問題。

（三）以政府為主導，建立協調工作機制

當地人民政府成立涉房涉地歷史遺留問題解決工作領導小組，多次組織住建、國資委、稅務、司法、自然資源、城市綜合執法等相關部門召開解決該小區不動產登記歷史遺留問題系列專題研討會，并明確各部門職責和任務，推進不動產登記歷史遺留問題化解工作的落實。

五、解決辦法

首先，由當地人民政府明確新的申請主體。對于開發建設單位失聯導致申請主體缺失的問題，當地人民政府國有資產監督管理委員會負責梳理開發建設單位的變更情況，在當地人民政府直接指定新的申請主體后，繼續完成后續的驗收和登記手續。其次，由相關部門聯合指導并配合新的申請主體逐項解決歷史遺留問題。該小區未完善用地手續的問題，由自然資源部門負責梳理，并指導新的申請主體完善用地手續；對于購房業主缺少購房合同的問題，由新的申請主體負責對土地轉讓的資格和房屋占地面積予以審核，明確購房資格審核和占地面積后，移交自然資源主管部門審核處理；對于該小區未辦理竣工驗收手續的問題，住建部門采取房屋質量鑒定的方式指導新的申請主體進行安全鑒定、備案；購房發票的核實、契稅補繳等事項，由稅務部門配合新的申請主體協調處理。最后，由新的申請主體負責為購房業主完善申請材料。

本著“尊重歷史、民生優先”的原則，當地自然資源、住建、稅務等部門密切合作，指導并配合新的申請主體完善竣工驗收備案、不動產測繪等材料；新的申請主體主動聯系購房業主，并為購房業主完善不動產轉移登記申請表、商品房買賣合同等不動產登記申請材料；不動產登記部門開設綠色通道，為該小區快速辦理不動產登記。目前，除涉及繼承、贈與房產外，小區近400 戶業主已經順利辦理了不動產登記，取得了不動產權證書。

老舊小區一般規模不大，涉及的群眾不多，但歷史遺留問題沉淀時間長，利益矛盾糾葛紛繁復雜，解決起來棘手，處理不當極易引發群體性事件。基于切實解決問題和維護社會穩定的考慮，各地自然資源主管部門應認識到加快解決老舊小區歷史遺留問題的迫切性和重要性，制定解決不動產登記歷史遺留政策，各相關部門通力協作，踐行以人民為中心的理念，為人民群眾辦實事解難題，持續提升群眾幸福感、獲得感。