河北省石家莊市 農(nóng)村宅基地和村民自建房管理有了新辦法

今年初，河北省石家莊市出臺(tái)《石家莊市農(nóng)村宅基地和村民自建房管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），將宅基地和農(nóng)民住房建設(shè)一體管理，明確了管理職責(zé)分工、規(guī)劃管控、申請(qǐng)審批、建房管理、盤(pán)活利用、法律責(zé)任等方面內(nèi)容，構(gòu)建起轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理長(zhǎng)效機(jī)制。

一、明確管理職責(zé)分工

加強(qiáng)農(nóng)民住宅建設(shè)房地一體化管控，進(jìn)一步明確各部門(mén)職責(zé)，實(shí)現(xiàn)宅基地審批與村民建房全鏈條“閉環(huán)”管理。

縣級(jí)以上農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)負(fù)責(zé)宅基地改革與管理相關(guān)工作。縣級(jí)以上自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)國(guó)土空間規(guī)劃、土地利用計(jì)劃和規(guī)劃許可等工作，統(tǒng)籌安排農(nóng)村宅基地用地規(guī)模與布局，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)、農(nóng)村宅基地和房屋不動(dòng)產(chǎn)登記等。縣級(jí)以上住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)村民自建住房建設(shè)行業(yè)管理，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）政府（辦事處）對(duì)村民自建住房的設(shè)計(jì)、施工、質(zhì)量安全等進(jìn)行監(jiān)督管理服務(wù)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）政府（辦事處）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)宅基地和村民自建住房的審批與管理，對(duì)村民自建住房質(zhì)量安全負(fù)屬地責(zé)任；負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)村莊規(guī)劃編制；開(kāi)展宅基地及建房動(dòng)態(tài)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置各類(lèi)違法違規(guī)行為。

村集體經(jīng)濟(jì)組織是本村宅基地和村民自建住房的日常管理和監(jiān)督主體，完善宅基地和村民自建住房民主管理程序，健全議事協(xié)商和矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制。

二、加強(qiáng)建房規(guī)劃管理

一是編制“多規(guī)合一”的實(shí)用性村莊建設(shè)發(fā)展規(guī)劃。堅(jiān)持先規(guī)劃、再建設(shè)，規(guī)范有序?qū)嵤┺r(nóng)村房屋建設(shè)，合理確定宅基地規(guī)模與布局，劃定宅基地建設(shè)范圍。

二是按村莊分類(lèi)確定建房規(guī)劃管理重點(diǎn)。對(duì)城郊融合類(lèi)村莊，新規(guī)劃的集中住宅小區(qū)宜以多層建筑為主，其他村莊選擇多層或低層（三層以下，下同）住房建筑；對(duì)集聚提升類(lèi)村莊，聯(lián)村建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)的，選擇多層或低層住房建筑，其他村莊以低層為主；對(duì)特色保護(hù)類(lèi)村莊，注重傳統(tǒng)資源保護(hù)，以新建、改造提升平房為主；對(duì)保留改善類(lèi)村莊，以既有村民自建住房改造和原址新建農(nóng)村低層住房建筑為主；對(duì)搬遷撤并類(lèi)村莊，按照國(guó)土空間規(guī)劃有序進(jìn)行搬遷，近期不能搬遷的，以整治人居環(huán)境為主。

三是加強(qiáng)村民建房風(fēng)貌管控。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）政府（辦事處）要按照村莊總體風(fēng)貌定位，選擇適宜的村民自建住房設(shè)計(jì)圖冊(cè)。村莊建筑風(fēng)貌要能體現(xiàn)地域特色和居民生活習(xí)慣，明確村莊院落和住宅的平面布局形態(tài)，明確住房建設(shè)的建筑密度、建筑高度、建筑退讓距離、日照間距等規(guī)劃管控指標(biāo)。

四是嚴(yán)格落實(shí)“一戶一宅”。以人均耕地?cái)?shù)為參考，規(guī)定宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)為：人均耕地不足1000平方米的平原或山區(qū)，每處宅基地不得超過(guò)200平方米；人均耕地1000平方米以上的，每處宅基地不得超過(guò)233平方米。明確村民自建住房標(biāo)準(zhǔn)，原則上以不超過(guò)三層的低層住宅為主。

三、加強(qiáng)申請(qǐng)審批管理

一是明確了“戶”的概念。“戶”是指取得本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格、享受集體資產(chǎn)分配、履行集體成員義務(wù)的集體經(jīng)濟(jì)組織成員所形成的家庭戶。一般由戶主、配偶、未成年子（女）等家庭成員組成。具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由村集體根據(jù)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗民情、歷史傳承，民主討論確定。

二是細(xì)化了申請(qǐng)建房所提交的材料。除國(guó)家、省規(guī)定提交的材料外，申請(qǐng)建房人還需提交家庭戶口簿復(fù)印件和申請(qǐng)村民身份證復(fù)印件、相鄰?fù)恋厥褂脵?quán)人（四鄰）意見(jiàn)書(shū)、房屋平面圖及房屋設(shè)計(jì)方案等。在原宅基地上翻建、改建、擴(kuò)建的，還應(yīng)當(dāng)提交原宅基地權(quán)屬證明。

三是明確了批后不建的處理規(guī)定。經(jīng)批準(zhǔn)建房的村民，自申請(qǐng)批準(zhǔn)之日起，應(yīng)在一年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，需要延期的，經(jīng)批準(zhǔn)可以延期一次，延期不超過(guò)一年。逾期未辦理或者未經(jīng)原審批部門(mén)同意延期的，《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》自行失效。

四、強(qiáng)化住宅翻建改擴(kuò)建監(jiān)管

一是加強(qiáng)對(duì)一戶多宅翻建、改擴(kuò)建的監(jiān)管。村民一戶只能新建、改建、擴(kuò)建或者翻建一處住宅。一戶多宅的，農(nóng)戶只能對(duì)確權(quán)的住宅進(jìn)行改建、擴(kuò)建或者翻建，未經(jīng)確權(quán)的不得改建、擴(kuò)建或者翻建。因繼承、贈(zèng)予或購(gòu)買(mǎi)房屋造成“一戶多宅”的，應(yīng)鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)戶自愿有償退出閑置宅基地。

二是強(qiáng)化規(guī)劃和用途管理。村民改建、擴(kuò)建和翻建住宅時(shí)，要符合村莊規(guī)劃要求，不得超過(guò)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記面積。異址新建的，應(yīng)在新房竣工驗(yàn)收后6個(gè)月內(nèi)自行拆除原宅基地上的建筑物和其他附著物，并將原宅基地退還集體。經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)村宅基地，只能用于農(nóng)村村民住房及其生活附屬設(shè)施建設(shè)，不得改變土地用途和住房自用性質(zhì)。農(nóng)村村民在村莊規(guī)劃制定前經(jīng)批準(zhǔn)已建成使用的不符合新村莊規(guī)劃的住宅，一般不得翻建、改建、擴(kuò)建。

三是加強(qiáng)對(duì)非集體經(jīng)濟(jì)組織成員翻建、改擴(kuò)建住宅管理。城鎮(zhèn)居民和不符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)村村民因繼承取得的房屋不得翻建、改建、擴(kuò)建，在房屋處于不可居住的狀態(tài)時(shí)，危舊房屋拆除，所占用的宅基地依法由村集體收回。

五、規(guī)范住宅建設(shè)管理

一是加強(qiáng)村民自建住宅建設(shè)管理。村民自建兩層（不含兩層）以上住宅，須委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，按照工程建設(shè)和建筑市場(chǎng)管理有關(guān)法律、法規(guī)辦理施工許可等建設(shè)手續(xù)，由有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)承擔(dān)建設(shè)任務(wù)。建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集中村民住宅應(yīng)依法依規(guī)委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)、辦理《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》和開(kāi)工許可后，方可組織建設(shè)。建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有加層的擴(kuò)建工程必須委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，并由有資質(zhì)的施工單位承建。村民自建住房?jī)蓪樱ê瑑蓪樱┮韵伦≌瑧?yīng)選用縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)推薦的村民自建住房設(shè)計(jì)圖冊(cè)和房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖，接受建筑工匠、技術(shù)隊(duì)伍和竣工驗(yàn)收等建設(shè)管理的指導(dǎo)和服務(wù)。

二是健全農(nóng)村工匠培訓(xùn)管理制度。提高農(nóng)村工程施工人員能力素質(zhì)，發(fā)揮農(nóng)村建筑工匠保障農(nóng)村房屋建設(shè)質(zhì)量安全的重要作用。

六、強(qiáng)化盤(pán)活利用管理

在充分保障村民合法權(quán)益的前提下，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營(yíng)、出租、入股、合作等多種方式盤(pán)活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及成員可依托當(dāng)?shù)刭Y源、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展符合特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、文化體驗(yàn)、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉(cāng)儲(chǔ)等農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目。閑置宅基地與房屋出租時(shí)，雙方應(yīng)簽訂規(guī)范的租賃合同，合同中明確約定產(chǎn)權(quán)歸屬和各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)，特別是對(duì)合同到期后的宅基地、住宅及配套設(shè)施歸屬。租賃合同期限不得超過(guò)二十年。

同時(shí)規(guī)定，盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅，要嚴(yán)格按照村莊規(guī)劃和村莊建筑風(fēng)貌管控要求進(jìn)行。對(duì)閑置宅基地及住宅進(jìn)行改造和使用，未經(jīng)村集體或農(nóng)戶書(shū)面同意和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，投資人不得擅自對(duì)住宅進(jìn)行改造和改變用途。裝修改造要在原有房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行，不得超出原住房面積進(jìn)行改建和擴(kuò)建。