房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因分析及防范措施探討

田園園

（安平縣建投集團(tuán)有限公司，河北 衡水 053600）

一、前言

近年來，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控措施的密集出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長”的舊格局和舊模式難以為繼，一些房地產(chǎn)企業(yè)的潛在經(jīng)營風(fēng)險積累在加劇。雖然近年來我國對房地產(chǎn)行業(yè)也做了積極的調(diào)控，但隨之而來的課題是在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的趨勢下，如何做好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)會計風(fēng)險控制管理能力以及制定合理的解決辦法。在部分房地產(chǎn)企業(yè)制度相對不完善的背景下，財務(wù)風(fēng)險所帶來的危害性需要引起重視并加以解決。對于房地產(chǎn)企業(yè)，只有樹立正確的財務(wù)風(fēng)險管理觀念，客觀地分析財務(wù)風(fēng)險的形成原因，建立健全財務(wù)風(fēng)險管理制度，結(jié)合科學(xué)、合理的方法進(jìn)行預(yù)防性研究，才能保證房地產(chǎn)市場建設(shè)工作正常運轉(zhuǎn)。因此，做好對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險防范工作并及時采取措施避免問題的發(fā)生是房地產(chǎn)企業(yè)工作的重中之重。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述

（一）財務(wù)風(fēng)險的含義

廣義的財務(wù)風(fēng)險來自企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的全過程，主要包括投資、匯兌、融資和收益風(fēng)險。狹義財務(wù)風(fēng)險是廣義的債務(wù)風(fēng)險，特別是舉債給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險的不確定性。由于貸款利率和收益率的巨大不穩(wěn)定性，收益率會因貸款利率的波動而受到影響，因此，企業(yè)一旦債務(wù)增加，就極有可能陷入財務(wù)危機(jī)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的具體表現(xiàn)

1.再籌資風(fēng)險

在房地產(chǎn)公司的經(jīng)營中，隨著材料和人工成本的增加以及操作時間的不斷延長，對房地產(chǎn)公司的資金要求也在不斷提高，只有資金管理支持到位，才能保證在激烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭中保持優(yōu)勢地位。基于此，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)行分析融資，其主要融資渠道包括債務(wù)融資和股權(quán)融資。一般來說，這兩種融資行為方式所帶來的風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)會計風(fēng)險的主要數(shù)據(jù)來源，因為這兩種融資方式方法通常涉及資產(chǎn)負(fù)債率的統(tǒng)計，當(dāng)籌資規(guī)模較大時，金融業(yè)務(wù)風(fēng)險也會增加。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中還必須重視財務(wù)杠桿的重要因素作用，以便更有效地利用財務(wù)杠桿來平衡資金，保證公司的長遠(yuǎn)、健康發(fā)展。

2.債務(wù)風(fēng)險

雖然房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)公司采取了資本金制度，但是，就開發(fā)公司而言，他們在起步階段往往側(cè)重于負(fù)債開發(fā)，公司自有資金比例嚴(yán)重不足，開發(fā)資金大部分都是來自借貸。如果債務(wù)公司不能及時獲得預(yù)期收益并收回投資成本，將面臨無法償還債務(wù)的巨大風(fēng)險，影響公司的聲譽，甚至可能導(dǎo)致公司因債務(wù)違約而倒閉。

3.利率變動風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資本密集型行業(yè)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道主要是通過商業(yè)銀行貸款的間接融資，利率是資本使用成本的反映，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本。當(dāng)貸款利率大幅上升時，開發(fā)商獲取資金的資本成本也將上升，在房價不上漲的情況下，資金的利息成本無法合理地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)價格中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入間接被抵減，其項目資金的運作將受到很大影響。顯然，隨著通貨膨脹壓力的增加和國家對宏觀經(jīng)濟(jì)運行的嚴(yán)格控制，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行的融資方式很容易受到影響，這將損害企業(yè)的財務(wù)信息安全和穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因分析

（一）外部性財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生原因

1.房地產(chǎn)具有周期性特點

房地產(chǎn)周期，是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平周期波動的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)運行、復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條周期過程中的交替收縮和擴(kuò)張。

復(fù)蘇階段：上一輪經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長期低迷期，需求方進(jìn)入市場后，投資和需求基本不存在，價格和租金相對較低。當(dāng)房價逐漸有轉(zhuǎn)向趨勢，少數(shù)投機(jī)者進(jìn)入市場，市場交易增加，空置率有所下降。隨著市場的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，在各種因素的綜合作用下，房價繼續(xù)緩慢反彈，市場活躍，投資者也有信心，市場運作良好，房地產(chǎn)投資也紅紅火火。

繁榮階段：這一階段過程比恢復(fù)期短，峰值期來去無蹤。具體表現(xiàn)為地產(chǎn)品種增多，開發(fā)量迅猛增加，自住需求遠(yuǎn)低于市場投機(jī)需求。對此政府只有采取措施來限制炒房，而投資者的投機(jī)熱情持續(xù)高漲，自用需求的人逐漸退出市場，事實上，價格沒有市場。此后，新投資的數(shù)量減少，導(dǎo)致銷售難度增加，成功的交易量下降，空置率上升，市場回到低谷時期。

危機(jī)與衰退階段：當(dāng)過度的投資和投機(jī)需求無法成功轉(zhuǎn)型為中國消費心理需求，高房價僅靠投機(jī)資金支持的前提下將真正的自主需求者排在市場這道大門之外時，這意味著房地產(chǎn)周期的新拐點從繁榮下降到衰退。經(jīng)濟(jì)衰退，是指持續(xù)了兩個季度的負(fù)面經(jīng)濟(jì)增長。在這一階段，交易量下降，房地產(chǎn)投資減少，市場收縮。受到突然出現(xiàn)的壞消息或事件的影響，房價大幅下跌，投機(jī)者擔(dān)心害怕急于拋售，房地產(chǎn)價格再次暴跌。一些小型開發(fā)企業(yè)紛紛破產(chǎn)，大量的投機(jī)者流失，房地產(chǎn)行業(yè)的失業(yè)人口增加。

蕭條階段：經(jīng)過急劇危機(jī)后，房地產(chǎn)周期進(jìn)入一段持續(xù)時間相當(dāng)長的蕭條期。蕭條意味著經(jīng)濟(jì)崩潰，一場嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這主要表現(xiàn)為房價和租金持續(xù)下跌，交易量大幅下降，空置率居高不下，大量房地產(chǎn)公司破產(chǎn)。直到蕭條階段結(jié)束，房地產(chǎn)市場才出現(xiàn)一定的復(fù)蘇勢頭，市場需求增長緩慢，政府減少限制性干預(yù)，市場波動逐漸穩(wěn)步回升。房地產(chǎn)慢慢過渡到下一個復(fù)蘇和增長周期。

2.法律環(huán)境及政策的影響

房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與人民的生活息息相關(guān)。我國是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，因此，國家宏觀調(diào)控政策的影響對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重要的影響并始終伴隨著企業(yè)的發(fā)展。從房地產(chǎn)企業(yè)的崛起到目前的飽和狀態(tài)，政府在保持國家總體政策導(dǎo)向的前提下，在各階段都采取了相關(guān)政策引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，各地區(qū)也根據(jù)省情出臺了相關(guān)的調(diào)控政策，但總體趨勢是從投資需求轉(zhuǎn)向“住房為住”“限價”的標(biāo)準(zhǔn)和范圍也更加嚴(yán)格和具體。數(shù)據(jù)顯示，2016～2021年我國商品房銷售面積和銷售金額持續(xù)創(chuàng)下新高，2021年，商品房銷售面積為17.9億平方米，銷售額達(dá)18.2萬億元，盡管爆發(fā)式增長與城鎮(zhèn)化率提高有關(guān)，但國家去庫存政策對銷售起到明顯的促進(jìn)作用。另外，過去實施的限購限貸壓抑了部分市場需求，這很大程度上受到國家宏觀調(diào)控的影響，所以，法律政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響不容忽視。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以帶動相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展，因此，國家宏觀政策的有效調(diào)控對房地產(chǎn)相關(guān)的其他領(lǐng)域也帶來了積極、健康的影響。

（二）內(nèi)部性財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生原因

1.企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，其建設(shè)項目需要大量資金投入，多數(shù)企業(yè)會選擇銀行貸款或通過民間借貸方式向其他企業(yè)借款來支撐項目的正常實施，卻很少挖掘自己的資金潛力，資金籌集過于盲目，未綜合考慮企業(yè)具體償債能力。由于負(fù)債較高，自有資金和借入資金比例不協(xié)調(diào)，產(chǎn)權(quán)比率過大，導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)不合理，加劇了資本成本和償債壓力。同時，由于負(fù)債經(jīng)營帶來的財務(wù)杠桿效應(yīng)，通過財務(wù)杠桿系數(shù)的測量，債務(wù)越多，利息支出越大，財務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯。盡管企業(yè)的負(fù)債杠桿效應(yīng)可以通過抵稅帶來經(jīng)濟(jì)效益，但同時也會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的債務(wù)風(fēng)險。

2.企業(yè)投資決策相對滯后

我國許多企業(yè)試圖通過多元化經(jīng)營來降低經(jīng)營風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)可以提供勞務(wù)、物業(yè)管理、設(shè)計裝修、建材生產(chǎn)等一系列多元化的市場，這本是戰(zhàn)略優(yōu)勢，然而，現(xiàn)實情況是，一些行業(yè)的多元化引發(fā)了“單冠”金融危機(jī)甚至面臨了破產(chǎn)的風(fēng)險。究其原因，往往是過于簡單，生搬硬套原有的經(jīng)驗，殊不知，不同的行業(yè)在技術(shù)、財務(wù)管理上存在很大的差異，盲目跟風(fēng)會造成更嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

3.企業(yè)財務(wù)人員風(fēng)險意識淡薄

目前，企業(yè)對財務(wù)人員質(zhì)量改進(jìn)的重視程度不夠，造成其被動地處理日常事務(wù)，很難有時間和精力成為積極的一方，研究深層的管理問題。部分財務(wù)人員沒有接受過正式的專業(yè)培訓(xùn)，缺乏相關(guān)的專業(yè)能力，不能提供有效的財務(wù)信息。由于企業(yè)管理人員的風(fēng)險意識薄弱，缺乏職業(yè)敏感度，導(dǎo)致出現(xiàn)財務(wù)管理決策失誤、造成財務(wù)風(fēng)險加大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

（一）企業(yè)外部宏觀層面的防范措施

1.加大對宏觀環(huán)境的研究分析

宏觀環(huán)境的變化對企業(yè)的發(fā)展有著非常重要的影響，甚至直接影響企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)要始終關(guān)注社會宏觀環(huán)境的變化，仔細(xì)研究和分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展的一般規(guī)律和趨勢，制定企業(yè)財務(wù)管理策略，調(diào)整財務(wù)制度，并相應(yīng)改變企業(yè)內(nèi)部管理方式，以此來提高企業(yè)財務(wù)管理對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的適應(yīng)性。

2.加強(qiáng)對宏觀環(huán)境變化的防范力度

當(dāng)社會和經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通貨膨脹時，及時制定適當(dāng)?shù)呢攧?wù)策略，向運營商提供清晰準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)打印輸出，以便他們可以準(zhǔn)確地做出明智、科學(xué)的金融決策，以保證穩(wěn)定的業(yè)務(wù)發(fā)展。如果GDP保持穩(wěn)定的增長，則說明對企業(yè)發(fā)展有利，企業(yè)應(yīng)借此機(jī)會實現(xiàn)更好的發(fā)展；當(dāng)GDP不穩(wěn)定時，企業(yè)需要對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理會計制度有更嚴(yán)格的要求，制定更嚴(yán)格、規(guī)范的財務(wù)信息管理工作制度，并提高財務(wù)分析人員的專業(yè)知識水平；在匯率方面，如果匯率上升，則企業(yè)的財務(wù)成本費用將增加，需要通過降低成本以應(yīng)對財務(wù)費用的增加，使企業(yè)能夠保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

（二）企業(yè)內(nèi)部微觀層面的防范措施

1.調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險

債務(wù)資本對企業(yè)的影響是雙向的，一定范圍的債務(wù)資本有助于企業(yè)的發(fā)展。負(fù)債籌資雖然可以在初期加快企業(yè)發(fā)展的步伐，但長遠(yuǎn)來看，公司負(fù)債資本過高不僅會對公司的開發(fā)產(chǎn)生不良影響，嚴(yán)重時還會導(dǎo)致公司破產(chǎn)。如果企業(yè)無法實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，或者資產(chǎn)杠桿率高于資本利潤率，企業(yè)將面臨巨大的還本付息壓力。企業(yè)必須在合理的范圍內(nèi)管理負(fù)債資本，超出這個范圍，為了資本利益最大化，企業(yè)必須根據(jù)實際情況適時調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。

2.保證財務(wù)決策的科學(xué)性

所謂科學(xué)的財務(wù)決策，就是對決策方案進(jìn)行合理、準(zhǔn)確和創(chuàng)造性的選擇，首先是為了確保決策有利于企業(yè)的發(fā)展；其次是為了使企業(yè)的利潤最大化。在這種情況下，決策者必須堅決制止個人主義，根據(jù)時代的發(fā)展和相應(yīng)的變化在做出決策的基礎(chǔ)上研究市場的事實，然后結(jié)合公司的實際經(jīng)營情況分析總結(jié)，選擇最佳方案。

3.建立健全公司內(nèi)部控制機(jī)制，優(yōu)化風(fēng)險管理

首先，企業(yè)需要優(yōu)化內(nèi)部治理環(huán)境，了解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險規(guī)避；其次，對于如何降低成本，針對風(fēng)險管理機(jī)制應(yīng)給予完整的設(shè)計，合理地健全企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制。

可以從以下幾個方面著手：（1）完善績效風(fēng)險管理。房地產(chǎn)企業(yè)建立健全內(nèi)控風(fēng)險相關(guān)的管理工作部門機(jī)構(gòu)，組織員工績效風(fēng)險控制管理研究小組評估績效變動風(fēng)險、現(xiàn)金流風(fēng)險的責(zé)任，以便于房地產(chǎn)企業(yè)利用科學(xué)技術(shù)手段搜集業(yè)務(wù)發(fā)展風(fēng)險信息，從而優(yōu)化風(fēng)險防御策略，進(jìn)而提出可靠的風(fēng)險治理結(jié)構(gòu)方案應(yīng)對各種風(fēng)險。例如，就績效下降風(fēng)險，管理研究小組應(yīng)定期開展中國市場需求調(diào)研、市場容量調(diào)查，階段性評估績效考核目標(biāo)設(shè)置，在展示自己企業(yè)實現(xiàn)預(yù)期的現(xiàn)金流水平之后就能及時整改調(diào)整財務(wù)策略。（2）健全風(fēng)險信息反饋機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)不斷優(yōu)化溝通機(jī)制，確立風(fēng)險識別分錄、風(fēng)險信息反饋等基本操作流程，便于企業(yè)銷售人員能夠有效地識別內(nèi)控活動中的風(fēng)險點，業(yè)務(wù)人員及時發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險，財務(wù)人員進(jìn)行科學(xué)研討，從而搭建一個全面的風(fēng)險決策鏈條。（3）健全業(yè)務(wù)風(fēng)險資產(chǎn)評估結(jié)果分析解決機(jī)制，這需要房地產(chǎn)企業(yè)就自身實際業(yè)務(wù)應(yīng)用價值體系進(jìn)行準(zhǔn)確性評估，對業(yè)務(wù)績效充分預(yù)測，不僅要考慮到宏觀政策變動、還要注意金融生態(tài)環(huán)境變化帶來的影響。例如，就房地產(chǎn)配套公共基礎(chǔ)設(shè)施工程項目開發(fā)的一些問題，事前的投資風(fēng)險評估必不可少，對風(fēng)險、機(jī)會成本也應(yīng)給予有效的度量，才能有助于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整定價優(yōu)化財務(wù)，最終規(guī)避成本增加的風(fēng)險。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益不斷提高的同時，財務(wù)風(fēng)險帶來的危害性也在不斷增加。這考驗著房地產(chǎn)企業(yè)如何做到在市場中存活并獲得最大化利益，本文認(rèn)為可以從以下幾個方面著手：首先，要樹立企業(yè)自身的風(fēng)險意識，一個好的企業(yè)應(yīng)該合理運用創(chuàng)新性的管理手段，提前了解可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險；其次，應(yīng)進(jìn)行有效的財務(wù)風(fēng)險控制，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險提前采取積極的應(yīng)對方案；最后，要充分運用政府的宏觀調(diào)控政策，幫助企業(yè)減少風(fēng)險對其造成的傷害，提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。