中國亟待構建住房發展新模式

倪鵬飛

當前中國住房市場的基本面已發生重大變化，現行住房發展模式不僅無法解決住房領域新的主要矛盾，其不足還造成和衍生了住房市場的諸多問題。為從根本上解決這些問題，確保房地產穩健發展和良性循環，中國亟須構建住房發展新模式。

1978年～2020年，中國城市家庭人均居住面積從7.8平方米增長到36.52平方米，住房從極度短缺實現基本飽和，改革開放后逐步形成的住房發展模式，在經濟增長和社會發展中發揮了重要的作用。然而，這種開發企業和住戶部門主要依靠外部力量，高杠桿、高負債和高周轉的外源性發展模式，風險正日益暴露，爛尾樓并不鮮見，預售制給無法如期收房的按揭貸款業主帶來了較大的損害。

與之不同，待構建的住房發展新模式，開發企業和住戶部門需主要依靠自身力量，從而實現適度的杠桿比例、合理的負債比例和正常的周轉速度，既使相關主體具有風險約束，又能量力而行，以實現房地產市場平穩健康和良性循環。

新發展模式是個體系，至少需包括以下幾個分項模式：

建立“市場歸市場，政府歸政府”的雙軌供需模式。住房一方面是居民的生活必需品，另一方面價值巨大。許多家庭難以通過市場自行解決，需要政府和社會予以援助或保障，即使在發達市場經濟國家或地區，包括社會性住房在內的住房保障比例一般都在50%左右。因而建立以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個住房體系，健全和構建租售并舉的、以都市圈單元的商品性與保障性住房相兼容的體系，提高住房保障的覆蓋面，不僅可以抑制炒房，而且可以解決“青新市民”住房難問題。……