中國亟待構建住房發展新模式

倪鵬飛

當前中國住房市場的基本面已發生重大變化，現行住房發展模式不僅無法解決住房領域新的主要矛盾，其不足還造成和衍生了住房市場的諸多問題。為從根本上解決這些問題，確保房地產穩健發展和良性循環，中國亟須構建住房發展新模式。

1978年～2020年，中國城市家庭人均居住面積從7.8平方米增長到36.52平方米，住房從極度短缺實現基本飽和，改革開放后逐步形成的住房發展模式，在經濟增長和社會發展中發揮了重要的作用。然而，這種開發企業和住戶部門主要依靠外部力量，高杠桿、高負債和高周轉的外源性發展模式，風險正日益暴露，爛尾樓并不鮮見，預售制給無法如期收房的按揭貸款業主帶來了較大的損害。

與之不同，待構建的住房發展新模式，開發企業和住戶部門需主要依靠自身力量，從而實現適度的杠桿比例、合理的負債比例和正常的周轉速度，既使相關主體具有風險約束，又能量力而行，以實現房地產市場平穩健康和良性循環。

新發展模式是個體系，至少需包括以下幾個分項模式：

建立“市場歸市場，政府歸政府”的雙軌供需模式。住房一方面是居民的生活必需品，另一方面價值巨大。許多家庭難以通過市場自行解決，需要政府和社會予以援助或保障，即使在發達市場經濟國家或地區，包括社會性住房在內的住房保障比例一般都在50%左右。因而建立以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個住房體系，健全和構建租售并舉的、以都市圈單元的商品性與保障性住房相兼容的體系，提高住房保障的覆蓋面，不僅可以抑制炒房，而且可以解決“青新市民”住房難問題。

建立“現房銷售，合理負債”的房企營運模式。這能降低房企的杠桿和負債，確保其內生發展，形成房企發展的自我約束機制，逐步降低行業風險，保障房地產的資金鏈、產業鏈、供應鏈實現良性循環，促進房企圍繞市場需求變化不斷轉型升級。

建立“股權融資，基金主導”的住房融資模式。圍繞住房內生發展，改變過去債權尤其是銀行信貸主導的融資模式，建立股權融資主導的融資模式，完善政策性和商業性住房金融體系。壓實相關主體的風險責任，拓寬其投資渠道，分散房地產金融風險，擴大住戶部門的投資渠道，促進房地產資金循環。

建立“人地掛鉤、多元供給”的住房用地模式。改變過去土地指標行政分配和土地政府獨家供給制度，建立全國都市圈內、都市圈間的“人地掛鉤”制度，建立土地的多元化市場供給制度，打破土地供需的空間錯配和土地市場的行政壟斷。

當然，新舊發展模式需要在確保市場平穩的基礎上逐步切換。當前房地產市場下行確實給新舊切換帶來一些挑戰，但也存在能夠促進穩定市場的新模式建設選項，應結合“保交樓”和穩市場加快率先推進：

第一，加快實施“青新市民”安居工程，完善住房供需體系中的住房保障體系。制定優惠政策，激勵國有企業或優質民營企業收購出險企業的部分項目，用于保障性租賃住房、共有產權房或安居工程產權房。

第二，制定優惠政策，激勵中小房企從開發向服務轉型。當前房企尤其是中小開發企業生存艱難，但是住房衍生增值服務是一片巨大的藍海。相關政府部門應該加快制定有關金融、稅收政策，鼓勵中小房企轉型發展，不僅能自己轉型成功，還能帶動經濟轉型發展。

第三，市場和政府攜手，逐步完成從期房銷售向現房銷售的平穩切換。期房銷售雖然在快速解決住房短缺方面發揮了重要作用，但是也是許多風險產生的重要根源，必須逐步淘汰。在支持企業并購重組和房企債轉股的同時，逐步建立現房銷售的制度，首先是繼續完善期房銷售制度，嚴格預售資金監管制度，同時探索期房銷售和現房銷售制度的過渡辦法。其次是加快在一些地區試點現房銷售制度，然后推廣，逐步實現從期房銷售轉向現房銷售。再次是通過鼓勵住戶部門購買現房，自動淘汰期房銷售制度。

第四，建立房地產紓困基金，引導住房融資模式向著基金主導方向發展。在完善住房公積金制度和模式，和房地產REITs多年探索以及基礎設施REITs試點的經驗基礎上，加快發行保障性和商業性的租賃住房投資信托基金。加快建立住房紓困基金，定向用于出險或困難房企及項目的股權投資，以便保交樓。與此同時，積極探索建立政府引導社會參與的房地產引導基金從事戰略并購和資產重組，化解房地產風險。

另外，有條件的地區還可以加快健全常住地提供基本公共服務制度，完善住房承租者保護制度等制度。