中駿集團2021年核心指標穩增　戰略定力助力企業穿越周期

劉文

在流動性持續收緊、市場環境更趨復雜的大背景下，地產行業進入了全新的發展階段，地產企業自身的經營成色遭遇大考。

3月30日，中駿集團控股（1966.HK）發布2021年度業績報告。集團全年實現收益377億元，同比增長15.9%;毛利率21.7%，應占核心溢利31億元，已售未結轉金額1100億元。同時，中駿注重股東回報，2021年股息每股港幣18分，累計派息46億元人民幣;股息率13.7%，同比上升5.2個百分點，股本回報率為14.4%。

自中駿集團2017年提出“一體兩翼”戰略，五年內，公司始終保持戰略定力，這也為其提供了穿越周期的力量。

戰略協同打下業績增長基礎

2017年起中駿集團提出的“一體兩翼”戰略，形成了以地產開發為主體、購物中心和長租公寓為兩翼的核心發展模式，為公司打下了穩增長的良好基礎。

在“一體兩翼”戰略指導下，中駿集團重點布局位于長三角經濟圈、海峽西岸經濟圈及粵港澳大灣區等城市群的一二線城市。2021年其新增地上建筑面積650萬平方米，新增土儲權益73%，新增貨值946億元。其中通過“一體兩翼”戰略，新增7個中駿世界城以及11個方隅公寓。2021年，其新增的25個項目分布在18個城市，主要包括上海、北京、成都、杭州、蘇州、天津、福州、合肥、煙臺及泉州等，其中7城為首次進入。目前，豐厚的土儲為中駿集團的業績增長提供了強大動力。截至2021年末，中駿集團總土地儲備面積3823萬平方米，總貨值4200億元。

“一體兩翼”戰略協同下，中駿集團通過多個業績增長極拉動了自身的穩步前進。除了在地產開發方面保持高質量增長，中駿集團在“兩翼”的發展上也表現亮眼。自中駿商管板塊上市以來，成長性持續向好。數據顯示，截至2021年末，中駿商管已在全國布局60個城市，實現255個管理項目。同時，去年企業實現收入12.3億元，同比增長53%;毛利5.8億元，同比增長63%;應占核心利潤3.0億元，同比增長84%。

2021年，中駿將旗下的長租公寓品牌更名為“方隅公寓”，憑借“基金管理+數字化連鎖運營”模式，方隅公寓目前管理房源34819間，其中80%分布在一二線城市，穩定運營的一線重資產項目全年平均出租率超92%，同比租金漲幅超15%。在基金合作方面，方隅與三大基金合作成立13.8億美元的投資平臺，共計已投資8個長租公寓項目，投資總額達68億元人民幣。

高質量發展筑牢企業護城河

當前市場環境下，保持穩健、安全是地產企業最可貴的品質。2021年，中駿集團繼續維持“三道紅線”全面達標的狀態。其中，集團非受限現金與短期債務的覆蓋率為1.0倍，剔除預收款項后的資產負債率為67.3%，凈負債率為70.7%，均符合“三道紅線”指標要求。

自2021年至今，中駿不斷優化債務結構。2021年2月，其成功發行2026年到期的3.5億美元利率6%的優先票據;2021年3月，發行2024年到期的3億美元利率5.95%的優先票據，并于同期提取等值3.88億美元3.5年期境外銀團貸款，利率為HIBOR/LIBOR+3.7%;2022年1月，中駿集團增發2024年到期的1.5億美元利率5.95%的美元債，并于2022年1-2月，于公開市場合共回購1.54億美元2022年3月到期的優先票據，并提前將償還資金匯入債券受托人賬戶，系列舉措使中駿集團安全、穩健的經營底色得以彰顯。

2021年，中駿的加權平均融資成本降至6.4%。除了優化債務結構，調降融資成本之外，2021年，中駿堅持經營導向，注重提質增效。報告期內，其通過數字化探索和實踐，助力高效決策和經營提質，并持續構建內生人才體系，嚴格控制成本加強人效。由此報告期內，其行政開支為20.57億元，同比減少1.8%。

與此同時，中駿堅持靈活的供銷策略，通過供銷協同的精益管理，充分提升項目經營效率，明確各城市公司項目關鍵績效指標構成，鼓勵各城市采取合理積極措施，實現項目快速開盤和資金流快速回正。嚴格以銷定產，根據營銷需求供貨，并靈活管理工程支出，確保項目開發擁有持續穩定的現金流。

通過上述舉動，中駿集團不斷筑牢企業護城河。穩定的現金流、不斷優化的債務結構以及整體下降的融資成本，也將助力企業穿越周期。