國有企業康養地產開發運營模式研究

莊龍強

(漳州發展地產集團有限公司，福建 漳州 363000)

隨著我國老齡化程度的進一步增加，康養地產項目的誕生，旨在解決當前社會老無所依、老無所養等實際問題。作為國有企業，需要在相關領域中發揮出模范效應，能夠在社會經濟體系中展現出應有的價值和擔當。開發康養地產項目，不僅能夠與國際未來生態布局不謀而合，同時還能夠助力企業在地產項目的多元化發展，具有極為顯著的經濟價值和發展價值。

1 我國康養地產開發經營現狀

康養地產，是受當前我國老齡化持續增加而產生的綜合養老服務項目，能夠實現居住、醫療、護理、旅游、娛樂等一體化的綜合地產項目，能夠讓老人在老年階段得償所愿、老有所依。當前國內康養地產項目已經投入到實際運營的寥寥無幾，主要原因包括以下三個方面：其一，康養地產項目涉及大量的資金投入，傳統中小型企業以及關聯機構不具備相應的投資能力，特別是項目的資金扶持，需要企業投入巨大的經濟成本，導致中小企業無法實施和經營；其二，康養地產項目是我國地產領域的新嘗試和新探索，對應的經營模式以及經營發展方向存在多種可能性和風險性，大部分的企業又缺乏足夠的管控能力以及經營水平，無法適應相關風險的產生，甚至會導致企業的經營出現一系列的困難，從而制約了中小企業的參與熱情以及加盟力度；其三，康養地產項目是一項綜合性的復合型地產項目，對應的醫療服務體系、服務管理體系、餐飲保障體系、交通運輸體系以及物業管理體系等都是需要企業具備較強的經營實力，而傳統企業無論是經營范圍還是管控能力，都無法滿足當前康養地產項目的基本需求和標準，導致大量企業望而卻步。除此之外，國內相關企業開發康養地產項目還需要聯合地方政府、銀行企業、醫療中心、食品安全、衛生保健等組織或者企業，從而實現康養地產項目的有效經營。在項目勘察階段，對應的經營利潤、發展前景、經營舉措、管控邏輯等方面都可能成為制約康養地產項目發展的重要因素，從而導致企業的經營出現無法挽回的損失和風險。由此可見，當前國內康養地產項目的經營和發展依然存在多種不確定性和未知性，導致大量企業望而卻步、踟躕不前。作為國有企業，無論是經營能力還是管控水平，都是中小企業無可比擬的，因此，在開發康養地產項目中，國有企業具有得天獨厚的優勢和能力，能夠滿足康養地產項目的多種基本需求，從而實現項目的穩定運行和有效建設。

2 國有企業開發康養地產項目的經營模式分析

2.1 基于項目主體的康養地產項目開發模式

現代社會康養地產項目的開發模式主要有三種類型，其中包括政府主導的社會福利型康養地產項目開發模式、地方政府與國有地產企業聯合開發的模式、市場化自主經營模式的康養地產開發模式。三種模式應對的需求和標準各不相同，并且在實際經營過程中都存在不同的問題和情況，尤其是在當前我國老齡化持續加深的國情下，對應的經營策略需要極為謹慎，從而保障各個項目穩步發展、順利實施。基于當前國家發展戰略的實際情況，社會福利型養老模式已經逐步被市場所接受，但是其匹配的環境以及用戶的潛在需求未能得到全面的滿足，導致當前康養地產項目的市場前景存在巨大的開發空間，亟待進行項目的建設和發展。因此，基于項目主體的康養地產項目成為應對國情發展的重要選擇，國有企業開展和建設康養地產項目，能夠借助自身的企業優勢以及綜合管控能力，使康養地產項目的服務能力和服務水平得到深層次的提升和改善，并且還能夠充分結合市場實際的需求和標準，進行定制化的升級和改造，從而實現對應的發展目標。不僅如此，隨著我國老年人口基數進一步增加，未來康養地產項目必然成為市場稀缺的重要資源，結合國有企業的項目建設項目經營能力，必然能夠成為房地產市場中的重要代表。

2.2 多元化康養地產項目融合規模分析

國有企業開發康養地產項目，無論是建設規模還是建設資本，都能夠得到有效的保障，特別是在特大型康養地產項目的開發和建設中，能夠確保各項建設資金的投入，能夠實現項目經營工作的有效開展和實施。不僅如此，對于國有企業開發康養地產項目，還能夠從多個角度得到穩健的融資需求，從風險分散等多種角度實現更加穩妥的經營目標。

2.3 基于混合所有制配置的銷售經營模式

當前康養地產項目的建設，不僅需要企業購買對應的土地使用權，同時還要針對項目的維護和建設，開發一系列的關聯服務。特別是在康養地產項目中，需要結合康養文化的輔助服務體系，進行必要的產業革新和產業升級，需要滿足多種的服務需求。以醫療服務體系為例，在康養地產項目的經營體系中占據重要的核心地位，特別是對于老年群體，身體健康是康養地產項目發展的基本和內容，因此，在項目建設過程中，可以將國有企業的康養地產項目進行股權配置，讓康養產業的使用權、服務權能夠得到更多人的參與和支持，同時還能夠減少國有企業全資建設的壓力和負擔。例如，我國海南某康養地產項目，已經率先實現康養地產項目所有權和使用權的聯動發展，將康養地產項目的產權與用戶進行關聯，然后以服務管理費的形式，進行綜合性的項目打包，實現康養地產項目的服務權靈活化銷售，既能夠滿足當前市場對于康養地產項目的根本性需求，同時還能夠結合混合所有制的配置模式，實現地產銷售、產權服務綜合性的發展。

2.4 康養地產項目的盈利能力分析

與社會服務型養老模式不同，國有企業開發建設的康養地產項目具有更多的自主性選擇空間，能夠根據當前市場需求和發展趨勢進行靈活的選擇和調整。首先，作為康養地產項目，不僅需要實現項目的多元化發展，還要在市場中占據相應的地位，能夠實現項目的持續性盈利的發展目標。由此可見，康養地產項目的盈利能力，是項目持續發展的重要基礎和基本保障，需要根據項目的實際發展情況進行分析和研究。其次，康養地產項目的經營，需要覆蓋多個服務產業，能夠滿足用戶生活需求的各項內容，能夠從產業體系中得到全面性覆蓋。例如，康養地產項目需要具備足夠的商業環境、娛樂環境、生態環境等各項基礎設施的建設需求，能夠在地產項目中實現房產和商業的有機結合，能夠從更加多樣化的應用體系中得到調整和改善。例如，通過建設多種服務模式的康養地產項目，實現產業服務體系的升級和優化，結合現代化生活配套設施，能夠提高和完善康養地產項目的綜合服務水平，實現相應的價值和目標。產業化一條龍的模式，能夠補充當前康養地產項目的不足和缺陷，同時還能夠結合服務內容的多樣化，實現產業項目的常態化經營目標及盈利目標。

3 國有企業康養地產項目開發運營模式的框架分析

3.1 國有企業康養地產項目的框架理論基礎

國有企業康養地產項目的建設和發展，主要受核心服務體系以及基本服務設施所支撐，能夠借助對應的服務功能實現項目的盈利，因此對應的服務水平和專業能力是項目未來溢價的基礎和根本。因此，在開展康養地產項目的理論框架研究時，需要結合項目開發企業的綜合能力，尤其是各項資源的整合能力、運用能力和分析能力，能夠將企業的發展和項目建設進行有效融合，滿足項目開發理論框架的基礎和需求。

3.2 國有企業康養地產項目建設全生命周期的科學管理

國有企業康養地產項目的建設，需要從項目各個階段進行管控和分析，首先，在項目策劃階段，需要根據用戶主體進行設計和優化，并且深層次研究用戶的基本狀態。不少康養地產項目在項目設計過程中，大多是單一考慮老人的實際需求，而忽視了老人對現代社會的渴望和欲望。例如，不少設計人員在項目設計初始，就將項目的設定情況與養老院的設定模式相結合，導致康養地產項目缺乏足夠的吸引力。以項目的居住體驗為例，要對老人居家的生活狀態進行分析和研究，結合現代化的科學技術以及服務能力進行改良和升級。特別是在建筑功能設定上，要充分考慮老人的客觀需求，并結合老人日常的狀態進行改良。因此，項目的策劃環節需要進行大量的調研和分析，需要根據當前老人的日常生活狀態進行研究，減少單一性養老院模式的基本設定，提高相應的服務水平和服務標準。在項目建設階段，需要考慮項目的設計成本和建設成本以及建設資金的保障程度，必要時可以根據項目的投資規模以及建設規模進行相應的融資和集資，保障項目的有效運行。另外，在康養地產項目建設過程中，還可以對項目的綜合服務體系以及服務框架進行梳理，對企業的股權結構進行研究和設定，對項目的后續配套進行探索和升級，從而實現項目前期階段的科學管理。康養地產項目的建設，要凸顯價值需求、功能設定、基礎建設、設施采購等。項目的運營階段，是項目的核心管控階段，也是項目服務溢價產生的重要影響因素，需要在項目運營過程中進行必要的科學管理。基于項目服務的基本情況以及服務標準，需要在經營過程中，落實和實施項目的周邊服務體系。以醫療服務體系為例，在進行項目設定時，要充分考慮老年人疾病稅務種類和類型，并根據對應的需求進行醫療服務體系的研究和應用。例如，我國國有企業的信用等級相對良好，大多能夠從銀行中得到大量的資金，同時還能夠與多個基本服務項目進行項目關聯，實現更加穩健的經營成效和發展目標。因此，融資渠道的擴展和應用能夠為康養地產項目的開發和經營提供良好的資金環境，能夠保障地產項目的持續建設和創新發展，并且還能夠在現有的經濟體系中得到系統化的管控，實現康養地產項目經營風險的分化和調整，為企業的后續經營打下堅實的基礎。

4 國有企業康養地產項目運營階段的主要問題

4.1 服務用戶群體的訴求分析

康養地產項目的用戶群體，與傳統福利性養老項目的用戶群體存在一定的差異。首先，康養地產項目的用戶群體可以是社會中的所有人群，任何人都能夠根據對應的目標選擇康養地產項目。作為國有企業，需要進一步拓寬傳統的用戶群體，打破年齡的限制和規定，同時在群體設定中，要對不同年齡段、不同身體條件的用戶進行分析，根據用戶的多樣化情況進行研究。例如，隨著現代社會老年人身體狀態的提升和改善，不少60歲以上的老年人，依然具備強烈的社交需求以及娛樂活動需求，在群體需求的研究領域中，可以進行必要的改革和升級，對潛在用戶喜好進行判斷和設定，結合日常的經營管理模式進行分析。國有企業康養地產項目，能夠根據用戶的實際情況進行調整和改良，能夠在現有的環境中進行改進和調控，實現對相關需求的有效滿足。

4.2 國有企業康養地產項目較私營康養地產項目的科學對比

國有企業康養地產項目較私營康養地產項目，在發展方向以及融資渠道、社會責任等方面都具備良好優勢和價值。一方面，國有企業需要根據國內康養文化的實際需求進行研究和分析，需要根據廣大的用戶群體進行研究和判斷，了解當前康養地產項目經營困難的主要因素；另一方面，國有企業的核心管控能力能夠對現有的康養項目進行梳理和分析，以多元化的發展策略和建設理念，不斷對現有的管控內容進行革新。以上相關內容都是私營企業所不具備的，例如，傳統私人康養地產項目中，大多忽視了老人飲食需求的基本認識，并且以無油低鹽等設定進行，未能對老人的實際反饋進行研究。而國有企業是基于現代養老體系的創新和應用，需要在原有的健康體系中提升味道和品質等，從細節和內容著手，踐行國有企業的管控能力和管控標準，在實踐應用中明確康養地產項目的基本和方向，確保各項工作都能夠得到有效的升級和優化。

5 結論

綜上所述，國有企業康養地產項目的開發經營模式研究，需要針對當前國內的養老體系以及養老現狀進行梳理和研究，同時借助國有企業的管控能力和管控水平，深層次開展養老產業的升級改造工作，以細節化、多樣化、精準化的模式進行改進，結合醫療、餐飲、娛樂、旅游等多種模式進行升級，為國有企業康養地產項目打造一道靚麗的風景線。