五類民營房企，如何妥善處理

施懷

當市場轉冷、資金受限時，民營房企生存不易。圖/視覺中國

房地產市場，信心比黃金更重要。沒有信心支撐，購房者不會進場;沒有信心支持，企業不會增加投資。

房屋是一種生產周期很長的產品，從拍地到收房動輒兩三年。這期間都依賴資金穿針引線、調配資源，資金占用巨大。所以，房企經營需要依賴融資，房地產企業的現金流也必須具有連續性。

國有房企因為有強大的信用背書，融資容易，而且資金成本低。在獲得資金方面，國企的優勢讓民營房企望塵莫及?？梢哉f，國有房企只要審慎經營，活下去是件容易的事情。民營房企則不同，當市場轉冷、資金受限之時，生存不易。當然，民營房企的故事也不盡相同。筆者把它們分為五類。

第一類以龍湖集團（00960.HK）為代表。這類房企抵御住短期誘惑，明智地選擇了正確路徑，堅持做困難而正確的事情。它們以長期目標為導向，在安全與發展之間做到完美平衡。這類房企可以輕松地穿越周期。

第二類以旭輝控股集團（00884.HK）為代表。這類房企一直把防范財務風險放在第一位，居安思危、審慎決策。所以目前基本安全，未來發展可期。

第三類以融信中國（03301.HK）、寶龍地產（01238.HK）為代表。這類房企一直穩健經營，聲譽不錯、產品不錯、財務安全也不錯。但由于環境變化，目前處于薛定諤狀態。這類房企雖然不如第一、第二類那么優秀，但能堅持到現在而沒有產生債務違約，說明其經營沒有明顯缺陷，也說明實控人非常負責任。這類民營房企也值得稱贊。

第四類以華夏幸福（600340.SH）、中國奧園（03883.HK）為代表。這類房企的經營可以算兢兢業業、中規中矩，但對形勢的判斷與現實偏差較大，出現了經營策略失誤。這些失誤導致目前產生了債務違約。但是，違約在一定程度上來自客觀環境的突然變化。這類房企需要具體考察，可以救助，但不急于一時。

第五類房企的違約很大程度上是咎由自取，企業經營早已類似龐氏騙局，倒閉破產是其應有命運。

龍湖集團目前被選定為“示范房企”，相當于拿到了國家背書，未來幾乎盡是坦途。第四類、第五類已經違約，不論是破產重整，還是恢復信用，都需要時間，不可能建功于一時。

目前最該重視的是第二和第三類房企。這些房企要重點幫扶照顧。只要它們不違約，中國地產企業違約潮就結束了。只要沒有違約，市場信心就會恢復，擔心樓房爛尾而猶豫的購房者就會停止觀望。民營房企獲得現金流，資金不再那么緊繃之后，融資也會逐漸恢復。正循環效應開始發揮效力。

一些房企由于經營策略的失誤，導致了債務違約。圖/IC

對于第二類房企，國家只需要提供一些信心，給予一些便利，它們就可以依靠自身力量正向累進，煥發勃勃生機。

所以，目前真正需要重點關注，最需要重點幫扶的是第三類民營房企。以寶龍地產為例，其股價連續跌了五個季度，從最高點跌幅接近80%。美元債價格腰斬再腰斬。這類企業融資能力已經非常弱。而市場沒有信心，購房不活躍，交易冷清，銷售回款也不理想。如果維持現狀，這類房企在未來也有可能產生違約。現在必須投入資金，打破負向循環。拖的時間越長，想要扭轉局面所需的資金越多。

目前這類房企處于一定的壓力之下，處于違約和不違約的不確定狀態。對于這類房企，應該抓緊給政策，金融機構和投資人應該主動延長債務期限。這類房企是中國房企中的優秀分子，值得幫扶。它們的違約，尤其它們中體量比較大的企業如果繼續違約，會不利于房地產市場信心恢復。所以應該重視這類企業，研究它們面臨的困境，幫助它們解決問題。尤其要關注其中頭部房企的債務問題，盡快出臺方案，不可聽之任之。

按照2021年房企銷售排名，在中國房地產50強企業中，第三類企業包括融信中國、雅居樂（03383.HK）、卓越集團、寶龍地產、時代中國控股（01233.HK）、合景泰富集團（01813.HK）、金輝控股（09993.HK）。

穩住這些企業，中國房地產企業的問題就可以穩定住。它們是掌控目前局面的關鍵。