我國房地產市場發展的演變過程及其啟示

文_李春曉（河北建筑工程學院，副教授，碩士）

劉秋月（河北建筑工程學院，碩士研究生）

李文杰［貝殼找房（北京）科技有限公司，高級副總裁，碩士］

一、房地產市場穩定發展的重要意義

住房是人們的基本需求，房地產業是國內經濟支柱產業，在經濟社會發展中發揮著重要作用。在大多數城市，住房通常占土地使用量的70%以上，是決定城市形式和密度的主要因素，也因其具有巨大的經濟潛力，通常被視為一種高價值的抵押品。而房地產市場作為提供房地產創造、轉讓、管理和融資的市場機制的互聯體系，其穩定發展對實現國民經濟的穩定和可持續發展有著重要意義。

2022年，第十三屆全國人民代表大會第五次會議上的政府工作報告提到，繼續保障好群眾住房需求，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

現根據我國房地產市場發展的經驗及教訓，提出符合我國現階段房地產發展的建議。

二、我國房地產市場發展的演變過程

（一）房地產商品化的開啟時期（1979—1996年）

1979—1996年，我國開啟房地產商品化時代。1979年實行由政府統一建房，以較低的價格出售給職工，并提供住房補貼的政策。1982年始實行住房補貼出售試點，政府、單位和個人各負擔房價的1/3的政策。1988年土地的使用權可以依法轉讓，土地由此開始商品化與市場化。1990年國家對城鎮土地使用權的出讓和轉讓做了規定。1991年住房制度改革目的是緩解居民住房困難，正確引導消費。1992年外資企業進入國內市場，導致房地產市場投資膨脹，投資不合理，房價快速上漲，政府出臺調控政策，控制高檔住宅的開發建設，并為解決住房資金不足的問題而建立住房公積金制度和商品房預售制度。

（二）拉動經濟增長的產業化時期（1997—2014年）

1997—2014年是中國房地產產業化時期。1997年，亞洲金融危機，為挽救我國經濟，國家發展和改革委員會出臺相關政策，要求加快住房建設，使房地產成為經濟新增長點。同時規定，住宅開發以經濟適用房為主，但是在實際開發過程中經濟適用房市場占比不大，而住房的商品屬性卻被不斷強化，同時，土地價格攀升，各地政府依靠土地收入增加財政收入。2008年，全球金融危機，中央出臺“四萬億”計劃刺激經濟，加大地方政府的財政壓力，地方政府成立融資平臺，以土地為擔保借入資金，金融政策的相對寬松，使得房地產成為拉動經濟增長的“馬車”，在這時期，房地產價格一直在上漲，中央也在調控房價：規范用地出讓底價、增加普通商品住房及用地供應、提高第二套住宅的首付比例。

（三）回歸住宅的居住本質（2015年至今）

2015年，中央提出化解房地產庫存，解決2011—2014年穩定房價后積壓的商品房庫存。據國家統計局統計，2018年，全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%，商品房待售面積52414萬平方米，比上年末減少6510萬平方米。2019年全國房地產開發投資132194億元，同比增長9.90%，商品房銷售面積171558萬平方米，下降0.10%，年末商品房待售面積49821萬平方米，比上年末減少2593萬平方米。2020年全年房地產開發投資141443億元，比上年增長7%，年末商品房待售面積49850萬平方米，比上年末增加29萬平方米。其中，商品住宅待售面積22379萬平方米，減少94萬平方米。2021年全年房地產開發投資147602億元，比上年增長4.40%，年末商品房待售面積51023萬平方米，比上年末增加1173萬平方米，商品住宅待售面積22761萬平方米，增加381萬平方米（見圖1）。房地產去庫存效果明顯。

圖1 2015—2021年全國商品房銷售面積和商品房待售面積（數據來源：國家統計局）

我國房地產市場主要有以下特點：供需不平衡，房地產市場商品供應不能對需求變化快速響應；房地產市場的發展具有周期性；國家監管程度高；隨著時間推移房地產價值增加；流動性低；買賣雙方數量有限；交易費用高等。而住房作為一種必需的、昂貴的商品，由于城鎮化的快速推進，其重要性正在提高。中國房地產行業正處于擴張階段，買家數量多，賣家數量增加和人口償付能力提高，工資水平和就業人口比例提高，銀行盈利能力不斷提升。上述因素均刺激了房地產價格上漲，住宅的價格會隨著時間的推移而發生變化，其中的主要原因是房地產市場投機性嚴重，其在較短時間內積累大量資金，打破了商品和貨幣流動之間的平衡。房地產市場的投機現象夸大了住房的商品屬性而忽略了居住屬性，未來的房地產應回歸居住屬性，回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。

三、我國房地產市場演化的相關啟示

（一）強化以居住為導向的住房制度

我國采取以市場為導向的經濟政策，放棄了以前的集中規劃，政府重點集中在政策、制度和法規的改革上，促進房地產市場有效運作。以市場為導向的住房供應存在一些爭論，其一，以市場為導向的住房供應對大中城市的發展起到積極的作用，市場化運作吸引社會資本參與，但有人認為這種以市場為主導的方式未能為大多數城市居民特別是低收入家庭提供負擔得起的住房。其二，住房租賃市場被忽視，尚未建立健全機制，住房市場化也容易引起投機行為，提高土地價格與房地產價格，擁有更多資金的開發商為了利潤選擇在一線城市進行房地產開發，這些現象加劇了城市化的空間分配不均衡和擴大了區域發展的差距。其三，當前中國土地所有制形式為城市土地國有制和農村土地集體所有制，房地產市場由政府管理。在土地已經被農民或集體占有的地方，政府通過提供補償或其他措施，如在其他地方提供新的住房，讓農民從他們那里“購買”土地。但是，這些補償措施遠遠低于被購土地的真實價值。上述因素加速了房地產市場的增長，導致土地和住房價格不斷增長。據自然資源部統計，2000—2011年，綜合地價定基指數持續攀升（見圖2）。2019—2021年，由于政府出臺相關政策，總體地價增速趨于放緩。2019年第三季度，從環比看，全國主要監測城市總體地價增速為1.06%，較上一季度下降0.07個百分點（見圖3）。2020年第三季度，從環比看，全國主要監測城市總體地價增速為0.58%，較上一季度上升0.15個百分點（見圖4）。2021年第三季度，從環比看，全國主要監測城市總體地價增速為0.52%，增速較上一季度下降0.18個百分點（見圖5）。隨著中國城鎮化的快速推進，我們應強化以居住為導向的住房制度建設，促進房地產市場的健康發展。

圖2 2000—2011年全國重點監測城市平均綜合地價指數

圖3 2008—2019年全國主要城市分用途地價環比增速曲線圖（%）

圖4 2008—2020年全國主要城市分用途地價環比增速曲線圖（%）

圖5 2008—2021年全國主要城市分用途地價環比增速曲線圖（%）

（二）穩定房價，防范房地產泡沫

自2000年以來，中國的地價呈指數級上漲，快速的增長極大地推高了房價，城市住宅空置率高達22%，高空置率表明供應過剩。為應對可能出現的危機，第一，政府應保持房價穩定，以促進短期內的住房有效需求，以及較長期的地價，防止房價急劇下跌。房價暴跌降低了土地和住房的價值，這種貶值導致金融市場的信貸萎縮。地方政府債務違約、開發商借款和家庭抵押貸款將對銀行體系構成重大的系統性風險，容易引發金融危機，GDP增長率將隨之減速，宏觀經濟放緩導致失業率上升、收入或工資下降，從而進一步拉低房價。第二，作為一項長期而深遠的補救措施，政府應從根本上改變以土地為基礎，以房地產和基礎設施為核心，以投資為主導、國家主導的經濟增長模式，這種根本性的變化應從開創性的土地改革開始。

（三）健全經濟適用房、廉租住房等住房保障市場

住房政策的重點是發展融資模式，多渠道、多元化保障性住房建設資金，提供各種負擔得起、可持續的住房選擇，包括租賃和其他終身住房，合作解決住房挑戰。住房保障制度作為一項重要的社會政策，需要法律保障，而我國目前還沒有制定專門的公共住房政策法規，應建立健全的住房保障配套法規，激勵企業開發經濟適用房，增加經濟適用住房供應，改變供給結構，合理規劃經濟適用房在整個商品房開發市場中的比例，做到有計劃、有組織地開發經濟適用房。廉租房、經濟適用房的建設項目應從征地環節開始，實行較為優惠的金融扶持政策，包括低息貸款、稅費減免等措施。保障性住房的大量增加可以緩解消費者對商品住房的迫切需求，調和商品房供需關系，并逐步代替政府所采用的諸如限購、限貸等強制性行政調控手段。因此，將保障房建設作為調控房地產市場的長效機制予以堅決執行。應深入研究、大力推廣住房儲蓄銀行的模式，多渠道解決購房資金等問題。住房政策的重點是發展融資模式，多渠道、多元化解決保障性住房建設資金，促進獲得各種負擔得起、可持續的住房選擇，包括租賃和其他終身住房選擇，以及合作解決住房挑戰。

（四）加強金融監管

房地產投資在中國固定資產投資中僅次于制造業投資。據國家統計局統計，2021年中國房地產投資147602億元，占當年固定資產投資（不含農戶）總額的27.10%（見圖6、圖7）。由于房地產市場可促進經濟的可持續發展，中國的貨幣政策旨在保持房地產市場穩定，特別是在產出波動期間。2003年初，中國人民銀行加息以遏制房地產價格。然而，2003年“非典”疫情暴發，中國人民銀行實施了擴張性貨幣政策以刺激經濟增長。此后，房地產價格回升，直到2007年中國人民銀行提高利率和存款準備金率以控制房地產價格上漲。6個月后，由于次貸危機爆發，房地產價格暴跌，2009年調整房貸利率下限，推動房地產價格再次上漲（見表1）。2010年房地產價格再度回落。為拯救房地產市場，中國人民銀行分別于2010—2021年曾多次下調金融機構的存款準備金率（見圖8）。總體而言，房地產市場的發展伴隨著一系列的貨幣政策，寬松的貨幣政策導致房地產貸款繁榮和房價泡沫，這些泡沫又反過來增加金融危機的風險。房地產泡沫破裂經過銀行債務性融資的房地產價值迅速上升，當資產價值達到極值時，政府采取限制措施，泡沫破裂，資產價值暴跌。由于抵押貸款的價值開始大大超過房屋的價值，借款人發現自己處于負資產狀況，因此遭受財務困境，銀行也會不斷積累不良貸款，并且在通常情況下，嚴重的衰退總是伴隨著資不抵債的情況，最終對金融市場造成嚴重的打擊。貨幣政策的有效性取決于金融監管的力度和范圍，應進一步加強金融監管的力度，預防房地產泡沫的破裂，維護房地產市場穩定。

圖6 2017—2021年全年全社會固定資產投資額及固定資產投資（不含農戶）投資額

圖7 2017—2021年全年房地產開發投資占固定資產投資（不含農戶）的比例

圖8 2010—2021年大型金融機構和中小型金融機構存款準備率

表1 2002—2008年金融機構人民幣貸款基準利率

（五）加快房地產轉型

中國房地產占國內生產總值的比重相較1988年大幅度增長，此外，繁榮的房地產市場長期以來被視為經濟增長的引擎，被作為短期刺激經濟手段的傾向仍然存在，飆升的土地征用費已成為政府收入的主要來源。在“房地產驅動機制”下，房地產行業在中國經濟中發揮著決定性的作用。當前，中國進入經濟發展新階段，經濟增速由高速增長轉向中高速增長，經濟結構不斷優化升級。在疫情暴發的背景下，中國住房市場面臨巨大的壓力，相應的，中國的房地產市場發展放緩也將成為必然。中國房地產業正處于從建設型向服務型轉變的過程，相關部門應制定對房地產開發商專業服務的轉型指導政策。