論預告登記在執行程序中的效力

李逸儒

摘 要：當預告登記權利人成為被執行人時，法院能否將其已經過預告登記的房屋作為強制執行的對象而進行預查封，查封之后若房屋買賣合同解除，預告登記義務人能否要求解除查封等問題，司法實踐給出了不同的回答;通過物權期待權以及執行力擴張理論，確認了預查封經預告登記房屋的合理性;通過解讀《執行異議和復議規定》24、25、26條，批判過往判例中駁回義務人請求解除查封的判決理由，強制執行的執行對象應當是相當的經濟利益而非房屋本身，在合同解除后應當停止執行返還房屋，開發商應當協助法院扣留其退還的房款。

關鍵詞：預告登記;預查封;強制執行

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009 — 2234（2022）03 — 0107 — 03

近年來，由于商品房預售和房屋分期買賣的蓬勃發展，人們對于房地產交易的熱情日益高漲，為了維護商品房交易的安全，保護房屋買受人在合同訂立后、房屋過戶前的合法權益，避免房屋出賣方為了獲取更高的利益違反在先合同的約定將房屋另行出賣并完成所有權轉移登記，影響交易安全，預告登記制度應運而生。

預告登記制度的誕生為房產買受人提供了權益的保護支持，規范了不動產交易市場秩序，為登記權利人的登記請求權實現提供了重要的制度保障?！?〕但在預告登記發揮其擔保、效率、安全價值的同時，由于立法的簡略也引起了廣泛的理論和實務爭議，物權法沒有明確規定預告登記的效力，其規定的預告登記內容簡略，對于預告登記能否對抗強制執行沒有提及。預告登記制度的核心是預告登記的效力問題，對其討論的缺失使得在實務中由于不論是預告登記權利人還是預告登記義務人都可能有其第三人債權人，在該債權人都可能因其債務人違約無法清償債務而對進行了預告登記的不動產請求執行，此種情形下，預告登記能否對抗強制執行，現行法律中未有明確規定。

經過多年的司法實踐，在金錢債權執行中，當登記義務人為被執行人時，大多認為在預查封等控制性強制執行階段時，預查封一方面不會影響登記權利人的利益，另一方面還可以防止登記義務人轉移該不動產，同時也可以平衡債權人的利益，因此法院在經預告登記的不動產上可以進行預查封?！?〕在確認預告登記的物權登記條件具備后，預告登記權利人可以通過進行本登記從而請求法院停止強制執行，可見，此案型已有了較為規范的處理方式。

問題在于在登記權利人為被執行人的情形下的預告登記效力如何認定，在房價日益上漲的今天，商品房買賣的買方為了早日買房通過貸款全款或分期買房，然而在此種情形下買方及其容易出現資金鏈斷裂，在負債無力負擔的情況下，該等經過預告登記的不動產往往會被其債權人申請作為責任財產進行強制執行，在此等情形下，房屋開發商或還在為買受人進行貸款擔保，或尚未收到全部房款，該等利益如何平衡。

蘭州中海宏洋房地產開發有限公司、中國建設銀行股份有限公司甘肅省分行營業部執行異議之訴〔3〕（以下簡稱“蘭州中海案”）與常州市武進區廣信農村小額貸款股份有限公司、常州天安元城房地產發展有限公司等借款合同糾紛、案外人執行異議之訴〔4〕（以下簡稱“常州天安案”）兩個案情相似的案件，法院卻給出了相反的處理結果。這仍是對于預告登記的效力問題不清以及執行程序規則解讀的問題。

本文意從上述兩個案件入手，解讀背后的原因，并分析執行程序規則以及預告登記效力，為登記權利人作為被執行人案型在強制執行程序中的利益平衡問題探求解決路徑。

（一）蘭州中海案與常州天安案案情概要

蘭州中海案與常州天安案的案情均是房屋買受人向房地產開發商購買房屋，以銀行貸款方式付清全款，開發商作為貸款擔保人承擔擔保責任，隨后雙方辦理了房屋預告登記。

此后，房屋買受人均因另案判決承擔還款責任，因無力承擔被債權人申請強制執行或預查封已辦理預告登記的房產，房屋預查封后，因房屋買受人無法償還銀行貸款，房地產開發商承擔了擔保責任，并根據房屋買賣合同約定條款請求解除合同并向買受人追償，合同解除后，登記權利義務人請求解除查封或案外人執行異議，蘭州中海案與常州天安案給出了不同的判決。

（二）判決結果

在登記義務人作為被執行人的情形下，爭議最大、最難以判斷的案型便是債權人申請執行發生在貸款擔保期間，且后續登記義務人均通過訴訟方式請求解除買賣合同的情形。在上述兩個相近的案情下，主要爭議的兩個問題在于，預售商品房辦理預告登記后是否可以作為預告登記權利人可被查封或者預查封的財產，其二是在商品房買賣合同解除后，開發商是否能通過案外人異議之訴請求解除查封？兩個案例的審判法院針對筆者提出的兩個問題表達了觀點，首先在僅有預告登記的房屋是否具有可查封性的問題上，兩個法院一致認為具有可查封性，但對此說理不清，需進一步闡明;在合同解除后是否可以繼續執行查封房屋問題，兩個法院給出了相反的結論。

在預告登記權利作為被執行人時，僅經過預告登記的不動產，在尚未辦理本登記的情形下，能否成為預查封的對象？筆者未能從判決中找到判決預查封的理由，同時，從江蘇省高院的判決中可以看到，高院指出在預告登記權利人作為被執行人的情形下，雖然登記權利人已按合同約定以按揭貸款形式支付了全部的房款，并辦理了預告登記手續。但此時預告登記權利人并未實際占有案涉不動產，也未完成房屋所有權轉移登記，案涉房屋的所有權尚未轉移。何以使得兩則判決均支持了查封呢？是否能進行預查封，問題的關鍵在于案涉房屋是否是債務人的責任財產，筆者欲從物權期待合理性以及民事強制執行執行力擴張理論角度為其提供理論基礎。

從物權理論來說，對于預告登記的房屋在登記權利人敗訴的情況下是否具有可查封性的問題涉及兩方面的考量，一是預告登記房屋的房款的支付情況，二是本登記的條件是否已經具備。開發商作為登記義務人，此時已取得房屋購房款，實現其合同目的，沒有提出執行異議的合理動機。此外，若開發商提出執行異議，因登記權利人并未違反房屋買賣合同約定，且已經履行了支付房款的義務，執行異議并沒有合理理由支持。從購房人角度來看，其已經履行購房的大部分義務，他對于房屋的物權的期待已有信賴基礎，同樣，若是登記權利人以分期付款形式支付購房款，當其支付的購房款超過50%，〔5〕登記權利人同樣對房屋的物權享有期待權。在此基礎上，若本登記的條件已經具備，對開發商來說，其義務為配合預告登記權利人完成本登記，完成物權轉移，對于登記權利人來說，其應當進行本登記，若其無正當理由放棄進行本登記，債權人也有權行使撤銷權或代位權，督促其進行本登記。由此看來，在房屋價款已支付且本登記的條件已具備的情況下，可以將房屋視為預告登記權利人的責任財產從而具有可查封性。

從強制執行法執行力擴張理論的角度來看，傳統的既判力與執行力的范圍遵循相對性原則，即其范圍應當以當事人所爭議的訴訟標的為限，以參加訴訟的當事人為限。但是隨著社會經濟的發展，民事交易的情形也變得復雜多樣，傳統的既判力范圍因判決涉及第三人的情形屢見不鮮而受到挑戰，執行力擴張理論應運而生，執行力的擴張，是指超過執行依據所確定的義務范圍而進行執行的司法行為?！?〕執行力擴張理論有利于解決當前執行難的問題，通過執行力擴張規制被執行人惡意逃債行為，以此提高執行效率;其次，公平和效率是執行程序的價值追求，執行力的擴張有利于其實現該等價值;再者，由于執行依據的滯后性，執行法官需要依據執行擴張理論對因滯后性而產生的滯后的執行依據進行補救。具體到本文案型，法院在預告登記權利人作為被執行人時，面對其債權人向法院提出的查封該經預告登記的不動產請求，令法院決定對該不動產進行預查封的訴訟法學理依據就在于強制執行法中的執行力的擴張理論。

關于在被執行人經登記備案手續或經預告登記的房屋被查封后，若案涉房屋的《商品買賣合同》經法院生效判決解除后，預告登記義務人即房屋所有權人是否可以排除對房屋執行的問題。對于該問題有兩種觀點，第一種觀點主張在此種情形下仍不能使開發商具有排除強制執行的民事權利，其依據為《執行異議和復議規定》（下稱“《規定》”）第26條第2款，在金錢債權的執行過程中，在執行標的被查封、扣押凍結后，案外人依據另案生效的法律文書提出排除執行異議的，人民法院對此不予支持。

另外一種觀點則主張應當停止對該房屋的執行。該觀點認為雖然《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第22條與《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條，上述法條中均規定了限制預查封后的權屬轉讓行為，但事實上只限制了被執行人、第三人在查封標的上為了規避執行而實施設立權利負擔等行為，本案中登記義務人并非為了規避執行，而是依法根據買賣合同約定解除合同，對于依法變更基礎法律關系導致查封標的權屬變更的行為并沒有禁止。

筆者認為，若采取第一種觀點，在結果上呈現出不公平性，在出賣人承擔清償責任請求解除合同之后，其不僅履行了清償責任，同時因為合同解除，應當向買受人返還購房款，開發商對于房屋買受人僅存一個追償權，而買受人已因為無力償還銀行欠款又無力償還另案欠款，此時的追償權對于開發商而言不過是一項空權，其結果是，房屋開發商既喪失了不動產的所有權，又因擔保合同履行了擔保責任，這樣的結果有違實質公平，難以令人接受。

其次，僅看《規定》第26條第2款，買賣合同解除的生效法律文書的確不能作為排除執行的法律依據，然而這樣的結論實際上是對該款的誤讀，對此問題的回答，我們需從解釋論的角度對該款進行理解，通過體系解釋、文義解釋對《規定》第26條第2款進行解讀，《規定》第24條規定了對案外人提出的排除執行異議的審查內容，除了確認案外人是否系權利人、以及權利的合法性與真實性之外，還應當審查該權利能否排除執行。如何判斷案外人確系權利人，《規定》第25條做出了規定，該條指出，若案外人依據另案生效的法律文書提出執行異議，該另案生效的法律文書認定的執行標的權利人與按前款規定判斷結果不一致的，按照《規定》第26條處理。由此可見，適用第26條的前提是依據《規定》第25條不能確定權屬的情形。事實上，關于本文討論的案型，房屋的物權并未發生轉移，仍然歸開發商所有，合同備案登記和預告登記并不能影響我們對于房屋所有權歸屬的判斷。故本文所討論的情形并不能適用《規定》第26條第2款的規定。

在否定了《規定》第26條第2款的適用后，房屋開發商、購房人與其債權人之間的利益沖突仍然存在，有人認為若支持開發商訴求，解除查封，返還房屋，債權人勝訴判決的執行力無法得到保障，然而正如前文所述，對于金錢債務的執行，執行對象本身并不是房屋，而是等同于房屋的經濟利益，如此保證債權人的判決可得執行，只需如同在此前常州天安案裁決中指出的一樣，在合同解除后，房屋返還的同時，開發商應協助扣押其歸還的購房款即可。

預告登記、預查封與強制執行制度自設立以來，隨著社會經濟發展，交易形式得多樣，在司法實踐中因其規定簡單暴露出來的問題也愈發明顯。經預告登記的不動產在強制執行程序中的疑難問題不僅跨越了物權法與債權法，又聯結著不動產物權實體法與不動產登記程序法，還涉及到強制執行措施的實施與解除，本文以兩個相同案例為例，試圖理解各項制度背后的立法原意，以期完善對規則的理解，力圖解決預查封與開發商行使合同解除權之間的協調問題，實現同案同判，維護交易的安全與穩定。

〔參 考 文 獻〕

〔1〕張義華. 我國《物權法》中的預告登記制度評析〔J〕.河南省政法管理干部學院學報，2008（02）：

154-158.

〔2〕莊加園. 預告登記在強制執行程序中的效力〔J〕. 當代法學，2016，30（04）：128-138.

〔3〕（2018）最高法民申5670號民事裁定書〔R〕.

〔4〕（2015）蘇商終字第00079號民事判決書〔R〕.

〔5〕《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條〔R〕.

〔6〕劉書星.我國執行力擴張制度研究〔J〕.法學雜志，2015，36（07）：123-131.

〔責任編輯：包 闊〕