城市更新背景下既有產業園區轉型升級策略探討
——以金橋副中心為例

戴霄曄

上海金橋（集團）有限公司 上海 201206

1 引言

2021年7月，在全面建設社會主義現代化國家新征程上，為支持浦東新區高水平改革開放、打造社會主義現代化建設引領區，引領帶動上海“五個中心”建設，更好服務全國大局和帶動長三角一體化發展戰略實施，《中共中央、國務院關于支持浦東新區高水平改革開放打造社會主義現代化建設引領區的意見》[1]（以下簡稱《引領區意見》）正式落地。《上海市城市總體規劃(2017-2035年)》[2]明確了在建設用地負增長的前提下，主城區規劃新增了金橋、張江、虹橋、川沙、吳淞、莘莊6大城市副中心，特別提出金橋在原有產業基礎上進行存量更新，這就對城市的存量更新、能級的提升和城市規建管用全生命周期的管控帶來了新的挑戰，也是新的開發要求下的城市建設的新的探索和創新。

2020年，在浦東開發開放30周年之際，浦東新區部署了“金色中環發展帶”的建設，形成了“3+5”重點區域的開發格局。作為浦東“金色中環發展帶”的重點開發區域，金橋副中心于2021年11月13日舉行了全面啟動儀式暨重點項目集中開工和簽約活動，標志著金橋副中心建設進入新的階段。

圖1 浦東金色中環發展帶“3+5”重點區域的開發格局

2 文獻綜述

上海早在2014就針對亟待解決的工業轉型等問題，頒布了《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法》（試行）[3]等文件，開展工業用地更新工作。隨后于2015年6月頒布了《上海市城市更新實施辦法》（滬府[2015]20號）[4]，隨后頒布相關配套文件，正式開展城市更新工作。2021年8月，上海市第十五屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議通過《上海市城市更新條例》[5]，將城市更新作為上海市踐行“人民城市”重要理念的有力抓手。

近些年，上海開展了大量的城市更新試點工作,相關學者針對上海現階段的城市更新工作開展了大量研究，主要聚焦城市更新制度建設和實施路徑。上海在城市更新方面取得了多項政策突破，但激勵方式待完善，實施技術瓶頸待突破[6]。實施過程中，往往面臨著更新利益難平衡、更新實施程序繁冗、更新適用范圍窄、更新實施缺平臺、物質規劃難以實現等問題[7]。城市更新是城市外部和內部的社會,經濟,文化等各種影響力共同作用的結果，需要進行城市空間和城市功能的修補和改善,需要修復城市生態[8]。關于城市更新實施路徑，目前主流學者認為主要分為三種：以政府推動為主導的新建/重建型城市更新實踐，以市場需求為導向的改建型城市更新實踐，以公眾需求為導向的整治型城市更新實踐[9]。

3 金橋副中心規劃特點

金橋副中心規劃總面積4.5平方公里，規劃建筑面積690萬平方米。其中核心區規劃面積1.5平方公里，規劃建筑面積290萬平方米。在歷經了城市設計國際方案征集、平行方案規劃研究、以及建成區城市更新的開發機制研究等前期探索和反復論證，2021年1月，金橋副中心核心區控詳規和附加圖則獲批。金橋副中心規劃以人民為中心，提升城市功能品質，營造宜居宜業宜樂宜游的環境。

（1）雙輪驅動、雙環引領：規劃以中央公園為核心，以CBD+CTD（科技商務+科技研發）為規劃理念，打造雙環結構的產業布局。

（2）功能復合、持續活力：規劃集商務辦公、商業休閑、公寓住宅、公益性設施等多元功能復合，通過研商住、文娛園，貫穿核心區24小時持續活力。

（3）立體互聯、多維交通：規劃通過金科路下穿、架空線入地釋放綠地空間，通過地下環路、公共停車、軌交站點和商業功能等構建功能復合、立體互聯的多維交通網絡和整體化的地下空間體系。

（4）核心地標、天際風貌：副中心建筑群以春宇地塊330米為核心地標、次級地標相映襯，外圍高層建筑群相融合，形成金橋“皇冠環繞”的獨特天際線風貌。

圖2 金橋副中心規劃城市設計框架

4 金橋副中心開發難點與特色

金橋副中心的開發，是在原有產業區基礎上進行的存量更新，不僅僅是產業業態的轉型，更是從園區到城區的轉型，是產業+城市形態的更新迭代。因此，金橋副中心的開發，具有以下幾方面的特點：

（1）產業特質傳承——建設“產城融合”的活力城區

金橋開發區是我國首個以出口加工區命名的國家級開發區，通過30年的產業開發建設，金橋從“金橋加工”到“金橋制造”，再到“金橋智造”，工業總產值位列全市首位。

因此，金橋副中心是具有產業特質的城市副中心，在經歷了“家電進家庭”、“通信設備進家庭”、“汽車進家庭”、“智能手機進生活”的產業迭代升級后，伴隨第五輪產業轉型，將重點聚焦5G+“未來車”、“智能造”、“大視訊”三大產業集群，圍繞全產業鏈開展戰略招商、精準招商，形成了一批適應金橋優勢和城市形態的特色產業集群。金橋副中心的建設不是盲目的自由生長，而是要在產業特質傳承的同時，打造面向未來的產城融合示范區。

圖3 金橋副中心從產業園區到活力城區

（2）開發機制創新——“四個統一”確保規劃落地

為了確保副中心規劃的落地，率先樹立區域形象和城市功能，金橋副中心結合區域特點和規劃特色，區域平臺公司金橋集團探索出一套分期開發+整體開發的組合拳，通過“四個統一”的開發原則確保規劃落地。

所謂分期開發，就是：一期開發-主導規劃建設，即首開區域以區域平臺公司為主導，通過收地整合，進行整體開發；二期開發-引導合作開發，即以平臺公司引導現狀企業合作的模式，進行聯合開發；三期開發-引領自發轉型，即在副中心初具規模后，引領現狀企業自發轉型提升，最終實現城市的更新迭代。

圖4 既有產業園區分期開發圖示

所謂整體開發，就是貫穿整個區域建設過程的整體統籌，從區域的層面和落地性的考慮進行通盤的規劃、整體化設計、時序性建設、以及智慧化管理。金橋副中心對首開區域的開發提出了“統一規劃、統一設計、統一建設、統一管理”的“四個統一”整體開發原則，開發主體在規劃研究階段共同參與，設計過程前置，研究論證規劃落地性，并對首開區域內的經營性項目和公益性項目進行整體設計、分步實施，建成后自持物業進行一體化智慧化管理，確保區域品質。

圍繞“高水平規劃、高質量建設、高效率運營”的總體目標，按照“四個統一”的開發原則，結合區域地標形象、土地權屬、以及城市功能保障，在規劃核心區確定了0.25平方公里的范圍作為首開區域進行整體開發，開發總建筑面積約100萬m2。

圖5 金橋副中心功能區、核心區及首開區區域圖示

（3）設計理念超前——著力打造“三首層”立體城市

金橋副中心以15公頃的中央公園綜合體為核心形成活力休閑的公共空間，330米超高層塔樓樹立副中心核心地標；200米云端住宅尊享靜謐與繁華；470米大平臺對話金色中環，50萬方地下空間一體化開發鑄造“地下之城”。

區域秉持“地上一座城、地下一座城、云端一座城”的開發理念，通過軌道交通、地下環路、地面中央公園、空中二層連廊的互聯互通，形成網絡式TOD，打造地下、地面、地上“三首層”的立體城市。

區域內藍綠交織，職住相鄰，通過交通配套、城市空間和綠化景觀的一體化開發模式，以及集中式供能、數字化管理的城市運營體系，打造宜居宜業宜樂宜游的人民城市。

圖6 “三首層”立體城市示意圖

（4）建設過程復雜——探索“整體開發”實施路徑

金橋副中心的建設屬于城市更新開發，但又有別于普通的城市更新項目。它是在一定區域范圍內的整體提升，不僅是樓宇載體的功能與形象的提升，還包括路網結構和城市功能的改變。這就意味著在這個整體開發的區域中，不僅區域內各個項目的各種工況將同時并存，周邊現狀環境復雜，建設邊界模糊，地塊與地塊之間的關系錯綜交織，必須妥善計劃建設計劃，保障基坑安全；合理安排好施工組織，避免功能交織；同時還需保障區域外城市功能的正常運作，保障沿線企業的交通出行和市政配套供應等等。

而這些都必須在項目設計階段甚至在策劃階段做好充分研究和論證，以保障城市的安全，如果不能抽絲剝繭找出一條具有落地性的開發思路，項目建設將寸步難行。因此需要在開發前期充分研究項目建設時序，考慮區域性整體開發的實施路徑。這就對城市更新的建設提出了更高的要求，也成為了區域級城市更新的新范式。

（5）管理模式升級——助力“國際數字之都”建設

傳統的粗放式項目管理聚焦于單個項目本身，局限在于僅考慮地塊紅線內的建設范圍，局限在于僅考慮從開工到竣工的時間跨度。在區域性整體開發中，各地塊的開發建設需要在空間上合理連接，在時間上充分銜接。對開發主體來說，從項目前期策劃，到規劃設計、項目實施，再到竣工之后的運營管理，區域開發對項目全生命周期管理帶來更大的挑戰，必須要借助更科學、更高效、更智能的管理手段，這也是貫徹落實上海打造“國際數字之都”在城市建設中的探索與實踐。

5 建成區城市更新轉型升級的應對策略

針對上述金橋副中心在開發建設中的特色和難點，提出如下應對策略。

（1）整體開發，突破單地塊項目開發指標瓶頸

“四個統一”整體開發的機制下，建設主體可以頂層設計，分步開發，實現合理優化布局、集約利用、資源共享。首開區域的項目充分利用地下空間整體互通互聯的優勢，在設計中就考慮了區域停車平衡、民防統籌配建、交通資源統籌等，同時還布局了能源中心，對首開區域進行集中供能。

（2）招商前置，打造具有產業特質的綜合城區

金橋副中心是具有產業特質的副中心，依托開發區已有產業升級的集群效應，邊設計邊招商，項目開工之日即是招商完成之時，項目竣工之日即是企業入駐之時。同時加強產業配套、優化營商環境，為高端人才和硬核產業拎包入駐提供全方位保姆式服務。

（3）總控模式，探索區域整體開發的全新思路

為了更好地落實上位城市發展戰略，達成區域發展實施目標，積極探索總控模式，引入設計總控、施工總控、投資總控。設計總控作為戰術樞紐，在項目的全過程中為實施主體提供技術支撐，協助解決基于多主體、多業態、多專業、長周期產生的各類復雜問題，充分發揮區域開發的優勢。施工總控基于對各項目的周邊條件、建設過程、實施影響等情況進行研究梳理，協助制定建設時序，統籌協調各項目間的施工組織關系。投資總控則做好區域開發項目的可行性研究和資金平衡研究。

（4）數字賦能，實現城市開發建設精細化管理

針對金橋副中心城市更新迭代的特點，探索以“三世三生”為理念，結合開發區的過去、現在、未來，打造數字先生、數字伴生、數字孿生。在“四個統一”整體開發的優勢下，依托CIM+AI技術建立區域級“規建管用”一體化管理平臺，綜合運用大數據、云計算、人工智能等前沿技術，實現貫穿城市建設、運維管理、人民生活的區域全生命周期的精細化管理，筑造真正意義上的“云上一座城”。

6 思考和建議

金橋副中心的開發是對區域級城市更新的嘗試，是對新的城市建設要求下的精細化利用和智能化管理，是對《引領區意見》提出的開創人民城市建設新局面的創新踐行。在推進開發區轉型升級規劃設計的過程中，筆者也在形成了一些思考和建議：

1、建成區的更新迭代，最根本的難點還是土地問題。建議針對區域級城市更新進行進一步研究，探索出一套落地性強的土地收回政策，對于已出讓土地的收回重建、或改性增容的改擴建等情況給予一定的操作空間，以推動規劃的實施。

2、在高速度高強度開發的區域，軌道交通的建設需要與城市建設同頻共振，這不僅是軌交功能的必要性考慮，也是處于城市建設可行性和安全性的考慮。在軌交建設滯后于城市建設的情況下，如何做好空間預留和工程結建，也是下一步需要研究的課題。

3、區域統籌平衡是大勢所趨，也是政府鼓勵的資源有效利用的方式。在當下區域融合發展、鼓勵混合用地形質的趨勢下，建議進一步探索統籌的內容和尺度，為新的城市建筑形態和城市開發理念提供落地可能。

在高質量建設、高效率運營的總體目標下，在積極鼓勵城市精細化建設、人性化治理、集約化利用、高效化運行的過程中，我們都需要解放思想，探索出適應城市開發節奏、適合未來城市發展目標、推動城市轉型升級新理念、新模式、新方法，以推動城市更快更好的發展。