紐約居不易

戴聞名

每一任紐約市長上任之后的頭等大事，就是提出自己的改善住房狀況計劃。

如世界上幾乎所有超大城市一樣，讓普通民眾住得起房，是紐約一直在努力卻始終未解決的頭號難題。新冠疫情發生后，情況進一步惡化。2022年初，紐約房價火速漲回了疫前水平，接著直接沖到史上最高點。

2022年5月，曼哈頓公寓的平均月租金已經高達4975美元（約合人民幣3.34萬元），比一年前飆升了22%。即使是相對不富裕的布魯克林區，房租均價也達到了3744美元（約合人民幣2.5萬元），比2020年初漲了12%。

在這樣一個“租房者充滿不確定感”（《紐約時報》語）的關鍵節點，市長埃里克·亞當斯推出了他解決住房問題的所謂“大招”—一份名為《為鄰里提供住房：住房和無家可歸問題應對藍圖》的一攬子計劃。其聲稱，可負擔住房和無家可歸問題將是這屆市政府的“優先事項”。

此前，紐約市議會通過了一項新預算法案，將在未來10年內為應對紐約可負擔住房不足問題追加50億美元金資，紐約市應對住房危機的總預算因此增加到了220億美元。

這些舉措能夠幫助紐約人，特別是中低收入群體實現“居者有其屋”的夢想嗎？輿論對此打了一個大大的問號。

住房危機

紐約媒體在談及住房問題時，通常用的詞并不是“問題”，而是“危機”。

紐約是一個高租住率的城市，房屋產權擁有率僅為31%，是全美平均水平的一半。也就是說，七成左右的紐約人是租房住的，因此紐約住房危機最為肉眼可見的表現，就是房租貴到了離譜的地步。

新冠疫情發生之后，“房租也太貴了”已經成為紐約人打招呼的口頭禪之一。

紐約非政府組織“無家可歸者聯盟”近期發布的報告指出，如今超過半數（53%）的紐約租房者（近100萬戶家庭）處在“租金負擔沉重”的狀態，即月收入的30%以上用于支付房租。更有約三分之一的紐約租房者（約60萬戶家庭）“租金負擔過重”，每月收入一半以上都花在了租房上。

有房住的人里面，約有150萬人住房條件“過度擁擠”（平均每個房間居住1.5人以上），而且住房擁擠是除富裕人群之外紐約所有收入階層都存在的問題。

對于低收入者、外來移民、老人和殘疾人等群體來說，在高企的房租之下，如果還留在紐約，唯一的選擇就是放棄租房，申請政府庇護所。

據統計，2009-2019年的10年間，被迫去住庇護所的紐約人增加了59%。

這又導致了紐約的另一個特有現象：無家可歸者越來越多。

2018年，紐約市共有63495名無家可歸者，其中包括23600名兒童。過去10年，全紐約市無家可歸者占總人口比例增加了82%。

住房緊張一直困擾紐約市民。圖為2017 年3 月13 日，數百名示威者在紐約街頭抗議城市中的無家可歸現象

“無家可歸者聯盟”的統計數據是，2022年3月，平均每晚有48524人是在無家可歸者庇護所度過的，另有數千人直接睡在馬路上、地鐵站或其他公共設施里。他們認為，紐約極端貧困家庭正面臨“災難性的”住房不安全狀態。

數以萬計的無家可歸者，也讓紐約納稅人負擔巨大。根據美國法律，市政府必須為所有符合條件的無家可歸者提供庇護所，而政府建造和維護家庭庇護住所每年每戶花費的成本是3.46萬美元。每年，紐約市政府僅這一項的開支就達數十億美元。

市民住房可負擔能力越來越低、無家可歸現象嚴重的背后原因，則是紐約幾十年未能解決的老問題：住房短缺。

由于工作機會集中，紐約一直是人口凈流入城市，人口增長速度遠超新住宅的建設速度。過去10年中，這個問題進一步惡化：新增了62.9萬居民，但新建的經濟型多家庭合住單元僅增加了18.5萬個，遠遠不能滿足需要。

新建住宅尤其面向中低收入階層的可負擔住房供應不足，原因有很多，比如利潤不高致使開發商意愿不強，有房階層又常常抵制在自家周邊建“廉租房”，擔心拉低房價等等。

2022年，曼哈頓的可出租公寓比率已經低至2%以下。

紐約市首席住房官員杰西卡·卡茨說：“我們必須持續新建房子——住房危機是可負擔性危機，也同樣是供應危機。”

建新房 改舊房

市長亞當斯的新計劃公布前，紐約開展了一項名為“紐約說出來”（NYC Speaks）的大型公共調查，為期6個月，圍繞10個住房問題與6.2萬名紐約人直接溝通。

結果毫無意外：“住房”是絕大多數紐約人認為急需解決的頭等大事，其中“保護可負擔住房”和“支持可負擔住房建設”更是他們最集中的訴求之一。

因此，“加快新建并保護可負擔住房”也成為“為鄰里提供住房”計劃中的支柱性任務。

具體來看，紐約市將首先推進法規改革和建筑技術進步，以降低建房成本并加快新建速度，從而大力提升經濟適用房的供應量。

紐約市住房建造和維護的成本可謂全世界最高，且區劃、建筑、施工和維護規范都久未更新。繁冗過時的法規，帶來了額外的費用和審批流程，這些又進一步推高了租金和房價。

如今，紐約市的人口結構與數十年前相比，已發生了很大變化，尤其是老年人和獨居人口數量顯著增加。

據統計，紐約市有三分之一的家庭是單身成年人，但大部分住房都有兩間或更多間臥室。因此，未來將修改相應法規，增加單間公寓和一居室住房的供應，并進一步推廣共享住房模式，為老人和獨居人士提供更多選擇。

紐約市政府還鼓勵將空置酒店改造成為“支持性住房”，提供給無家可歸者和低收入人群居住。

市長亞當斯此次發布計劃的場地，就是一幢29層的由空置酒店改建的“支持性住房”。由于地理位置優越，從這里能看到曼哈頓的天際線。

有房階層對于新建可負擔住房拉低周邊房價的擔心，則通過“創新區劃”來解決。市政府將提出“一攬子區劃改革方案”，消除住房開發的障礙。

紐約也是一個嚴重老齡化的城市，老年人是紐約市增長最快的人口類別，預計到2040年將占到紐約人口的近六分之一。老年人和殘障人士可負擔且合適居住的住房選擇，比一般人更少。

為幫助他們解決住房困難，紐約推出了兩項專門計劃：“老年人租金增加豁免”（SCRIE）和“殘障人租金增加豁免”（DRIE）。簡單來說，就是符合條件的老年人和殘障人可以享受“租金凍結”，房租永不增加。

這一次，紐約市政府將擴大這兩個計劃的入選資格，并簡化注冊和認證程序，爭取實現“應入盡入”。

“大招”存疑

亞當斯現年52歲，于2022年1月走馬上任，是紐約市歷史上第二位黑人市長。

他的父母是來自阿拉巴馬州的貧困移民，父親是肉販，嚴重酗酒，母親是清潔工，每天要打兩份工才能勉強維持家用。他本人出生在布魯克林區一個老鼠成災的貧民區里，有5個兄弟姐妹，小時候全家常因為交不出房租被驅趕出門。

成年后，亞當斯加入紐約警察局，工作了22年后踏入政界，競選議員，后當選市長。

貧民區和少數族裔的成長背景，讓他對于住房問題有切身體會。他稱，本次計劃是充分聽取了各方的意見后制訂的，也包含了他作為市長在無家可歸者聚集地“蹲點”后的個人觀察。無家可歸者，因此也成為亞當斯關注的重點人群。在此次推出的計劃中，政府聲稱將改變“政出多門”的現狀。

紐約市主要為無家可歸者提供庇護的系統是“無家可歸者服務處”，其數據庫里登記了約4.6萬人。但其他市政部門的數據庫里還有差不多一萬人，包括了不少家暴受害者和離家出走青少年。

目前，紐約市有資格申請無家可歸者住處和住宿補貼的，是主數據庫里的人。今后，這些數據庫將合并運行，所有的5萬多人均可以申請相關援助。為了提高公信力和透明度，市政府將每天公布住在市政援助住處里的無家可歸者數字。

但有不少批評者認為，他的計劃還不夠“大膽”。非營利組織“法律救援協會”說：“官僚主義僅僅是問題的一部分，無家可歸的紐約人和低收入群體需要的是真正安全、可以長期居住且可負擔的住房。”

當地媒體則認為，計劃中的主要政策都欠缺必要細節，且有些舉措無法得到保證，比如重新制定城市區劃和擴大為獨居成年人提供的一居室公寓數量。此外，計劃也沒有列明具體目標，不便跟蹤和監督實施的情況。

“承諾追加投資，跟把這些錢真正花在刀刃上，是兩碼事。況且現在紐約住房管理局嚴重缺員，能不能真的把這些錢花好，還要打個大問號。”《紐約時報》評論說。