摘要：今年政府工作報告提出加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。但是依靠政府或者銀行信貸不足以支撐大規模的保障性住房建設，應積極推進保障性租賃住房REITs項目融資模式，支持保障性租賃住房市場穩定健康發展。

關鍵詞：REITs;保障性租賃住房;融資模式

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）04-0043-03 收稿日期：2022-03-10

作者簡介：鞠傳霄，中國社會科學院數量經濟與技術經濟研究所博士后。

1 當前我國保障性租賃住房市場形勢

2020年，我國住房租賃市場服務人口數量已突破2億人。2021年7月，國家發改委下發《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，明確各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目納入到基礎設施REITs行業試點范圍。2021年，上海、南京、杭州、深圳等6座一二線城市的租賃住房用地成交量在全部18個試點城市的占比超過80%。其中，杭州在2021年首批集中出讓涉租賃地塊成交情況中成交涉租賃地塊數量50塊，位居第一;租賃建筑面積111.09萬平方米，租賃建筑面積占涉總成交面積14.68%。統計數據顯示，2021年我國人口凈流入最多的10個城市分別是深圳、上海、廣州、北京、東莞、成都、蘇州、佛山、杭州和鄭州，預計我國租賃住房REITs項目也將大量集中于一二線城市。

2 REITs運營模式特點及應用

2.1 REITs項目運行模式

REITs是一種以發行證券的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分紅給投資者的一種信托基金。

REITs在性質上等同于基金，既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于封閉式基金。主要通過“拆分銷售資產”——“REITs進行上市”兩個步驟實現資產的盤活和提高運營效益。REITs通過聚集資金為中小投資者提供了參與房地產業投資的機會，并由專業團隊將募集的資金用于房地產投資組合，分散了房地產投資風險，保障投資人獲取穩定收益。此外，REITs項目基金上市后，投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。

2.2 REITs融資模式在我國的應用

目前世界上多個國家和地區建立了REITs制度，覆蓋美洲、歐洲、亞洲、大洋洲，既有發達國家也有發展中國家。我國金融市場對REITs的研究、論證和實踐也有較長的歷史。基礎設施REITs試點早期限定于交通設施、市政工程、污染治理項目、新基建、產業園區等特定領域。2021年6月29日，國家發展改革委印發《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，將保障性租賃住房正式納入基礎設施REITs發行的行業范圍。2021年8月，北京成功發行了全國首單公共租賃住房類REITs產品“國開—北京保障房中心公租房資產支持專項計劃”，該專項計劃的底層資產為北京保障房中心持有的公共租賃住房，發行總額4億元，優先級票面利率3.35%，創下不動產資產證券化產品新低。作為全國首單公租房私募REITs產品，該專項計劃為公租房資產開展私募REITs融資所涉及的各個環節包括資產估值、資產轉讓、稅務處理等探明了道路，為公租房資產合法合規開展私募REITs融資進行了有益探索，對公租房公募REITs的推出起到了重要引導作用。

3 當前我國保障性租賃住房REITs項目申報條件

根據《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》要求，REITs試點項目申報主要包括六項基本條件。一是基礎設施項目權屬清晰、資產范圍明確，發起人（原始權益人）依法合規直接或間接擁有項目所有權、特許經營權或經營收益權;二是土地使用依法合規;三是基礎設施項目具有可轉讓性;四是基礎設施項目成熟穩定。項目運營時間原則上不低于3年，近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正，預計未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%;五是首次發行基礎設施REITs的項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于10億元，以控股或相對控股方式持有、按有關規定可發行基礎設施REITs的各類資產規模原則上不低于擬首次發行基礎設施REITs資產規模的2倍;六是發起人項目公司、基金管理人、資產支持證券管理人、基礎設施運營管理機構近3年在投資建設、生產運營、金融監管、市場監管、稅務等方面無重大違法違規記錄。項目運營期間未出現安全、質量、環保等方面的重大問題或重大合同糾紛。

4 推進我國保障性住房REITs融資模式發展建議

4.1 完善高質量REITs項目庫

結合基礎設施公募REITs申報要求，廣泛篩選儲備京津冀、粵港澳大灣區、長三角等重點區域的優質保障性租賃住房資產，涵蓋集體經營性建設用地、國有租賃用地、存量閑置房屋改造等多種符合保障性租賃住房政策導向的資產類型，優先選擇符合條件的公租房、廉租房和租賃住房專項用地等項目。

4.2 試點“雙基金”發展模式

考慮設立基礎設施REITs產業投資基金，該私募基金是部分項目建設的主要資金來源，基金管理人與運營管理機構之間建立合理的激勵和約束機制，與公募REITs對接可形成一個良好資本循環模式，但需保留資金用途，盡量避免較大比例的公募資金用于歸還基金投資人，使募集資金不能用于新增有效投資。

4.3 培育與引進相關專業人才

REITs模式的運作需要基金、證券、房地產管理等多方面的技術支持，需要從業人員具備一定的技術水平。需要引入具有REITs管理經驗的專業人才，同時培養國內基金和資產管理人才，提升從業人員的整體工作素質。此外，應鼓勵有條件的私募基金爭取公募基金牌照，支持各類內外資企業申請公募基金管理人資質并開展公募基礎設施REITs服務，積累公募基礎設施REITs專業管理經驗。

4.4 加強對保障性租賃住房建設的監管

一是強化政府部門監管，針對違規行為進行嚴厲處罰，維護保障性住房供應市場的公平公正性;二是強化保障性租賃住房對象的準入和退出機制的監管，落實保障性租賃住房政策，維護國家、投資者以及低收入家庭的利益;三是強化保障性租賃住房制度實施機構的工作效果、工作效率的監管，建立科學合理的監管系統。