雅居樂(lè)：多元發(fā)力基本面穩(wěn)健　韌性闖關(guān)行業(yè)調(diào)整期

5月12日，雅居樂(lè)集團(tuán)（下稱(chēng)“雅居樂(lè)”，03383.HK）發(fā)布了由普華永道審計(jì)并出具無(wú)保留意見(jiàn)的2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告。年報(bào)顯示，雅居樂(lè)2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額730.28億元（人民幣，下同）;毛利190.21億元，整體毛利率26%;凈利潤(rùn)90.98億元，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)67.12億元。公司地產(chǎn)主業(yè)銷(xiāo)售創(chuàng)新高，同時(shí)多元化業(yè)務(wù)發(fā)力，“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的營(yíng)運(yùn)模式持續(xù)顯效。

實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額創(chuàng)歷史新高 土儲(chǔ)聚焦兩大核心城市群

報(bào)告期內(nèi)，雅居樂(lè)持續(xù)推動(dòng)區(qū)域多元化線(xiàn)上線(xiàn)下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略，并適度調(diào)整各地區(qū)的可售資源，在行業(yè)下行壓力較大的背景下，雅居樂(lè)2021年完成預(yù)售金額約1390.1億元，創(chuàng)歷史新高，在同業(yè)中實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，顯現(xiàn)出較強(qiáng)的成長(zhǎng)韌性。

秉承“一生樂(lè)活”的品牌理念，雅居樂(lè)開(kāi)發(fā)了“5N”產(chǎn)品體系，最大程度滿(mǎn)足客戶(hù)需求，經(jīng)受住了行業(yè)下行周期的考驗(yàn)，凸顯了穩(wěn)健發(fā)展的特質(zhì)。2021年，雅居樂(lè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主營(yíng)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健，取得收入584.02億元，收入占比為80.0%。

土儲(chǔ)方面，2021年雅居樂(lè)拿地新增29個(gè)項(xiàng)目，增加預(yù)計(jì)總建筑面積424萬(wàn)平方米。至此，雅居樂(lè)已布局84個(gè)城市，擁有4737萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，平均樓面價(jià)為每平方米人民幣3651元，合理的土地成本和豐富的土地儲(chǔ)備使得公司在復(fù)雜形勢(shì)下顯得游刃有余。

多元化業(yè)務(wù)占比再提升 布局培育第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)

2021年，雅居樂(lè)在做精地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，旗下物業(yè)管理等多元化業(yè)務(wù)加速成長(zhǎng)，成為第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)。

雅居樂(lè)的多元化布局極具前瞻性。早在2016年，雅居樂(lè)便提出“1+N”多元化戰(zhàn)略，推進(jìn)“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的營(yíng)運(yùn)模式。報(bào)告期內(nèi)，公司多元化業(yè)務(wù)開(kāi)花結(jié)果。

從收入占比來(lái)看，2021年雅居樂(lè)多元業(yè)務(wù)收入為146.25億元，收入占比為20.0%，較2020年提升6.7個(gè)百分點(diǎn)。

在多元化收入中，以物業(yè)管理板塊表現(xiàn)最為搶眼。截至2021年底錄得收入為113.30億元（已剔除關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額），較2020年的78.53億元上升了44.3%。在維持“1+N”戰(zhàn)略不變的背景之下，雅居樂(lè)通過(guò)“主業(yè)”+“多元業(yè)務(wù)”+“新賽道”的發(fā)展模式將有望成為拉動(dòng)公司未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的“三駕馬車(chē)”，為其帶來(lái)更多的確定性。

優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)提高安全邊際 財(cái)務(wù)穩(wěn)健助力長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

在當(dāng)前形勢(shì)下，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的重要性壓倒一切，是保證企業(yè)安全的“生命線(xiàn)”。2021年，雅居樂(lè)采取多項(xiàng)措施穩(wěn)定現(xiàn)金流，取得實(shí)效。

首先，雅居樂(lè)通過(guò)有效的管理和經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為正;其次，雅居樂(lè)持續(xù)積極盤(pán)活旗下資產(chǎn)，于2021年7月至12月期間，出售旗下14項(xiàng)非核心物業(yè)后，又于2022年一季度，雅居樂(lè)通過(guò)出售項(xiàng)目公司股權(quán)及環(huán)保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金回籠。

融資方面，2021年，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)多渠道融資。過(guò)去一年雅居樂(lè)在境外成功發(fā)行11.64億美元優(yōu)先票據(jù)，以及24.18億港元的可交換債券，并獲授予一筆初始金額為52.53億港元及2850萬(wàn)美元（附帶增額權(quán)）的信貸協(xié)議;在境內(nèi)，雅居樂(lè)則發(fā)行了14.5億元于2024年到期的境內(nèi)公司債券。

截止2021年末，雅居樂(lè)的總借款為838.74億元，相對(duì)于2020年底減少139.39億元。總借款成本為68.36億元，同比減少6.8%，2021年的實(shí)際借貸利率為5.87%。

截至2021年末，雅居樂(lè)現(xiàn)金及銀行存款總額約為384.2億元。

雅居樂(lè)通過(guò)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，合理安排償債計(jì)劃，2021年內(nèi)各項(xiàng)到期債務(wù)均按時(shí)償還，展現(xiàn)了良好償債能力與償債意愿。截至2021年末，雅居樂(lè)凈負(fù)債比率降低至50.8%，較2020年末下降10.2個(gè)百分點(diǎn)，從行業(yè)水平看，居于較安全區(qū)間。

綜上所述，2021年，雅居樂(lè)延續(xù)了一貫的穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略，降低負(fù)債規(guī)模和負(fù)債成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為可持續(xù)發(fā)展筑高財(cái)務(wù)“安全邊際”，凸顯了公司穿越周期的能力。