征收農用地區片綜合地價平衡研究
——以吉林省延邊朝鮮族自治州為例

張 瀛，李淑杰，徐銘崇

（吉林大學地球科學學院，長春 130061）

目前中國經濟正在迅速發展，為保證各類建設，土地的需求迅速增加，在城鎮化快速推進的過程中，農用土地大量被征收，征地補償安置問題已經逐步成為社會各界高度關注的焦點問題［1，2］。征收農用地區片綜合地價是基于被征用的農用地區位、利用類型、生產能力、人均耕地面積、經濟發展水平和轉用后的升值潛力等因素進行區片綜合劃定之后，進行土地價格評估，統一制定征用補償土地區片的“綜合補償標準”。征收農用地區片綜合地價平衡分為內部平衡以及外部平衡，內部平衡是指在劃定區片范圍時，依據合理構建指標體系及確定權重使劃定的區片結果具有科學性，外部平衡是指在確定地價時，由于需要考慮地價在不同區位過渡的合理性所進行的平衡研究，本研究主要探討延邊朝鮮族自治州征收農用地區片綜合地價的外部平衡，即相鄰市縣的農用地區片價平衡。延邊朝鮮族自治州下轄8個市縣，主要采用農用地產值修正法、征地案例比較法以及基準地價還原法測算農用地區片價。對測定的價格進行分層級平衡，構建因素因子指標體系，采用線性插值法對插值前后地價進行空間相關性的對比分析，平衡延邊朝鮮族自治州的整體農用地區片綜合地價，確保政府征收土地補償標準的合理性，為提高征地效率提供理論基礎。

1 研究區概況

延邊朝鮮族自治州位于吉林省東部，地處北緯41°59′47″—44°30′42″，東 經127°27′43″—131°18′33″，位于中國、俄羅斯、朝鮮3國的交界處，面臨日本海［3］。隨著延邊朝鮮族自治州社會經濟的發展，大量農用地被征用，土地的征收補償問題日漸明顯［4，5］，延邊朝鮮族自治州作為中國東北地區惟一的自治區，農業生產條件優秀，農用地占全域土地面積的10%，全年糧食總產量168.54萬t，占補平衡問題尤為突出，因此，選擇延邊朝鮮族自治州作為研究區，區域位置如圖1所示。

圖1 延邊朝鮮族自治州區域位置

2 數據來源及研究方法

2.1 數據來源

本研究數據來源于2019年延邊朝鮮族自治州下轄各市縣征收農用地區片綜合地價制定成果、各市縣統計年鑒以及社會發展統計公報，收集了延邊朝鮮族自治州各市縣地價、耕地面積比例、人口規模數、生產總值、財政收入、城鎮居民可支配收入以及農村居民可支配收入等數據。

2.2 研究方法

不同市縣在測算地價時，測算方法和統計資料等會出現不同市縣有所不同的情況，對延邊朝鮮族自治州整體征收農用地區片綜合地價進行外部平衡［6］，本次平衡將各市縣劃分為3個層級：中心城市層級、縣域層級和最低價區片層級，采用多因素綜合評價法綜合考慮交通狀況、人口規模、人口密度、生產總值、居民可支配收入等對農用地區片綜合地價影響較大的因素因子，構建各層級的影響因素綜合評價體系，并采用特爾斐法（DEPHI）確定合理的權重［6，7］。將地價與影響因素指數序位數相同的地區作為平衡控制點，進行線性插值，將非控制點帶入結果，基于3個層級分別對測算地價和插值地價進行空間平衡分析，以此進行延邊朝鮮族自治州農用地區片綜合地價整體的外部平衡，保證延邊朝鮮族自治州各市縣的農用地區片綜合地價制定的合理性。

3 延邊朝鮮族自治州征收農用地區片綜合地價平衡過程

3.1 延邊朝鮮族自治州層級劃分及地價確定

延邊朝鮮族自治州2019年征收農用地區片綜合地價分布情況為各市縣地價呈輻射狀自中心向外遞減，結合延邊朝鮮族自治州征收農用地區片綜合地價整體成果，在各市縣劃分的中心城市層級、縣域層級和最低價區片層級3個范圍內，根據劃定層域內征收農用地區片面積，分別計算各層級內農用地區片平均地價，公式如下：

式中，P n為第n個層級的平均地價；m i為第i個層級征收農用地區片的面積；P i為第i個征收農用地區片的地價；m為第n個層級征收農用地區片的總面積。

根據延邊朝鮮族自治州各市縣征收農用地區片綜合地價結果，計算各層級地價，結果見表1。由表1可知，延邊朝鮮族自治州中心城市層級征收農用地區片綜合地價范圍為84.23～237.90元/m2，相差153.67元/m2，縣域層級征收農用地區片綜合地價范圍為46.04～67.99元/m2，相差21.95元/m2，最低價區片層級征收農用地區片綜合地價范圍為41.00～50.00元/m2，相差9.00元/m2，中心城市層級各縣市地價跨度最大，縣域層級其次，最低價區片層級最小，造成這種現象的原因可能在于不同市縣經濟發展水平不同，中心城市層級發展較快，投入差距較大，地價相差較為明顯。

表1 延邊朝鮮族自治州下轄市縣各層級征收農用地區片綜合地價結果 （單位：元/m2）

3.2 評價指標體系建立及評價因素因子權重確定

農用地區片綜合地價是自然、經濟、社會綜合影響的具體體現。評價指標體系要綜合考慮當地居民生活水平、經濟發展水平、被征地農民社會保障需要等其他條件［8-10］，還要考慮產值、土地區位、土地供求情況、各地經濟發展水平以及城鎮居民可支配收入水平等多方面的因素。

經過閱讀大量文獻，參考同類文獻相關影響因子并進行比較后，為了保證影響因子權重值的準確性，采用特爾菲法確定因素因子的權重。并邀請相關的專家、管理工作者對結果進行論證討論。最終確定了延邊朝鮮族自治州各層級評價指標體系因素因子的權重值［11］。其劃分指標體系及權重見表2。

表2 延邊朝鮮族自治州各層級征地區片綜合地價劃分指標體系及權重

3.3 因素因子定量化處理及平衡分值確定

采用極值標準化的方法對因素因子進行定量化處理，具體公式為：

式中，Fi為因素因子極值標準化值；si為第i個市縣的因素因子指標值；smin為因素因子的最小指標值；sma x為因素因子的最大指標值。

對定量處理的標準值使用多因素綜合評定法計算最后平衡分值，具體公式為：

式中，F j為第j個市縣的平衡分值；wi為第i個因素因子的標準化值；qi為第i個因素因子的權重。

各層級因素定量化處理的結果見表3，根據因素權重計算出各層級最終平衡分值見表4。

表3 延邊朝鮮族自治州各層級定量化結果

表4 延邊朝鮮族自治州各層級平衡分值

3.4 平衡控制點篩選及地價平衡

依據各層級地價及平衡分值排序作為依據確定控制點，地價排序與平衡分值排序相同的市縣作為本次的控制點［12］，根據表1和表4，中心城市層級的控制點為延吉市、敦化市、圖們市以及安圖縣，縣域層級的控制點為延吉市、敦化市、琿春市以及安圖縣，最低價區片層級的控制點為敦化市、琿春市、和龍市以及安圖縣。對延邊朝鮮族自治州各層級的地價和最終的平衡分數進行線性插值，進行延邊朝鮮族自治州宏觀的征收農用地區片綜合地價平衡，平衡結果見圖2、圖3和圖4。

圖2 中心城市層級插值結果

圖3 縣域層級插值結果

圖4 最低價區片層級插值結果

4 延邊朝鮮族自治州征收農用地區片綜合地價平衡分析

將各市縣平衡分數帶入擬合公式，將所得的插值地價與平衡地價比較，比較結果見表5。

由表5可知，中心城市層級插值地價最高為111.26元/m2，最低價為100.71元/m2，平衡地價最大值為117.13元/m2，最低價為94.26元/m2，平衡地價和插值地價的相差幅度最大為11.07%，最小可達4.96%。

表5 插值地價與測算地價比較結果

縣域層級插值地價最高為51.34元/m2，最低價為48.28元/m2，平衡地價最大值為50.30元/m2，最低價為46.04元/m2，平衡地價和插值地價的相差幅度最大為11.51%，最小可達0.49%。

最低價區片層級插值地價最高為45.96元/m2，最低價為44.97元/m2，平衡地價最大值為50.00元/m2，最低價為42.00元/m2，平衡地價和插值地價的相差幅度最大為8.08%，最小可達0.78%。

延邊朝鮮族自治州整體征收農用地區片綜合地價中，各層級的地價水平都較為合理，插值地價與平衡地價相差較小，整體差距幅度基本穩定在10%左右，所以延邊朝鮮族自治州此次征收農用地區片綜合地價分布結果比較合理。

5 空間平衡分析

5.1 全局自相關分析

基于市縣利用Geoda軟件對延邊朝鮮族自治州征收農用地區片地價和插值地價進行全局自相關分析，建立接臨空間權重和距離空間權重，分別計算莫蘭指數見表6。由表6可知，接臨空間權重和距離空間權重3個層級的平衡地價莫蘭指數全部大于0，說明本次農用地區片地價制定結果整體呈現空間自相關，體現測算地價的合理性，插值地價莫蘭指數普遍大于測算地價，平衡后的地價空間集聚效應有所提升。

表6 全局Moran’s I結果

5.2 局部自相關分析

利用Geoda軟件計算延邊朝鮮族自治州征收農用地區片綜合地價局部莫蘭指數，通過莫蘭散點圖、LISA集聚圖檢驗局部空間自相關性，結果見圖5、圖6。

由圖5可知，局部莫蘭指數與全局莫蘭指數一致，延邊朝鮮族自治州本輪征收農用地區片測算地價呈現空間正相關，表明制定地價的合理性，插值地價空間相關性更明顯，空間集聚效應加強。

圖5 各層級測算地價和插值地價Moran’s I散點圖

由圖6可知，中心城市層級測算地價高-低集聚出現在敦化市和延吉市，插值地價出現在2個自相關集聚區：高-低集聚依舊出現在敦化市和延吉市，由于受到高-低集聚區的影響，低-高聚集區出現在臨近的安圖縣。縣域層級測算地價和插值地價的高-低集聚出現在敦化市和延吉市，低-高聚集區出現在安圖縣，表現出良好的擴散趨勢，周圍地價相對協調。最低價區片層級測算地價相關性不顯著，插值地價琿春市和汪清縣呈現高-高集聚，圖們市呈現高-低集聚，表明本輪征收農用地區片最低地價可適當向插值地價靠攏。

圖6 各層級測算地價和插值地價LISA集聚圖

6 小結

征收農用地區片綜合地價的平衡是指依據統籌協調區域之間地價差值、適當銜接新舊測算方案，合理確定和平衡各市縣之間征收農用地區片價的差異，并進行平衡和適當調整［13，14］。通過本研究對延邊朝鮮族自治州征地區片綜合地價平衡的研究，可以得到如下結論。

1）中心城市層級利用延吉市、敦化市、圖們市以及安圖縣的平衡地價及平衡分值線性插值，琿春市、和龍市、龍井市和汪清縣平衡地價與插值地價分別相差5.52%、4.96%、6.84%和11.07%；縣域層級利用延吉市、敦化市、琿春市以及安圖縣的平衡地價及平衡分值線性插值，圖們市、和龍市、龍井市和汪清縣平衡地價與插值地價分別相差9.59%、4.02%、0.49%和11.51%；最低價區片層級利用敦化市、琿春市、和龍市以及安圖縣的平衡地價及平衡分值線性插值，延吉市、圖們市、龍井市和汪清縣的平衡地價與插值地價分別相差8.08%、4.88%、7.07%和0.78%。

2）延邊朝鮮族自治州征收農用地區片地價3個層級全局自相關莫蘭指數全部大于0，整體呈現空間正自相關，地價銜接合理，插值地價莫蘭指數略大于測算地價莫蘭指數，集聚效應加強。局部自相關莫蘭指數與全局莫蘭指數一致，中心城市層級測算地價延吉市和敦化市為高-低集聚區，插值地價安圖縣受到影響呈現低-高集聚；縣域層級測算地價和插值地價集聚區相同，表明延邊朝鮮族自治州整體征收農用地區片地價測算合理，符合實際發展；最低價區片層級測算地價呈現不相關，插值地價空間相關性較強，可以適當調整地價向插值地價靠攏。

3）本次對延邊朝鮮族自治州的征收農用地綜合區片地價平衡采用的是分層級線性插值，空間相關性檢驗，可操作性強，對于全州不同地價標準也可以有一個整體的把控，確定了各層級地價與各市縣的區位狀況相符，體現了征地補償需要實行“同地同價”以及綜合考慮土地區位差異確定征地補償標準的基本要求［15-17］。另外，各層級地價也能夠較好地體現出經濟發展差異和土地供需狀況，可以達到農民與政府全部滿足的平衡點。